首先，市場調查:
1，前言:背景，動機，應用手段，目的等。
2.市場分析:
(1)當前市場分析(總開發、總完工和總積壓)
(2)區域市場分析(銷售價格、交易)
3.近期房地產政策法規及金融形勢。
4.競賽案例項目的調查與分析
5、消費者分析:
(1)買家地域分布；
(2)買方的動機；
(3)功能偏好(外觀、面積、位置、格局、建築材料、公共設施、價格、支付方式)；
(4)購買的時機和季節性；
(5)購買反應(價格、規劃、位置等。);
(6)購買頻率；
6.結論
二、項目環境調查
1，土地條件:
(1)位置
(2)面積
(3)地形
(4)地形
(5)自然
2.劇情本身的優缺點
3.地塊周邊景觀(周邊、遠近、人文景觀、概要)
4、環境汙染和社會保障(水、空氣、噪聲、土地、社會保障)
5.地塊周圍的交通狀況(公眾周圍的交通狀況，地塊的直接交通)
6、公共設施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文化體育場館、銀行、郵局、賓館)。
7.地塊地理條件的強弱分析(SWOT坐標圖，綜合分析)
三、項目投資分析
1，投資環境分析
(1)當前經濟環境(銀行利息、金融政策)
(2)房地產政策法規
(3)目標城市房地產供求現狀及趨勢(價格、成本、收益)，真實土地價值的分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價、租價為參考)。
2.土地建築功能的選擇(見下圖)
3、實際土地價值分析與判斷(以周邊有競爭力的房地產價格和租賃價格作為參考)
4.土地延伸價值的分析與判斷(十大因素)
5.成本敏感性分析
(1)容積率
(2)資本投資
(3)邊際成本利潤
6.投入產出分析
(1)成本和售價模擬表
(2)股東回報率
7.類似項目成敗的市場因素分析
第四，營銷策劃
(1)市場調查
1，項目特點分析(優劣判斷，在同類樓盤中排名)
2.建築規模和風格
3.建築布局和結構(使用率、綠化面積、配套設施、門廳布局、層高、采光通風、管線布線等。)
4.裝飾和設備(豪華或簡約、進口或國產、安全、消防、通信)
5.功能配置(遊泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、餐廳、劇院等。)
6.物業管理(是自主管理還是委托管理，收費水平，管理內容等。)
7.開發商的背景(實力、過往業績、聲譽、員工素質)
8、結論和建議(哪些需要突出，哪些需要彌補，哪些需要調整)
(2)、目標客戶分析
1，經濟背景
經濟實力
行業特點...公司(實力、規模、管理、模式、租金、區域、行業)
家庭(收入和消費水平、支付方式、抵押方式)
2.文化背景:推廣方式，媒體選擇，創意，表達方式，
(3)價格定位
1理論價格(實現銷售目標)
2交易價格
3租賃價格
4價格策略
(4)進入市場的時機和態度
(5)、廣告策略
1廣告的階段性劃分
2分階段廣告主題
3階段性廣告創意表現
4廣告效果監測
(6)、媒體策略
1媒體選擇
2軟新聞主題
3媒體組合
4發布頻率
5成本估算
(七)推廣費用
1現場包裝(營銷中心、示範單位、圍欄等。)
印刷材料(銷售文件、銷售手冊等。)
3媒體交付
動詞 （verb的縮寫）概念設計
1，社區的規劃布局和空間組織
2.容積率的敏感性分析。
3、居住區道路系統布局(人流、車流)
4.社區的布局安排(學校、會所、購物等。)
5.住宅建築風格的形成及應用
6、居住建築立面色彩的確定及信號。
7、住宅單元比例的搭配關系
8.居住區經典戶型的功能判斷與面積劃分。
9.社區環境綠化的概念和原則
10，社區環境藝術素描主題風格的確定與指示
不及物動詞識別系統
(壹)核心部分
1姓名
2.符號
3、標準色
4.標準字體
(2)應用部分
1，網站
現場圍板
彩色旗幟
懸掛振幅
歡迎卡
2.營銷中心
標誌墻
門楣標誌
符號
展板規格
胸卡
工作卡
桌子標誌
3、現場辦公室
經理辦公室
工程系
安全部門
財會部
4.功能標誌
禁止吸煙。
防火和電氣危險預防
配電間
火警119
消防通道
控制室
萬科房地產項目營銷策劃小貼士
壹、“萬科地產”的品牌定位
在調查走訪同類競爭樓盤的前提下，分析項目的特點，從而確定萬科地產的品牌定位。項目特征分析就是要把自身的優勢和劣勢挖掘清楚，目的是確立本項目在區位和同類物業中的地位。在徹底了解了這個項目的真實面目之後，我們就會知道在推廣的時候應該突出什麽，需要回避什麽，以最好的姿態呈現給目標客戶。
萬科房地產項目的特點分析包括以下內容:
1，建築規模和風格；
2.建築布局和結構(使用率、綠化面積、配套設施、門廳布局、層高、采光通風、管線布線等。);
