第壹條為了規範住宅小區的物業管理活動，促進業主自治物業管理，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內住宅小區的物業管理、使用、維修和監督管理。
第三條市房地產行政主管部門(以下簡稱市房地產行政主管部門)負責全市物業管理活動的指導、監督和管理。
縣(市)、區房地產行政主管部門(以下簡稱轄區物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理。
建設、規劃、城管、公安、物價、環保、工商、民政、財政、人防等有關部門應當按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作。
第四條街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設的關系，指導業主成立業主大會，協助轄區物業行政主管部門調解業主與物業服務企業之間的糾紛，指導和監督物業管理工作。
社區居民委員會應當支持和指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責，配合物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)調解業主與物業服務企業之間的糾紛。
業主與物業服務企業在物業管理中發生爭議時，可以請求物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會調解。
第五條縣(市)、區人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和有關部門、單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決本轄區內物業管理中的重大問題，建立物業管理糾紛解決和爭議處理工作機制，為處理物業管理糾紛和爭議提供便利。
第二章業主、業主大會和業主委員會
第六條業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，並應當履行法律、法規規定的義務。
第七條物業管理區域符合法律法規規定條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導業主成立業主大會籌備組，區域內物業行政主管部門應當予以協助。
第八條業主大會籌備組應當履行下列職責:
(a)確定所有人的身份；
(二)起草業主大會議事規則；
(三)起草管理規約草案；
(四)制定業主委員會選舉辦法草案；
(五)組織召開首次業主大會。
第九條首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前，按照與物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協商確定的具體標準，向街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交首次業主大會籌備資金，由業主大會籌備組使用。
預備費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當向全體業主公布籌備資金的使用情況，接受全體業主的監督。預備費余額應當納入物業專項維修資金或者按照業主大會的決定使用。
第十條業主大會的召集形式、業主代表的產生和業主大會的決定，應當按照法律、法規的有關規定執行。
第十壹條業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行法律、法規和業主大會委托的職責。業主委員會委員應當是物業管理區域內能夠認真履行業主義務，熱心社區公益事業，具有較強公信力和組織協調能力的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。
第十二條業主委員會成員人數應當為單數，且不得少於五人。業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和所轄物業行政主管部門備案。業主委員會備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。
轄區物業行政主管部門應當向依法選舉產生的業主委員會頒發業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業主大會決定。業主委員會委員可以連任。
第十三條業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。會議必須有半數以上委員出席，作出的決定必須經業主委員會全體委員的半數以上同意。
需要業主委員會討論決定的事項，應當在會議召開三日前在物業管理區域內公布，並聽取業主和非業主的建議和意見。
業主委員會應當在作出決定後三日內，以書面形式在物業管理區域內公布決定內容。業主可以要求查閱業主委員會會議記錄，業主委員會應當予以配合。
第十四條業主大會和業主委員會依法作出的決定對全體業主具有約束力。
業主認為業主大會、業主委員會的決定侵犯其合法權益的，可以請求轄區物業行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
第十五條業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求，定期組織召開業主大會會議。
物業管理區域內20%以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主委員會未按照規定組織業主大會定期會議或者臨時會議的，業主可以要求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促業主委員會限期組織業主大會會議。
第十六條業主發現業主委員會委員有下列情形之壹的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，向業主大會提議召開定期會議或者臨時會議，審議決定是否終止其委員職務:
(壹)不履行業主委員會成員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的；
