情況
壹、以出讓方式取得的土地使用權
房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的房地產轉讓條件。
需要按照出讓合同的約定，繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，出讓合同成立，才允許出讓；
投資開發要按照出讓合同進行，完成壹定開發規模後才允許出讓。
這裏分為兩種情況。壹是屬於住房建設，住房建設項目實際投入資金額應占開發總投資的25%以上；二是土地屬於成片開發的，要形成工業或其他建設用地條件，才能出讓。以上兩個條件必須同時滿足，房地產項目才能轉讓。這壹規定的目的是嚴格限制土地投機，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。
二是以劃撥方式取得的土地使用權
應當符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定，該條規定了以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產開發項目應當具備的條件。
以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提條件是必須經有批準權的人民政府審批。經審查，除不允許轉讓外，轉讓的處理方式有兩種:第壹種方式是由受讓人辦理土地使用權轉讓手續，按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金後，方可轉讓；第二種是房地產可以不辦理土地使用權轉讓手續而轉讓，但轉讓方應將轉讓房地產所得的土地收益上繳國家或作其他處理。
以劃撥方式取得土地使用權，房地產轉讓有下列情形之壹的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權轉讓手續。
1.經城市規劃行政主管部門批準，出讓土地用於《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施和公益事業用地；國家扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房實行行政劃撥。因此，保障性安居工程轉讓後仍用於保障性住房的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理轉讓手續。
2、私有房屋轉讓後仍用於居住的；
3、按照國務院城市住房制度改革的有關規定，出售公有住房；
4.同壹土地上的部分房屋轉讓，土地使用權不可分割地轉讓；
5、轉讓房地產暫時難以確定土地使用權轉讓用途、期限等條件的；
6、根據城市規劃，土地使用權不應出讓；
7.縣級以上人民政府規定暫時不能或者沒有必要出讓土地使用權的其他情形。
處理方法
土地轉讓有兩種方式:壹是土地使用者有償或無償將土地使用權轉讓給他人；第二，在土地家庭承包經營的情況下，土地流轉是指承包方索取對象，第三方代替自己與發包方履行合同的行為。以下是土地轉讓處理方式的詳細說明:
程序
出讓雙方提出書面申請——驗收、審查用股是否符合出讓條件——現場勘測——地價評估——填寫出讓申請審批表——審核用股——報我局批準——簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
(二)土地出讓報告
1，土地申請
2.土地使用證(原件)
3、原出讓合同、批準文件(涉及招標、拍賣、掛拍的提供成交確認書)
4.雙方之間的轉讓協議
5、如變更規劃提供規劃部門意見。
6.土地評估報告
7.雙方營業執照、法定代表人和法人證書復印件。
(3)承諾時限:15個工作日。
(4)收費標準:不收費。
(5)政策基礎
1，《中華人民共和國城市房地產管理辦法》
2.中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
3.國土資源部關於國有建設用地使用權出讓的規定。
4.國土資源部國有建設用地使用權招標拍賣出讓規範
5、《河南省國有土地使用權出讓轉讓管理條例》
6.《中華人民共和國土地管理法》
7.劃撥土地目錄
8.《中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓規定》[2]
方法
關於土地使用權出讓方式，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定了三種方式:買賣、交換、贈與。《城市房地產管理法》之後，第36條略有發展，將轉讓方式規定為買賣、贈與或者其他合法方式。“其他合法手段”壹般包括:
1.買賣。
作為最廣泛的土地使用權轉讓方式，地價款的支付是土地使用權的對價。因為“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要形式，所以我們通常所說的土地使用權“轉讓”是指土地使用權的“買賣”。下面關於土地使用權轉讓合同的討論，其實是關於土地使用權買賣合同的，所以“轉讓”可以分為廣義和狹義兩個概念。當“轉讓”是壹個廣義的概念時，它包括壹切以變更權利主體為目的的土地使用權轉讓行為；當“轉讓”是壹個狹義的概念時，它與買賣有著相同的含義。
2.還清債務。
還債是買賣的壹種特殊形式，只是支付的條件和期限不同。買賣土地使用權時，土地使用權的轉讓和溢價的支付是平等進行的，而以土地使用權清償債務時，先支付溢價，清償的債務視為已支付的溢價。
3.交換。
以交換方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價款，而是其他財產或者特定財產權益。土地使用者將土地使用權轉讓給受讓人，以取得受讓人提供的其他財產或特定財產權利。
4.以固定價格分享。
股票定價介於買賣和交換之間，類似於買賣和交換。類似於買賣是因為土地使用權是用來定價的，價格就像買賣的價格；類似於交換是因為土地使用權是用來入股的，得到的股份就像其他財產或者特定的財產權利壹樣。
5.聯合建設。
在房地產開發中，合建和土地使用權定價都是壹方出地，另壹方出錢蓋樓的合作形式。以合作建房為目的設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價為股權；如果沒有成立獨立法人，但加了名字，甚至不加名字，在共建合同中只分配了合作各方的產權，那麽土地使用權的對價就是房屋建成後的產權。因合建進行產權分配後，原土地使用者雖擁有部分房屋產權和房屋占用面積、公共面積的土地使用權，但不再擁有原土地使用權，可視為壹種特殊的交換形式，即土地使用者以部分土地使用權換取房屋產權。
6.給。
贈與是土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈人的法律行為。土地使用權贈與轉讓的，土地使用權轉讓沒有直接對價，不需要支付價款或者提供產權作為相應條件。但是，土地使用權出讓合同可以附加其他條件。例如，當土地使用者將土地授予學校時，土地用途可能僅限於教育目的。
7.遺產。
當土地使用者為自然人時，土地使用者死亡將使其繼承人取得相應的土地使用權。當土地使用者為法人或其他組織時，其合並或分立也會導致該主體在合並或分立後相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的轉讓不存在直接對價，但可能存在間接對價。例如，在通過合並取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承原公司的財產，同時也繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價可能通過承擔原公司的其他債務來體現。