1.批次選擇:
去看房子之前，首先要確定的是購買面積，周邊配套很重要。從個人需求中選擇區域。從以下幾個維度分析。
市中心區
其實是壹個城市最繁華的區域。通常這個地區的房價也是壹個城市的壹線水平。但由於環境嘈雜，建築密度大，壹般不是城市中房價最高的區域。這樣的地段可能會成為商務居住或租房的首選，但不太可能長期居住。該地塊的住宅地產供應以小戶型為主，主要用途為投資。
次中心區
也就是二環附近，離市區比較近，但是有壹定距離。商業業態比城市裏更符合現代人的消費特點，生活性很強。但由於城市早期住宅集中，新房供應量應該不大，但很多二手房會轉手。新房產品以高層為主。但相對於市內某個小區規模，住宅略多，生活成本略低於市中心，適合壹些成功家庭，或者作為學區房。
中央商務區和開發區
這些過去不被人們重視的地區，在政府的大力開發下，將在短短幾年內徹底改變面貌，成為城市新興區。通常情況下，只要開發成熟，這個區域的房價就會直線上升。這也是目前大多數人選擇的區域。在它成熟之前，它的房價會處於壹個比較低的水平。對於有眼光的年輕人來說，如果起步早，這個地段的房子既是住宅，又是高度投資型的。當然，只要妳有耐心等待。
遠郊地區
綜上，遠郊的房子便宜，容積率低，環境好。對於很多經濟實力有限的年輕人來說，還是有吸引力的，但是在選擇的時候，壹定不能缺少配套設施。這些地區的房子本身可能就不錯。如果沒有相應的配套設施建設，沒有相應的產業鏈發展，沒有人口註入，基本沒有增值潛力。
交通第壹
對於年輕的購房者來說，首先是看流量，而且必須是預期內可以看到的流量。很多項目宣傳地鐵入口，但是先看地鐵開通時間和實際距離，算算工區交通長度。交通狀況會直接影響入住率和周邊設施的形成，壹些所謂的後期規劃會在近5到10年後對妳的生活產生作用。
教育問題
其次是教育問題。從市場上換房的情況來看，孩子的教育成為了壹個非常重要的因素。很多人家旁邊沒有學校，上學的地方太遠，成為上班族的壹大困擾，最終導致到處都是學校附近換房甚至租房的情況。所以，在這個選擇中，壹定要把學校的問題考慮進去。市面上經常廣告的學區房和學位房，詳見文章鏈接。
s姐:要警惕！小心掉進去？教育地產？坑(附:Xi安學位房和學區房項目)
無論在哪裏選房，購房者都需要關註小區周邊的小環境。兩個項目相距僅1000米，或許壹個吵吵鬧鬧，壹個靜悄悄；有些項目雖然靠近主幹道，但進出小區並不容易；其他項目相距不過幾百米，但壹個能看到寧靜的湖，壹個只能看到繁忙的馬路；同壹個項目，有的人可能視野很廣，有的人卻很少看到風景。所以在買房的時候，壹定要記住:根據手頭的資金來決定買什麽地段的房子，不能因為買了房子而降低生活質量。
二、價格:
第二，我們需要了解的是價格，該樓盤與周邊競品的價格是否有差異，我們是否能接受這個價格。
貨比三家不虧？這個商業術語也適用於買家選擇房子。將樓盤與周邊產品進行對比。另壹方面，要比較消費者自身的經濟實力，切忌意氣用事。不要愛面子，虛榮壹時，買超出自己能力的房子。雖然可以貸款，但是每月還款還是會產生壓力，貸款時間越長利息越多。
第三，產品
第三，需要了解的是產品，大到建築位置和戶型，小到通風采光，居住體驗的細節都不要放過。外3內4，為妳獨家提示~
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第壹步是選擇建築位置
建築位置是選擇合適戶型的首要考慮因素，也是分析因素最全面的選擇:？
1.建築間距大:《中華人民共和國城市居住區規劃設計》國家標準規定，大城市居住建築日照標準為大寒天。兩個小時，溫特至日？1小時，老年人居住建築不應低於冬季至日日照2小時的標準。壹般來說，南北向布置的建築間距為建築高度的0.7倍，東西向為0.5倍。只有建築間距大了，才能避免采光、通風、私密、安全、噪音這五大問題。
2、不要靠近馬路、停車場入口、商業區等。:車和人集中的地方，必然會帶來噪音。事實上，自從有了廣場舞大媽，現在的廣場已經成了壹個隱患。
3.沒有加油站、變電站等。:毫無疑問，這些不安全因素應該盡量避免，至少在安全範圍內。我國目前對設備與建築物距離的要求:10KV？35KV變電站，要求正面距居民樓12m以上，側面8m以上；35KV以上變電站的建設，要求正面距離居民樓15m，側面距離12m。110 kV地下高壓變電站工程明確要求距離不小於300米。根據《汽車加氣站設計與施工規範》國家標準，城市中的加氣(氣)站與壹般民用住宅的距離至少應為10米。
4.遠離不確定因素的土地:所選建築東南西北擬規劃的土地無疑會對未來居住造成隱患。比如有因為隔壁超高層建築導致建築本身下沈的安全問題；北座的樓擋住小區大門和北樓視線的問題。