(二)接受物業服務企業或者相關業主提供的利益或者報酬；
(三)向物業服務企業銷售商品和承攬業務；
(四)謀取其他可能妨礙公正履行職責的利益；
(五)其他侵犯業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許委員申辯，並記錄在案。
第十七條業主委員會委員有下列情形之壹的，其委員職務自行終止:
(壹)不再是物業管理區域的業主；
(二)因病或者其他原因不能履行職責的；
(三)向業主大會或者業主委員會書面提出辭職；
(四)被依法追究刑事責任的。
第十八條業主委員會委員的職務依照本條例第十六條、第十七條的規定終止的，業主大會應當按照議事規則的規定及時進行補選。
第十九條業主大會和業主委員會的運行經費，從物業管理區域內* * *部位和* * *設施設備的使用收入中列支。具體數額由業主委員會提出，經業主大會表決後實施。
業主委員會應當在每年3月底前公布上壹年度業主大會和業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第二十條業主委員會應當在每年3月底前以公告等形式向全體業主報告上壹年度的工作情況，並通報轄區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會詢問，業主委員會應當予以答復。
第三章前期物業管理
第二十壹條本條例所稱前期物業管理，是指業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效前的物業管理。
第二十二條建設單位應當在取得商品房預售許可前，選聘物業服務企業對物業進行前期管理，並與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標方式選聘物業服務企業；投標人少於三個或者物業管理區域建築面積較小的，經轄區物業行政主管部門同意，建設單位可以協議選聘物業服務企業，並向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
物業行政主管部門和所轄街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。
第二十三條建設單位應當在物業銷售(預售)前制定臨時管理規約，作為物業銷售合同的附件，並在物業銷售(預售)五日前向所在區域物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
臨時管理規約應當約定物業的部位和設施的使用、維護和管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位銷售(預售)物業時，應當公告物業管理區域內用於物業的部位、設施、設備和其他公共場所、公共設施，並在物業買賣合同中予以明確。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理協議。物業買受人認為臨時管理協議侵犯其合法權益的，可以請求轄區物業行政主管部門處理。
市物業行政主管部門應當制定臨時管理規約示範文本，供建設單位選擇。
第二十四條物業交付前，建設單位應當按照前期物業服務合同的約定向物業服務企業交納前期物業服務費。市人民政府可以根據物業交付前物業管理的實際需要，制定前期物業服務費繳納的具體管理辦法。
物業交付後至前期物業服務合同終止，業主應當按照前期物業服務合同約定的標準向物業服務企業交納前期物業綜合服務費；按照規定實行政府指導價的，前期綜合物業服務費標準按照政府指導價的有關規定執行；對於尚未交付給物業買受人或出售的物業，前期物業的綜合服務費由建設單位承擔。
第二十五條前期物業服務合同約定期限未滿，但業主大會按照規定選聘了物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同約定期限屆滿，但物業管理區域不符合業主大會成立條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務規範和收費標準繼續提供物業服務。
第二十六條物業服務企業在前期物業管理中應當履行下列職責:
(壹)參與工程檢查，發現工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向建設單位或有關專業管理部門提出整改建議，並協助專業管理部門監督實施；
(二)就* * *設施設備的安裝位置和管線走向向建設單位提出建議，參與* * *設施設備的安裝調試；
(三)建立物業* *用部位、* *用設施設備工程資料和日常管理檔案；
(四)根據臨時管理規約和前期物業服務合同，向業主提供物業服務，引導業主遵守約定，維護公共利益和物業管理秩序；
(五)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、物業主管部門做好轄區內業主大會的成立工作。
物業服務企業應當在前期物業服務合同約定的期限內派專業人員進駐施工現場，提供前期物業服務。
第二十七條建設單位在辦理物業交接手續時，應當向物業服務企業移交法律、法規規定的相關材料。
業主委員會成立後，物業服務企業應當將收到的信息告知業主委員會。
前期物業服務合同終止時，業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當將資料移交給業主委員會。
第二十八條物業交付前，建設單位應當按照有關規定，將合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等設施設備移交給相關專業單位進行管理。相關專業單位應及時接收。物業交付時，建設單位應當公示設施設備移交給專業單位管理的情況；* * *使用的設施設備未移交專業單位管理的，該物業不得交付使用。
專業單位收到後，應及時對* * *使用的設施設備進行維修、更新和維護，確保物業管理區域內* * *使用的設施設備的安全運行和正常使用。
專業單位委托物業服務企業負責設施設備日常維護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維護的主要事項以及付費的標準和方式，並監督其維護工作。
相關專業單位接收物業管理區域內使用的設施設備後發生的維修、更新、養護等費用，按照有關規定在企業成本中列支。
第四章物業管理服務
