但事實是,隨著二手房中介騙房東、暴利等負面新聞的層出不窮,消費者對二手房中介逐漸失去了信心和信任。作為普通消費者、買賣雙方,如何規避房屋買賣中可能存在的安全風險?如何有效保護自己的財產?如何選擇性價比最高的中介機構?
所有通過房地產中介進行的二手房交易都要經過以下八個步驟:
1.買受人咨詢:即買賣雙方建立信息溝通渠道,買受人整體身份、產權狀況要求出賣人提供合法證件,不包括房屋所有權證、身份證明等證件;
2.簽約:賣方提供房屋的合法證明,買方可以支付購房定金(支付購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂購房合同(或購房合同)。買賣雙方經協商就房屋的位置、產權、交易價格、交付時間、交付方式、產權處理等達成壹致後,雙方簽署房屋買賣合同至少三份。
3.過戶:買賣雙方向房地產交易管理部門申請審核。買賣雙方向房產管理部門提出申請後,管理部門應查驗有關證件,審核產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,無產權或部分產權未經其他產權書面同意的,拒絕申請,禁止上市交易。
4.簽契:交易雙方根據交易房屋的產權狀況和購買對象以及交易部門事先設定的審批權限,經房產相關部門逐級上報審批後,方可辦理簽契手續。現在北京已經取消了交易過程中的房產買賣合同,也就是俗稱的“白合同”。
5.繳納稅費:稅費的構成比較復雜,取決於交易房屋的性質。比如房改、危改拆遷、經濟適用房等商品房的稅收構成就不壹樣。
6.辦理產權轉移過戶手續:交易雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記後,將交易材料移交發證部門,買受人持《取得房屋所有權證通知書》到發證部門申請新的產權證。
7.銀行貸款:對於貸款的買方來說,在與賣方簽訂房屋買賣合同後,買賣雙方到貸款銀行辦理貸款手續。銀行會審核買家的資信,對雙方想交易的房子進行評估,確定買家的貸款額度,然後批準買家貸款。雙方完成產權登記變更,買受人取得房屋所有權證後,銀行壹次性發放貸款。
8.補足余款完成交易:買受人領取房屋所有權證並付清全部房款後,出賣人交付房屋並結清全部物業費,雙方二手房買賣合同全部履行完畢。
巧選二手房八招
第壹招:地理位置是關鍵。地段的好壞決定了房子未來的升值潛力。對於購買二手房的長線投資者來說,最好選擇在商圈成熟、地段好、交通便利的區域購房,因為隨著商圈的不斷成熟,二手房的價值將得到充分體現,同時如果業主出租出售,其投資回報也將十分可觀。
第二招:房子質量徹底。房屋質量是買房時非常重要的評估因素。就目前的二手房市場而言,80、90年代的二手房很多。由於這些二手房建造時間較長,使用時間較長,可能存在管線老化或布線不合理、墻體爆裂或起皮明顯、天花板經常滲水、防水防火性能差的情況,所以購房者在購買二手房時要註意這些因素。
第三招:戶型要選好。上世紀80年代,二手房普遍面積較小,通風采光有限。但是90年代以後建的房子開始逐漸合理化。因此,購房者在購買二手房時,應盡量選擇自己喜歡的那壹套。比如,首次置業者可以選擇那些小戶型、總價相對較低的二手房進行過渡;白領和上班族可以買那些相對寬敞的二手房。
第四招:仔細核對房屋產權。二手房交易過程中經常會發生因產權不清而引發的糾紛,所以對房屋產權的了解非常重要。
第五招:裝修結構清晰。二手房大部分都是帶裝修的,對於購買後馬上入住的購房者來說,確實能省下不少裝修費用。但是對於想重新裝修的購房者來說,需要搞清楚自己最初購買時的裝修情況,是否所有裝修過的地方都需要破壞。最好了解他們房子的內部結構圖,包括管線走向,承重墻位置等,方便重新裝修。
第六招:仔細查看室內配置。買二手房時,房子裏的壹些設施(沙發、衣櫃、空調、床、燃氣竈、熱水器、電話等。)通常會打折或出售給買家。這個時候,購房者壹定不能貪圖小利。在考慮購買之前,他們必須仔細檢查這些物品是否可以使用。
第七招:物業雜費是真的。計算生活費用的水電煤氣價格,觀察這些費用是怎麽收的,是家裏收還是自己交,三米是否出門。看購買的房子物業管理費收多少;小區是否封閉,安保等級如何,觀察安保人員的數量和責任心;小區的綠化工作怎麽樣;了解物業管理公司提供哪些服務。同時,自駕車車主也要查看自己車位的費用。如果是高樓,需要觀察電梯的品牌、速度、管理模式、如何收費等。,並且把這些雜七雜八的費用說清楚,才能安心買。
第八招:訪鄰是否和諧。鄰居和睦與否,關系到購房者未來的居住和生活狀態。好鄰居會讓妳的生活幸福。通過衣著和生活規則判斷住在這裏的人的社會等級,拜訪樓上樓下的鄰居,左左,左鄰右舍,了解他們在這裏生活是否幸福。這樣不僅可以提前和鄰居打好基礎,以便以後相處融洽,還可以了解購房者購買的房子整體居住氛圍是否符合自己的需求。
(以上回答發布於2015-09-30。目前的購房政策請參考實際情況。)
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