第二步，選擇樓層。
這個問題也需要綜合考慮:建築間距、建築物業類型、樓梯與住戶比例等。都需要考慮。
1，別墅:別墅產品壹般是6+1，7+1層。大部分別墅產品選擇底層跳、頂層跳或送二三層花園、陽臺作為首選。其主要目的是改善過去常規的戶型，實現對？花園？的追求。這也是4、5層的平層公寓價格較低的原因。
2.高層:在正常建築間距和電梯戶數比的情況下，可以選擇相對較高的樓層，通風、視野、采光都會有保證。壹般33樓黃金地段位置最好，所以20樓最好。
第三步，看方向。
北方城市為了保證采光，房屋以正南比例為主，但有時也會因為建築的布局而傾斜壹定角度。但至少保證兩個房間朝南(客戶、主臥)，不同梯戶比的房子，朝向的選擇也不壹樣。
1，壹梯兩戶:東西把手兩個以上戶型的自然采光面肯定比中間兩戶好。
2.兩梯四戶點板樓:提醒:選擇兩個南北通透戶型時，壹定要註意中間兩個朝南戶型的凸出距離，是否遮擋南北通透戶型。
3.高梯戶比的點式建築:其實Xi安賣地的容積率比過去明顯下降，產品也在快速更新換代，叠代優化。梯戶比高的房子已經逐漸被市場淘汰。目前大多以公寓產品為主。選擇這類產品時，只考慮采光面，東南(西南) >南>東湖(西湖) >東北(西北) >北。
內部4
第壹步是看布局
布局是否合理，不僅影響居住的舒適度，也影響生活的便利性。合理的布局體現在這幾個方面:
1.通透性:是衡量戶型好壞的重要標誌之壹。寬度越大，深度越小，房子的通風能力越好。需要註意的是，房屋的深度不能超過14m。
①深寬比為6:4，需要註意的是房屋進深不能超過14m；
(2)追求南北透明沒錯，但小心市場？假透明？戶型哦
(典型？假透明？戶型)
2.動靜分離:動態區域(客廳、餐廳、廚房、二級衛生間等。)是人員活動頻繁的區域，應設置在入戶門附近，尤其是廚房；安靜的區域(臥室、書房、主浴室等。)主要是供業主休息，比較安靜，盡量安排在公寓內部。兩者分開壹方面可以讓會客、娛樂或做家務的人安心，另壹方面也不會過多打擾休息學習的人，減少相互幹擾。
動靜分區的合理戶型(臥室布置在戶型的深邊，遠離入戶門):
動靜分區不合理的房子(次臥靠近入戶門，客廳活動對次臥影響較大):
3、風水:風水是壹門很深的學問。S姐先告訴妳壹招:進屋不要對著衛生間，聽下回再說。
第二步是看大小
以下尺寸主要滿足最小居住空間尺寸:
客廳開間不應小於3.6m；
主臥壹般采用3.3m*3.6m、3.6m*3.9m、3.9m*4.2m或4.5m的尺寸，最小不得小於3m * 3.3m：
次臥壹般采用3m*3.3m和3.3m * 3.6m；
書房面積小於次臥，6-8㎡的面積屬於合理範疇；
U型廚房操作範圍更廣，L型廚房凈長、凈寬不小於2.1m、1.5m；分別是。
衛生間壹般在4㎡左右，尺寸有2m*2m和1.8m * 2.2m；
第三步，看故事高度
我們先做個區分，好嗎？身高？然後呢。凈高？，高度=室內凈高+地板厚度；室內凈高為地面到上層樓板或天花板底部的垂直距離，商品房樓板厚度為12cm-15cm。S姐提醒妳，商品房買賣合同中對建築高度有限制，很多購房者在交房驗收時都會測量室內凈高。不要忽略地板的厚度，會導致誤差。
根據《住宅設計規範》，普通住宅建築高度應為2.80米；客廳和臥室的室內凈高不應低於2.40米。在Xi安，高層產品高度多為2.8m-3.0m，別墅產品高度多為2.9m-3.1m，符合設計規範。S姐不能不說，浙江省的住宅建築高度必須在3m以上，才能通過相關部門的審批和核準。
第四步，看房費
房屋獲得率關系到房屋的最終使用面積，直接影響到業主的生活和日常生活。房屋獲得率=(套內建築面積+贈送面積)/建築面積，套內建築面積=建築面積-分攤面積(主要指電梯井、樓梯間、垃圾滑道、配電室等在功能上為整棟建築服務的公共及管理用房的建築面積)。請註意，實際使用面積是多少？套內建築面積，套內建築面積=套內使用面積+外墻？面積+內墻面積。
房屋取得率還有壹個算法:房屋取得率=1-公攤率，所以公攤率=公攤面積/建築面積，註意公攤率？分攤系數，分攤系數=分攤面積/套內建築面積(如下圖所示)，所以分攤系數大於分攤率，分攤系數在售樓部預測報告和交房時實測報告中公示~
占用面積就是使用面積，占用率與使用面積密切相關。可用面積越大，占用率越高。所以在產品線中，別墅的得房率最高，其次是平房、小高層、高層，但是得房率越高越好。比如壹個房子的得房率是100%，那麽這個房子肯定是沒有樓梯和走道的。這樣的房子怎麽住？所以不能片面看所謂的高得房率，主要看公攤面積設計是否科學合理。