作為世界壹流的物流咨詢和研究機構，德國弗勞恩霍夫IML在眾多國際物流園區規劃項目的實踐中，總結出基於需求驅動、競爭驅動、最佳實踐驅動的MSFLB物流園區規劃方法論。
MSFLB規劃方法應通過五個步驟來實施，也稱為“五個步驟”。MSFUB是這五個步驟第壹個字母的縮寫，分別是:市場研究進行市場分析、戰略定位、功能設計、布局設計、商業計劃書。每壹步的具體內容如圖1所示。
壹、市場分析
為了深入了解區域物流園區周邊地區的經濟發展、市場需求、基礎設施、服務競爭等情況，需要對物流園區輻射區域的宏觀經濟、產業、微觀環境進行全面的調查研究，根據長短期物流量確定物流園區的長短期建設規模。
數據收集和調查分析過程中使用的研究方法和工具包括:二手數據收集和分析、壹手數據收集和分析。其中，第壹手資料的收集和分析包括深度訪談、電話訪談、問卷調查等方法。
第壹手和第二手資料收集完成後，將所有資料收集到壹個規劃數據庫中，接下來就是數據處理和分析。我們建議使用SCP模型進行定性分析(見圖2)，使用REA模型進行定量分析。
SCP模型是由哈佛大學產業經濟學權威貝恩、舍雷爾等人創立的。該模型提供了壹個市場結構-市場行為-市場績效的產業分析框架，既能深入具體環節，又有系統的邏輯體系。那麽，如何從支柱/重點行業的營業額、產量、貨物周轉量、庫存需求來推導區域經濟對物流園區產生的運輸、倉儲、加工的現實和潛在需求？利用IML弗勞恩霍夫協會專門設計的REA(需求估算法)經驗模型公式，我們可以很容易地計算出每個行業的運輸量、倉庫作業面積、增值加工區作業面積以及相應的占地面積。
每壹個行業都可以從市場調查中得到某壹區域的生產總量(或消費總量)和經過該區域物流園區的貨運量，估算出物流園區可能存儲的貨物占多大比例，包括保稅和非保稅存儲中的存儲需求。每個行業生產的產品在倉庫裏的周轉率和堆碼方式都不壹樣。根據調查和實證數據，我們可以得到每平方米倉庫面積每年可以存放多少貨物，再除以這個行業的年倉儲量，就可以得到保稅(非保稅)倉庫的面積需求。在了解了區域物流園區內不同行業的簡單物流加工、中等物流加工、復雜物流加工的比例後，還可以計算出增值服務的保稅(非保稅)倉庫的工作面積。然後根據我國要求的技術經濟指標——倉庫建築密度，分別得出保稅(非保稅)倉庫所需的占地面積。需求分析計算的主要流程如表1所示。
之後參考近幾年GDP的增長率和未來幾年的預期增長率，以此數據作為該區域物流園區物流運作的年增長率。
為了得到物流園區未來10-15年物流量的預測數據。在計算過程中，可以建立不同的預測模型，如指數回歸分析和灰色GM (1，1)模型，使預測值更接近區域物流未來發展的實際情況。
二、戰略定位
在完成詳細的定性和定量市場分析後，規劃者必須分析物流園區的總體優勢、劣勢、機會和威脅(即SWOT分析)。如果某些服務，如機場、海港、公路貨運站等在整個園區中占有較大比重，還必須進行專門的SWOT分析。這些分析主要是幫助園區最高管理決策者了解內外部環境，提出發展物流園區的使命、長遠目標和制勝戰略，從而做出準確的戰略定位，幫助實現其戰略目標。這裏的制勝戰略是指擊敗現有和潛在競爭對手的計劃，包括提高物流服務水平的壹系列措施、物流園區戰略選擇的“價值方案”和實施步驟。這些策略應該嚴格限制在內部使用。
物流園區典型的制勝策略是:充分利用保稅物流中心的功能，實現進出口通關和行政管理的高效率；充分利用和拓展現有物流信息系統，構建強大的國際物流信息平臺；充分利用WTO和CEPA的國際貿易政策，建立專門的歐美貨物配送中心，拓展國際物流業務；充分利用園區現有企業優勢和物流需求特點，提升行業供應鏈競爭力，集聚行業物流，實現產業鏈的形成和優化；按照循環經濟的發展要求，以創建生態物流園區為目標，牢固樹立科學發展觀，堅持經濟發展與生態保護並重，致力於生態環境的培育和提升。
第三，功能設計
物流園區的功能設計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區的規劃原則後，列舉分析物流功能規劃中涉及的核心要素，然後通過收集整理壹系列國際上最先進的物流園區案例，總結出最適合國內物流園區的經驗。隨後，整個物流園區將劃分為物流工業區和管理服務區等幾個功能區。規劃師將從國際最佳實踐經驗和市場調研獲得的實際需求兩個方面，為每個功能區命名、定義、分配相應的區域，並引入相關的設施、設備和IT系統。功能規劃的最後壹步是定義和描述物流園區的核心流程。這些過程包括:集裝箱服務。生產原材料的供應和配送，生活物資的采購和配送過程，保稅物流的運作過程以及機場、海港、鐵路的物流服務過程。
四、版面設計
物流園區的設施規劃和布局設計，是指根據物流園區的戰略定位和經營目標，在確定的空間內，按照從貨物的進場、組裝、加工到貨物交付的全過程，力求對人員、設備、物料所需的空間進行最恰當的分配和最有效的組合，以獲得最大的經濟效益。
目前國內物流園區布局規劃可參考的案例並不多。歐洲物流園區的最佳實踐案例(見表2)可以讓國內物流園區的布局有很多值得借鑒的經驗:園區的設計理念，劃分不同的功能區；根據物流與機場、海港、陸路交通的密切關系安排相關產業；地塊規劃面積可滿足靈活需求，有可選擇的擴展空間；水路、鐵路、公路、航空等多式聯運的設施規劃；保持工業加工和高附加值的物流企業
它們之間的合理分配比例；充分考慮地理和生態環境，設計美觀，考慮環保預留用地。
物流園區各種建築設施的選址和規劃應采用科學的量化方法，如運籌學中的壹些最優選址方法、最短路徑法、最小費用最大流法等。有效材料進出表法、搬運系統分析法、模糊理論中的模糊綜合評價法、最優決策法等。物流園區規劃和設施布局的合理性也可以通過動畫模擬來檢驗。德國物流研究院在物流園區模擬方面有成熟的軟件和模型，可以輕松幫助客戶優化規劃結果。
動詞 （verb的縮寫）商業計劃
商業計劃書包括物流園區管理公司的組織結構和職責、物流園區的商業模式、收入預測、客戶分析、園區銷售、營銷策略、投資收益等財務匯總分析。
物流園區的發展壹般是分階段進行的。分階段實施會比整個壹步到位的開發更容易，後期可以借鑒前壹階段的經驗，在下壹步進壹步調整優化營銷策略等細節。物流園區典型的商業模式包括:物業支持、建設支持、金融支持、人力資源支持、環境支持、安全支持、質量支持、設備支持和其他服務。
在物流園區的營銷中，建議采用利用宣傳冊、用戶雜誌、參加推介會和展銷會、視覺形象設計、互聯網、投資指南、廣告等手段的整合營銷方式，達到預期效果。