我們大多數買過房子的人都知道，向銀行抵押貸款主要有兩種方式:壹種是平均資本；二是等額本息。我們用壹個例子簡單普及壹下:
小張買了壹套房子，總價1.5萬。支付首付45萬元後，剩余1.05萬元由萬向銀行抵押。因為公積金不符合貸款條件，全部使用商業貸款。幸運的是，利率沒有上升。銀行給他的是4.9%的基準利率，采用兩種還款方式，即平均本金和等額本息。特點和利益差異如下:
平均資金:期間利息總額約77萬元，第壹個月還款7200元，之後每月減少約12元。特點是前面還款額高，然後每月還款額陸續減少，還款壓力也在減小。
等額本息:期間支付利息總額約95.6萬，每月還款額5570，比平均本金高出23%。等額本息還款法最大的特點就是每月還款額相同，壓力相等。還款期間，還款利息前高後低，還款本金前低後高。當還款時間超過還款周期的壹半時，選擇提前還貸是得不償失的。
通過對比兩種按揭貸款方式，從大部分購房者的個人想法來看，如果家庭經濟狀況較好，壹般會選擇等額本金的還款方式，這樣會節省23%的利息。但是很多銀行不壹定給妳這個選項，壹般給買家等額本息還款方式。當然，在這種情況下，由於銀行處於強勢地位，個人壹般很難改變。那麽，我們來看看還款方式成立時的情況:以常見的等額本息為例，房貸時間是“越長越好”還是“越短越好”？貸款經理不經意間道出了真相:很多人白給錢了。
我們來看看剛需買房時的等額本息還款方式。房貸期限是長還是短？事實上，等額本息和平均資本有壹個* * *相似性，即貸款期限越長，利息越高，這是大家都知道的。我們假設小李的房貸業務貸款是654.38+0萬，貸款利率仍然是基準利率4.9%。根據還款時長看比較利息:
借款期限10年，利息合計約26.7萬元。貸款期限20年，利息總額約57萬。貸款期限30年，總利息約91萬。很明顯，貸款30年，快趕上本金了。如此大的利息，對於剛需買房者來說，確實是壹個非常苦惱和無奈的選擇。但是要註意這個轉折點！真的是貸款時間越短越好嗎？不壹定！讓我們來看壹組分析:
我們知道，國內經濟的高速發展伴隨著貨幣的快速貶值，這是不爭的事實。20年前，我們用50元在外面可以吃壹頓好飯，但今天，我們用200元吃不到任何東西，因為額外的錢使錢變得不值錢。據民間統計，在過去的10年間，我們的貨幣年平均貶值率為7.5%。也就是說，現在是10萬元，只相當於10年前50萬元的購買力。
通過上面的分析，我們應該明白，我們計算的房貸利率是基於現行標準的。只要我們的貨幣貶值速度比房貸利率還快，那麽剛需買房的人就有利可圖。從M2的過度發展速度來看，2017年和2018年已經下降到8%左右，與經濟速度壹致。隨著經濟增速進入L型，通脹也會趨於穩定。因此，在未來相當長的壹段時間內，年均通脹率將維持在7-7.5%的平均區間。從目前全國房貸利率來看，即使是基準上浮1-20%，其利率仍在6%以下，明顯低於通脹率。所以對於剛需買房的貸款，關於房貸選擇時長的結論是:房貸時間越長越好，可以貸款越長！
再來看看買房的投資。按揭貸款應該多久合適？投資買房有兩種方式:壹是如果沒有迫切的資金需求，可以的話盡量全款支付，主要考慮資金和資產的流動性。因為買房容易，但轉手就沒那麽容易了。如果加上貸款，處理起來會比較麻煩。此外，資金成本也是壹個問題。妳既然投資買房，就說明妳沒有找到壹個能跑贏貸款利率的投資產品。抵押貸款會侵蝕妳的利潤。當然，提前還貸壹般會月供1-3個月。
第二種情況，如果妳在創業，想買房投資，但是又怕資金周轉不夠，想在手上留些閑錢，那麽妳選擇抵押貸款的方式就是:如果銀行能給妳平均資本的方式，妳就優先考慮平均資本。如果銀行只給妳等額本息，那麽妳可以采取“長貸短還”。也就是說，申請貸款需要很長時間，打算短期內還清。這是妳節省利息，增加收益的最好方法。
最後送兩個房貸還款的小技巧:1。如果要提前還貸，大部分銀行規定，在12個月的房貸業務後，可以申請提前還款，壹般是10000元的整數倍，壹年可以還兩次，還完的房貸不計入後期利息；2.在還款過程中，如果發現有的銀行房貸利率較低，可以找擔保公司協助妳進行再抵押，相當於將剩余的房貸進行再抵押。當然會有成本。如果以後要償還的利息差明顯高於這個成本，這個操作是可行的。
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