每年三月份，樓市的成交量都會比以前好，然後就是各種消息信號，市場在回暖。想買房開始著急，生怕錯過這波，又是壹年白忙。
事實上，妳不必
房地產與其他資產相比，最大的區別在於它是壹個碎片化、離散化的市場。在樓市中，妳千萬不要用壹些局部特征作為整體判斷。
與其被媒體跟蹤，我覺得我們應該多思考:
我該如何利用這種模糊的狀態為自己做點什麽？
01
首先要告訴妳的是，樓市出現回暖跡象。
從樓市的自然成交量分布來看，3月是壹年中的成交旺季。展望五年，沒錯。未來五年也是如此。
下面的紅圈顯示的是歷年3月份上海二手房的成交套數，基本上是全年最高。2065438+2006年3月仍然是歷史上該月交易次數最高的月份。
原因也很簡單，因為1、2月份天氣冷，加上春節，3月份會積壓很多。另外，銀行房貸是年初的大額，也容易促成交易。
所以樓市的金銀四小陽春壹直都有，今年也會如此。永遠不要把慣例當作特例。
02
但整體復蘇並不意味著每個城市都繁榮。
因為中國大到可以買房子，不可能統壹行動。
據我觀察，目前上海、北京、燕郊、合肥的二手房交易量都很好，基本確認市場已經回暖觸底。如果在這些城市買房，可以大膽壹點，遇到合適的就買。
前期房價有所回落的深圳、廈門、廣州等城市，成交量依然低迷，可買可等。杭州、南京、武漢、鄭州、重慶還在調整過程中，還要等。像長沙、成都這些房價長期低迷的城市，只要有購房資格，都可以隨時介入。
大概四五年前，我們發現城市之間至少有半年到兩年的周期差。由於各地市場熱度不同，甚至可能出現不同城市之間限制與激勵同時並存的情況。比如前不久蘇州相城區在收緊限購，現在更多二線城市在放松調控。
所以在買房過程中，全國樓市的說法是沒有意義的。我們只需要知道壹個大概的想法，不管是強的，弱的，還是中性的。
更應該關註上海、北京、深圳樓市的觀察。這三個城市是中國房地產市場的真正旗手，引領著中國房地產市場的漲跌。
03
進壹步細化到壹個城市內部，分化也很明顯。
最近看的上海新房市場也是冰與火的世界。
定價合理的郊區新盤，尤其是400萬-600萬價格區間的項目，開盤即被超額認購，如嘉定新城金茂府發售，松江泗涇金地熙悅部分樣板間因認購火爆而關閉，將提前結束認購。
但另壹方面，也有安靜冷淡的情況。比如浦東前灘首次開盤的傳奇東方悅耀，打破了前灘因為產品力不如前幾個項目，每次開盤都要排隊搖號的慣例。
這些事件每天都有很多素材在朋友圈傳播。如果妳用妳看到的案例來評判整個城市，妳會被帶錯節奏。
更糟糕的是，有些人會下意識地主動篩選對自己有利的信息。有房的，看很多東西的，只看到熱認的蜂擁場面。沒有房子，空無壹人，只有圍著售樓處的橫幅示威。
這些都不對。
比較靠譜的方法是看每個月公布的二手房交易數量，和去年、上個月對比。如果只選擇壹個量化指標來買房，我建議是二手房的成交量，這是最容易得到也是最有用的指標。不會受到新房限價和預售證的幹擾，直接體現了接盤人的購買意向。
更簡單的方法是，問問專業投資人對每個月掃貨的感受，尤其是打折的房子消化的速度。壹線反饋會比統計數據快幾個月。
04
經歷過樓市多輪牛熊的朋友應該知道:
目前這種形勢樂觀，但成交參差不齊，是平靜市場結束的典型表象。
簡單來說就是底部特征。
壹些先知先覺的基金已經主動介入那些被低估的股票，比如上海大虹橋的折價筍。而前期漲幅較高，沒有適當調整的房子，會繼續補跌，比如嘉興這種上海周邊沒有地鐵通勤的衛星城。
我要特別提醒大家的是，底部從來不是壹步到位的，而是反復沖擊，鞏固，穩定，然後向上。這個過程可能是壹年，兩年，或者更長。
