銷售額的計算公式如下:銷售額=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價)÷(1+11%)
(1)簡易計稅方法(僅適用於老項目)
銷售自行開發的舊房地產項目的壹般納稅人，可以選擇適用簡易計稅方法，稅率為5%。
應納稅額=總價加額外費用/(1+5%)*5%
(註:地價不能抵扣)
壹旦選擇簡易計稅方法，36個月內不得變更為壹般計稅方法。
(二)壹般計稅方法(老項目、新項目均可選擇)
房地產開發企業壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，采用壹般計稅方法計稅，銷售額按照取得的總價和價外費用，扣除當期銷售的房地產項目對應的土地價款後的余額計算。應納稅額的計算公式如下:
應納增值稅=應稅銷售收入×適用稅率-可抵扣進項稅額。
=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價)/(1+適用稅率)*適用稅率-可抵扣的進項稅額。
本期允許扣除的地價按以下公式計算:
當期允許扣除的土地價款=(當期待售房地產項目建築面積/待售房地產項目建築面積)*已支付的土地價款。
壹、納稅申報
跨縣(市、區)開發房地產，未在項目所在地進行稅務登記的，在房地產所在地按照3%的扣繳率預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用壹般計稅方法，應根據納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率11%計算當期應納稅額，扣除預繳稅款後，向主管稅務機關申報納稅。未預繳的稅款可結轉下期繼續抵扣。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用簡易計稅方法的，應當按照納稅義務發生的時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，扣除預繳的稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未預繳的稅款可結轉下期繼續抵扣。
二、納稅地點
固定業戶應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同壹縣(市)的，向各自所在地主管稅務機關申報納稅；經中華人民共和國財政部、國家稅務總局或其授權的財政稅務機關批準，總機構可以向總機構所在地主管稅務機關匯總申報納稅。
屬於固定業戶的試點納稅人，其總支機構不在同壹縣(市)，而在同壹省(自治區、直轄市、計劃單列市)內的，經所在省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可由總機構向總機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。
第四，征稅範圍
(壹)銷售不動產屬於增值稅應稅項目。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目為房地產銷售稅目；
房地產買賣是指轉移房地產所有權的經營活動。不動產是指不能移動或者移動後會改變性質和形狀的財產，包括建築物和構築物。
建築物，包括居住建築、商業建築、辦公建築和其他可用於居住、工作或其他活動的建築。
構築物，包括道路、橋梁、隧道、大壩和其他構築物。
轉讓建築物的有限產權或者永久使用權，轉讓在建建築物、構築物所有權，同時轉讓該建築物、構築物占用的土地使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
(二)房地產買賣是在中國境內進行的，屬於中國境內房地產買賣。(三)無增值稅項目
在資產重組過程中，通過合並、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產及其關聯的債權、負債和勞動力轉移給其他單位和個人，涉及不動產、土地使用權的轉移。
(4)視同銷售。
單位或者個人將房地產無償轉讓給其他單位或者個人的，視同銷售服務性房地產，但公益事業或者面向社會公眾的除外。
法律依據:
房地產開發企業開發的房地產項目征收增值稅管理暫行辦法。
第四條房地產開發企業壹般納稅人(以下簡稱壹般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，應當適用壹般計稅方法，按照取得的總價和價外費用，扣除當期銷售的房地產項目對應的土地價款後的余額，計算銷售額。銷售量的計算公式如下:
銷售額=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價)÷(1+11%)
第五條當期允許扣除的地價按以下公式計算:
當期允許扣除的土地價款=(當期待售房地產項目建築面積÷待售房地產項目建築面積)×已支付的土地價款。
本期銷售的房地產項目建築面積，是指本期申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目的實用建築面積是指房地產項目的總實用建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨計價結算的配套公共設施的建築面積。
土地有償使用費是指由政府、土地管理部門或政府委托的征收土地價款的單位直接支付的土地價款。
第八條壹般納稅人銷售自行開發的舊房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的稅率計算納稅。壹旦選擇簡易計稅方法，36個月內不得變更為壹般計稅方法。
第九條壹般納稅人開發的舊房地產項目銷售適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除相應的土地價款。