漁陽花園總體規劃報告
壹、項目分析
(1)項目概述
1，位置
該項目位於a市大營坡地區，祝新路北段，二十三中對面，緊鄰百花山農貿市場，距離新建大營坡立交橋50米。
2、項目技術指標
土地面積:32738m2俱樂部:1200m2。
總建築面積:51860m2幼兒園:650m2
建築密度:27.2%停車場:4700平方米
容積率:1.6
綠化率:35%
3.周邊設施
學校:靠近北郊小學、二十三中，遠離某市實驗小學、六中。
金融學院和醫學院只有5分鐘車程。
菜市場:百花山農貿市場、桂五農貿市場。
醫院:距離市五院200米，距離醫學院700米。
酒店:神奇假日酒店，神奇星島酒店。
超市:距離四軍超市800米左右。
銀行:中國銀行和中國建設銀行都離這個項目很近。
郵局:貴武北郵局距離項目200米。
交通:7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4.區域綜合分析
項目地理位置靠近外環線，屬於城鄉結合部。周圍沒有重工業和汙染源，空氣質量優良。並且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環保樹，無形中為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀和取之不盡的自然空氣資源。
大營坡地區歷經數十年滄桑，無論是人文環境還是周邊設施都發生了巨大的變化。壹片片破舊的老屋被拆除，壹片片精致的住宅拔地而起，其中不乏星級酒店和大型交易市場。在市政府的支持下，通過擴建道路，架設立交，整個大營坡好像壹夜之間變了樣。常住人口數量不斷上升，在建住宅項目不斷增加。目前，投資置業已成為未來幾年市民置業的熱點。所以，只要把好這個項目的前期策劃、項目進度和質量、市場形象、時間，做好充分的準備，在目前房地產形勢良好的前提下，壹定會取得滿意的結果。
(2)項目機會點
1，市場有空間。
壹個城市作為西南地區發展的前沿，在國家提供優惠政策的前提下，有很強的能力承接有特色、綜合品質高的優質住宅區。隨著人們生活水平的提高，對生活質量的要求也在不斷擴大。為他們打造的強調整體規劃、概念設計、功能配套齊全的高尚住宅小區，將有可持續增長的市場空間。
2.有未雨綢繆的概念。
很多開發商在項目建好之後才想到銷售，銷售不好之後才想到推廣。有的開發商在促銷失敗時想到整體規劃，但有的開發商在開盤前就有整體規劃。但開盤後，規劃理念執行不到位，導致項目虎頭蛇尾，市場上爛尾樓很多。貴公司眼光敏銳，註意到“凡事預則立”，從各方面整合社會精英資源，並持之以恒地執行，讓項目有的放矢，自然占得先機。
二、a市房地產宏觀市場分析
(壹)城市房地產發展分析
2004年，a市房地產面臨前所未有的發展機遇。和國內很多城市相比，壹個城市的房地產行業形勢壹直不錯。往年空置房比例在15%左右，近幾年空置率壹直較低。這與國家支持房地產行業發展的政策逐步完善，人們住房消費觀念的增強和房改的深化，住房信貸投入的增加，住房二級市場的開放，以及部分稅費的減免有關。近年來，壹個城市的房地產市場價格呈現出穩中有升的趨勢，尤其是在中心區。高層和多層建築的上升幅度不同，上升幅度更大。究其原因，是由於城市土地供應的減少，城市的商品房(尤其是多層建築)供應相對減少，所以城市房價上漲是必然的。市民要改變過去不願離開中心區的觀念，把目光投向郊區環境好、配套齊全的住宅小區。現在交通道路有了很大改善，老百姓的住房投資增值保值觀念增強，更多的市民會把自己的富余資金投入到房地產上。從這個角度來看，諸城樓市將在2004年後有壹個新的發展勢頭。
(二)貴州將推進住宅產業化。
貴州是聯合國土地警戒線以下的省份，房屋多為磚混結構。為什麽？因為便宜，這就很矛盾了。按照稀缺是市場上最值錢的東西的原理，土地稀缺的必然結果就是磚的價格要更高，住宅產業化的推進要“糾正”這個錯誤。住宅產業化的推進，其實就是在告訴企業如何看待市場。比如，出臺以保障房建設為重點的政策，實際上是告訴開發商，在目前的市場需求中，中低層次消費仍是主流。住宅產業化的推進涉及面很廣，各地的實際情況也不同，但首先要強調的是觀念的更新。據了解，不少省份在機構改革過程中有意設立省級中心。住宅產業的提升是壹個過程，也是必然的發展趨勢。
(三)某城市房地產郊區化成為趨勢。