3.裝修及設備(豪華或簡約，進口或國產，安防，消防，通訊)；
4.功能配置(遊泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、餐廳、劇院等。);
5.物業管理(收費水平、管理內容等。);
6.開發商的背景(實力、過往業績、聲譽和員工素質)；
7、結論和建議(哪些需要突出，哪些需要彌補，哪些需要調整)。
二、主要客戶群定位及其特征描述
人以群分根據萬科地產各個項目的土地環境價值，分析判斷主要客戶群，是未來項目營銷推廣的前提。通過研究買家的職業、收入家庭結構、教育背景，可以判斷和描述萬科地產主要客戶群的特征。圍繞主要客戶群體的定位，未來這個項目的形象宣傳、價格定位、推廣方式都必須針對這部分人群，以獲得他們的認可，避免功能和信息的相互幹擾。
萬科地產過去的客戶資源是我們最好的財富。建議認真整理萬科地產客戶檔案，摸清主要客戶群體的客戶信息，以便明確制定未來的營銷推廣策略。
第三，價格定位
1，理論價格(實現銷售目標)
2.實際價格(在預期期限內成功達到銷售目標的成交價格)
3.租金價格(最能反映商品房實際銷售價格的價格)
4.價格策略
第四，入市時機
入市時機不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場情況決定何時入市，是賣樓花還是賣現房，是建到正負零還是等封頂，是搶競爭對手之前賣還是等別人賣完。所謂時機不成熟。
動詞 （verb的縮寫）廣告策略
1.廣告的階段劃分(準備期、導入期、推廣期、成熟期和鞏固期)
2.階段性廣告主題
3.舞臺廣告創意表演
4、廣告效果監測
第六，媒體策略
1，媒體組合
2.軟新聞話題
3.交貨頻率
4.估價
七。推廣費用
1，現場包裝(VI設計，營銷中心，示範單位，圍欄等。)
2、印刷品(銷售文件、銷售手冊等。)
3.階段性廣告推廣費用
八、營銷管理
銷售實踐和人員培訓
萬科房地產項目營銷策劃小貼士
壹、“萬科地產”的品牌定位
在調查走訪同類競爭樓盤的前提下，分析項目的特點，從而確定萬科地產的品牌定位。項目特征分析就是要把自身的優勢和劣勢挖掘清楚，目的是確立本項目在區位和同類物業中的地位。在徹底了解了這個項目的真實面目之後，我們就會知道在推廣的時候應該突出什麽，需要回避什麽，以最好的姿態呈現給目標客戶。
萬科房地產項目的特點分析包括以下內容:
1，建築規模和風格；
2.建築布局和結構(使用率、綠化面積、配套設施、門廳布局、層高、采光通風、管線布線等。);
3.裝修及設備(豪華或簡約，進口或國產，安防，消防，通訊)；
4.功能配置(遊泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、餐廳、劇院等。);
5.物業管理(收費水平、管理內容等。);
6.開發商的背景(實力、過往業績、聲譽和員工素質)；
7、結論和建議(哪些需要突出，哪些需要彌補，哪些需要調整)。
二、主要客戶群定位及其特征描述
人以群分根據萬科地產各個項目的土地環境價值，分析判斷主要客戶群，是未來項目營銷推廣的前提。通過研究買家的職業、收入家庭結構、教育背景，可以判斷和描述萬科地產主要客戶群的特征。圍繞主要客戶群體的定位，未來這個項目的形象宣傳、價格定位、推廣方式都必須針對這部分人群，以獲得他們的認可，避免功能和信息的相互幹擾。
萬科地產過去的客戶資源是我們最好的財富。建議認真整理萬科地產客戶檔案，摸清主要客戶群體的客戶信息，以便明確制定未來的營銷推廣策略。
第三，價格定位
1，理論價格(實現銷售目標)
2.實際價格(在預期期限內成功達到銷售目標的成交價格)
3.租金價格(最能反映商品房實際銷售價格的價格)
4.價格策略
第四，入市時機
入市時機不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場情況決定何時入市，是賣樓花還是賣現房，是建到正負零還是等封頂，是搶競爭對手之前賣還是等別人賣完。所謂時機不成熟。
動詞 （verb的縮寫）廣告策略
1.廣告的階段劃分(準備期、導入期、推廣期、成熟期和鞏固期)
2.階段性廣告主題
3.舞臺廣告創意表演
4、廣告效果監測
第六，媒體策略
1，媒體組合
2.軟新聞話題
3.交貨頻率
4.估價
七。推廣費用
1，現場包裝(VI設計，營銷中心，示範單位，圍欄等。)
2、印刷品(銷售文件、銷售手冊等。)
3.階段性廣告推廣費用
八、營銷管理
銷售實踐和人員培訓
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