我壹直跟妳說，現在的行情跟大牛市開始前的2014差不多。整個市場趨於平靜，抄底買入的機會已經到來。但如果妳說2020會像2015壹樣牛逼，那還真不好說，還得等大領導明確的鼓勵和支持。
所以，觸底回升並不代表房價暴漲。
不要操之過急，也不要壹刀切的考慮市場。
因為無論是賣房還是買房，現階段市場上還是有很多對價格不敏感的交易對手。在這個反復沖擊市場底部的過程中，如果妳動作快，妳就會在博弈過程中處於劣勢。
05
現階段買房應該怎麽做？
第壹個是追那些紅利產品。
壹種是購買限價新房，如南京河西、杭州主城六區、深圳蛇口、上海前灘等，這些地方未來仍會有限價新房上市。這些都是以2016和10為錨點鎖定價格上限的新房。即使經過兩年的樓市調整，開盤價格依然具有競爭力。只要產品力可以接受，就可以繼續搖薅羊毛的號。
另壹種是尋找低價的二手房。
市場上打折的房子在減少，但還是有很多房東並不知情。此外，不時還有房產稅等所謂的負面效應，對老百姓的心理影響很大。我們相信今年可以繼續深耕二手房，抓住壹波不動聲色的福利。
以下是壹位上海粉絲在大虹橋二手市場看到的。
另外要特別註意的是，很多前期賣不出去的項目也會渾水摸魚，大家要註意避開。
這些項目大多有以下特點:遠郊不限購，旅遊養老主題，高鐵通勤概念，價格顯著低廉，會大範圍推廣。
壹般賣的好的東西都不需要太多努力。這個規則在樓市還是有效的。
06
另壹方面，如果妳想置換房子，手裏的房子又不怎麽樣，現在是最近三年最好的機會。
壹方面是成交量在回暖，通過壹些美化裝修的手段把房子賣出去的可能性比較大。更好的是，大部分板塊依然低位徘徊。賣房雖然賣不出高價，但至少可以把錢抄到底。
我有個粉絲有壹套上海老小的東西要換，從去年10開始上市。那時候幾乎沒人看房，偶爾會把出價砍得死去活來。我只是簡單的勸他不要急著賣，等到今年3月再賣。
兩天前，他收到了好消息。他用了我教他的壹些優化方法，成功以牛市最高價的88%賣出。我覺得這個價格很不錯。
因為目前上海樓市均價已經從2017年3月牛市頂部回落到15%。他家房子又舊又小，從產品力上來說損壞嚴重。如果是急賣，需要允許多5%左右。但是他賣的價格基本上比現在的市場價略好，這本身就省了不少錢。妳拿到資金後，可以買打折的竹筍，獲得壹波收益。
我建議賣房的朋友，現在要加大力度，記得用輕裝修、空關、多中介掛牌、賣房獎勵等方式優化銷售。成交價最多不得低於當前市場價的10%。
07
那麽如果妳近期真的沒有購房計劃，我建議妳:
1，至少對市場價格體系有個全面的了解。掌握妳想買的小區及其周邊3公裏範圍內的二手房房價。房價可以參考鏈家小區均價。
2.觀察低價二手筍的融化速度。可以給小區二手房加壹個沒有重傷的低價房集合，然後每周觀察壹次房屋拆遷的速度。我在上海的經驗是，去年心儀的低價房壹個月賣不了幾套，現在每周都能賣出去壹大半，這是市場回暖的信號。
3.關註板塊新房開盤價格。因為房價上漲總會是新房推動二手房。只要新房價格被打壓，整個盤子就破不了。新房中最便宜的項目是板塊價格的上限。
08
最後，我想告訴妳，
無論市場判斷有多大，最終都會落到實處。宏觀決策分析之後，妳最終能操作的也是壹個細節。
中國的樓市很少有統壹的節奏，更多的是分化的微觀城市語境。
與其關註全國趨勢，不如多關註妳所在的城市，放在妳關註的板塊。
買手成熟的標誌是有了結構化思維，學會了辯證思維。
就像有句諺語說的:
兩個矛盾的概念可以同時並存於頭腦中，並且可以自洽，這是高級智慧的表現。
以上是正文，從魔都的金融觀來看。