第二十九條業主委員會應當根據法律、法規的規定，與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務。物業服務企業未履行物業服務合同約定，造成業主人身、財產安全損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
業主委員會應當及時了解業主對物業管理的意見和建議，並及時將業主提出的意見和建議告知物業服務企業，監督物業服務企業按照物業服務合同的約定履行物業服務職責。
第三十條物業服務收費應當遵循合理、公開、成本與服務水平相適應的原則，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第三十壹條物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務合同約定的服務項目、服務質量標準、收費標準和收費方式，接受業主的監督，聽取業主的意見和建議，並及時向業主反饋意見和建議的處理情況。
物業服務企業實行物業服務費制度的，應當公布物業管理資金的收支情況；采用承包制的，應當公布物業及相關場地使用的部位、設施、設備的收支情況。物業服務企業應當在每年3月底前，在物業管理區域內的顯著位置公布上壹年度管理區域內相關物業資金的收繳和使用情況，接受業主的監督。
業主對物業服務企業公布的物業資金收支有異議的，物業服務企業應當給予答復和說明。業主委員會或者十名以上業主對物業服務企業公布的物業資金收支有異議的，物業服務企業應當作出書面答復和說明；業主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用從物業* * *部位使用收益、* *設施設備及相關場地經營收益中列支。
第三十二條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費。低收入困難家庭業主按照物業服務合同的約定繳納物業服務費的，可以向當地人民政府申請物業服務費補貼，具體補貼對象和標準由縣(市)、區人民政府規定。
業主未按照物業服務合同約定繳納物業服務費的，物業服務企業有權督促其限期繳納；業主委員會應當協助物業服務企業催交。業主逾期不繳納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。
業主違反物業服務合同約定，經書面催告後無正當理由逾期不繳納物業服務費的，業主委員會可以協助物業服務企業在物業管理區域內通過公示等方式進行催告。
業主轉讓或者出租物業時，應當將管理協議的內容和物業服務費標準告知受讓人或者承租人。辦理產權時，買賣雙方應當對物業服務費的結算有明確約定；受讓方應當在辦理產權交易手續後30日內，將產權轉讓情況、業主姓名及聯系方式告知物業服務企業和業主委員會。
第三十三條物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取相關費用。
第三十四條物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業，並書面通知物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會。
物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內，與業主委員會辦理下列事項，並報物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案:
(壹)預收的物業服務費和其他公共財物應當據實結算，多收的部分應當按照合同約定返還；
(二)移交全部財產檔案和相關財務賬冊；
(三)移交物業管理用房、場地和其他財產。
物業服務合同提前終止的，應當按照合同的有關規定辦理。
第三十五條轄區物業行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會、業主委員會對物業服務企業的工作進行監督檢查，建立物業服務企業信用檔案，並將監督檢查結果和信用檔案以適當方式向社會公開。
第五章物業使用和維護
第三十六條業主和非業主應當遵守法律、法規的規定，按照有利於物業使用安全、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、交通、通風、照明、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
業主使用物業時應遵守管理規約。
管理規約應當規定下列事項:
(a)物業* * *部分和* * *設施設備的使用和維護；
(二)物業管理用房的使用和經營情況；
(三)業主合理使用物業專有部分的權利和義務；
(四)物業屋頂、外墻、門窗的裝修和室外設施的安裝；
(五)維護物業管理區域環境衛生和公共秩序的權利和義務；
(六)業主分攤物業管理區域內各類費用的方式；
(7)違反法規的責任。
第三十七條物業管理區域禁止下列行為:
(壹)非法改變物業用途的；
(二)違法建設建築物或者構築物；
(三)擅自占用、損壞物業的* * *部位、* *設施和附屬設施；
(四)損壞建築結構或者從事其他影響物業使用安全的行為；
(五)損壞公共綠化和園林設施；
(六)隨意傾倒垃圾；
(七)違反規定飼養動物的；
(八)在物業* * *用部位、* *用設施設備上塗寫、刻畫、亂張貼；
(九)制造噪音幹擾他人正常生活；
(十)違反規定停放車輛的；
(十壹)其他違反法律、法規和管理規定的行為。
物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，並要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時告知規劃、房產、公安、城管、工商、環保等有關行政管理部門。，並提供相關證明材料，配合相關行政管理部門依法及時處理。
業主和業主委員會有權依照法律、法規和管理規約的規定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
第三十八條業主或者非業主裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位和裝修時間書面告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主或者非業主禁止裝修房屋的內容以及是否需要報送備案。
物業服務企業在裝修過程中發現違反相關規定的，應當通知行為人立即制止和糾正；行為人拒不制止或者改正的，應當及時報告有關行政管理部門依法處理。
第三十九條物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫和車位應當首先滿足業主的停車需求。
車庫、車位的權屬由當事人通過出售、附贈或者租賃的方式約定。建設單位應當向全體業主公布車庫、車位的處置情況，並與業主協商處置空置的車庫、車位。為保證車庫、車位的充分利用，業主要求出租空置車庫、車位的，建設單位不得以只賣不租為由拒絕出租。車庫和車位出租(停放)收費標準由價格主管部門會同物業主管部門制定。
未首先滿足業主停車需求的，建設單位不得向物業管理區域外的單位和個人出售、捐贈或者出租車庫、車位。
第四十條業主車輛較多的物業管理區域占用業主所有的道路或者其他場地設置停車位，經業主大會同意，業主委員會可以向公安部門申請協助劃定小區內地面停車位和行駛路線，公安部門應當予以配合。
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位未充分利用的，不得占用規劃道路以外的車位或者其他歸業主所有的場地。
第四十壹條在業主所有的道路或者其他場地設置的停車位停放汽車的，物業服務企業可以按照業主大會的決定或者價格主管部門會同物業主管部門制定的標準收取停車費。
物業服務企業應當對停車費單獨核算，獨立核算。除維持車輛停放場所和設施有效使用以及停車管理的必要費用外，物業服務企業應當根據業主大會的決定，將停車費用於補充物業專項維修資金或者用於物業管理的其他需要。
業主委員會應當監督停車費的收支，並向業主大會報告。
第四十二條物業管理區域內的地下人防設施平時用作停車位的，應當向全體業主開放，不得設置專用停車位。建設單位不得將停車位出售或者以專用停車位的形式出租。
地下人防設施平時用作停車位收取的停車費，應當按照有關規定作為人防設施日常維護和停車管理的必要支出。具體收費標準由價格主管部門會同物業、人防主管部門制定。
物業服務企業按照有關規定管理地下人防設施，應當做好平時維護管理工作，確保人防設施完好。
第四十三條大型車輛和運載危險化學品的車輛不得進入居民區。
進入居民區的車輛應當遵守下列規定:
(壹)慢速行駛時，行人和非機動車應當避讓；
(2)禁止鳴喇叭；
(三)在依法設置或者劃定的車庫、車位停放車輛，不得妨礙物業管理區域內的交通道路或者在住宅區消防通道停放車輛，不得損壞綠地或者妨礙其他業主使用物業；
(四)停車時防盜報警器應靜音，防止噪音。
物業服務企業應當加強對進入住宅區車輛的管理，發現違反規定的，應當及時勸阻和制止；勸阻或者制止無效的，應當及時向公安等有關部門報告；公安等有關部門應當依法及時處理。
第六章物業管理用房和物業維修資金
第四十四條建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積千分之七的比例配置物業管理用房，其中千分之三為物業管理辦公用房，千分之四為物業管理業務用房。物業管理用房的面積和具體位置應當在初步設計審查後征求所在地區物業行政主管部門的意見，並在規劃設計方案中確定，不得隨意調整。
第四十五條物業交付前，建設單位應當按照本條例規定的標準，向轄區物業行政主管部門移交物業管理用房及其產權證等資料。物業管理用房應當經轄區物業行政主管部門驗收合格後，移交前期物業服務企業使用。業主大會成立後，轄區物業行政主管部門應當向業主委員會移交物業管理用房的房屋所有權證等資料，業主委員會應當公布物業管理用房在住宅區內的位置和面積。
經規劃部門批準分期開發的物業，目前無法完全提供物業管理經營用房的，建設單位應當在物業交付前向該區域物業行政主管部門支付同類地段、同面積商業用房的市場租金作為經濟補償，並在後期開發中及時補足物業管理經營用房。經濟補償金應當專戶存儲，在業主大會成立後與物業管理用房、經營用房壹並移交給業主委員會，用於補充物業專項維修資金或者根據業主大會的決定滿足物業管理的其他需要。
第四十六條物業管理用房所有權屬於物業管理區域內的全體業主，不得分割、轉讓和抵押。未經業主大會同意，不得擅自改變用途。
物業管理辦公用房主要用於物業服務企業開展物業服務和業主委員會開展日常辦公。
物業管理用房和經營用房應當根據業主大會的決定由業主委員會自行出租或者委托物業服務企業出租，租金或者收益應當根據業主大會的決定用於補充物業專項維修資金或者物業管理的其他需要。物業服務企業受業主委員會委托與承租人簽訂的租賃合同，應當經業主大會或者業主委員會同意。
前期物業服務期間，物業服務企業按照規定出租或者經營的物業管理業務用房的租賃或者經營期限不得超過前期物業服務合同期限，租金或者收益應當專戶存儲，用於補充物業專項維修資金和其他物業管理需要。前期物業服務企業與承租人簽訂的租賃合同，應當自簽訂之日起十五日內報轄區物業行政主管部門備案。
第四十七條住宅小區應當設立專項物業維修資金，用於物業保修期滿後物業部位和設施的維修、更新和改造。物業專項維修資金籌集、使用和管理的具體辦法，由市人民政府在本條例實施之日起壹年內，根據國家和省的有關規定另行制定。
第四十八條物業專項維修資金設立前，物業服務企業應當按照當地物價部門會同物業部門制定的標準，設立專項賬戶並專戶存儲，用於物業* * *部位和* * *設施設備的日常維修；根據法律法規的規定或者業主大會的決定，應當納入物業專項維修資金的費用，應當先納入物業日常維修專項賬戶，專戶存儲。物業服務企業應當定期向業主委員會報告費用的收取和使用情況，業主委員會應當定期向全體業主公布費用的收取和使用情況。
《市人民政府關於物業專項維修資金歸集、使用和管理的具體辦法》實施後，已交付使用的住宅小區應當按照本辦法的要求及時設立物業專項維修資金，原物業日常維修專項賬戶內的本息納入物業專項維修資金賬戶。
第四十九條建設單位應當按照國家規定的保修期限和範圍承擔物業保修責任，並依法繳納物業保修金。
轄區物業行政主管部門指定的機構負責物業保修基金的日常管理。業主大會成立後三十日內，物業保修金管理機構應當將保修金的數額和收支情況書面告知業主委員會。
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