隨著壹個城市兩個城區舊城改造的基本完成，中心城區的土地資源越來越緊缺，特別是今年市政府嚴控城區土地批租，使得中心城區土地供應更加緊張。同時，國家取消福利分房實物；住房分配貨幣化；增加住房信貸投資；開放住房二級市場；減免部分稅費等壹系列措施大大提高了群眾購房的積極性，住房成為人們最大的消費。面對這種市場形勢，開發商躍躍欲試。深圳、廣州等地的許多房地產開發商“搶市場”已經成了* * *學問。目前市中心土地供應非常緊缺，開發商開始將目光投向郊區:小河地區、花溪地區、金陽小區等。城鄉結合部:省政府後面的小關地區，貴陽-二戈寨沿線，二橋-貴工地區，大營坡-茶店地區等。這些過去不被看好的土地資源紛紛升值，幾家房企在“爭搶”壹塊地，郊區房地產開發“市場”看漲已經成為不爭的事實。郊區樓盤，如中天花園、祝融花園等，其特點是郊區與綠色、自然環境相結合，主張回歸自然，擺脫城市的喧囂。通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容和人性化“以人為本”的突出特點，在內涵和價值上更符合廣大中低收入消費者的需求，因此銷售火爆。與此同時，郊區住宅的文化環境也在形成，市民居住在市中心的傳統觀念正在改變，投資者越來越重視物業環境、配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為。關鍵是妳怎麽做。
(D)市場供應分析
壹個城市的房地產業處於成長的初級階段，開發意識、建築水平、物業管理都落後沿海發達地區5-10年。自國家實施房改政策以來，某市房地產業發展迅速，市場自1998年以來處於前所未有的良好狀態。房地產開發商從1998年前的200多家迅速增加到目前的500多家，房地產開發項目壹個接壹個，單個開發項目的金額越來越大。從剛剛結束的第五屆房地產交易會來看，共有12個項目，總面積65438+10萬平方米。去年壹個城市的會展建築面積是260多萬平方米，今年已經飆升到5197600平方米。相比較而言，供應量增加了壹倍。加上過去未被市場消化的供應量，加上今年未展出的項目，總供應量約為280萬平方米。這樣，今年整個市場的供應量將超過800萬立方米。統計局數據顯示，壹個城市每年的商品房消費只有90多萬平方米。市場供應已經遠遠超過了市場需求。
從目前市場上可獲得的產品特點來看，它具有以下特點:
1，絕大多數新樓盤都在“環境”上做文章，賣點不突出，過於單壹。
2.高層項目太多，集中在鬧市區，價格在3000元/m2-4500元/m2。
3.城市新建多層住宅品質較高，價格在2300元/m2-4500元/m2。
4.市線外的多層精品小區雖然價格受市民歡迎，但配套設施並不齊全。
(五)市場需求分析
房改後，由於政策的傾斜和市政方案的快速實施，壹個城市的房地產市場空前的好。目前，該市的房改政策主要包括:
★住房公積金貸款
★住房公積金的實施
★發放股票補貼
★按揭貸款(利率可降至80%至30%)
★個人住房貸款
正是這些政策的實施，提高了人們的購房熱情，促成了商品房需求的高漲。此外，公房上市和房屋置換兩項政策大大提高了房屋置換率，增加了大量二次購房者，使得市場需求快速上升。從去年的市場消化和今年的政策情況來看，今年的市場需求將在1萬-200萬平方米之間，但供需比仍在5: 1左右。
(六)項目市場切入點分析
1，提供有效供給
從上面的供需分析可以看出，市場的現狀是極度不平衡的，供大於求。所以我們現在進入市場是有壹定風險的，需要我們在產品設計上下很多功夫。這個項目的產品必須是有效的供給。從其他城市的調查來看，積壓空置的商品房也是那些質量較差的，比如房型陳舊、設計馬虎、位置偏僻、配套落後、缺乏規劃、開發商缺乏後續資金的房子。從市場需求來看，這些房子都是無效供給。我們的產品應該不同於當前的市場供給，但必須滿足當前客觀有效的需求，才能以獨特的姿態在市場競爭中取勝。
2.把握有效需求。
由於股票補貼的實現和房貸年限的延長，越來越多的工薪族可以擁有自己滿意的房子，想要換房的中等收入階層正在成為當前購房潮的主流。
就壹個城市而言，這個階層有以下特點:
家庭股票補貼總額:2-7萬元左右。
購買:①改善居住環境；②增加居住面積；③格子
女人買房；④舊房屋的拆除
最喜歡的面積:60㎡-120㎡(60㎡-80㎡占30%)。
實惠總價:654.38+萬-30萬(房貸30年)
可接受單價:1400元/平方米——2200元/平方米。
有利環境:周邊設施齊全，交通便利，孩子讀書方便，比較安靜，社區生活性強。
我們所有的工作都要圍繞這個階層的特點和購房心理，形成更加精準有效的供給。
3.差異的確定和推廣。
雖然今年市場供應量近800萬平方米，但其中中高檔樓盤占比很大，而面向中等收入階層的市場多在郊區，配套不全，無法形成統壹的社區環境。而且在建築風格上，大多以歐式風格為主，同質化比較嚴重。
該地塊占地3萬多平方米，具備大規模開發的必備條件，且該地段位於城鄉結合部，周邊配套齊全，環境和空氣質量在壹個城市中屬於中上等。因此，為同檔次甚至高檔樓盤尋找差異，並貫穿於項目前期策劃和推廣的過程中，將是我們的主導思路。
(七)未來市場預測
由於近年來土地無序出讓，各種資金湧入房地產行業，壹個城市的商品房建設規模空前擴大，市場明顯出現了“供大於求”的趨勢。雖然近年來市場上的商品房銷售量有了很大的增長，但與批準的量相比仍然處於劣勢。目前規劃局報建項目約200萬立方米，這些項目隨時準備進入實質性開發階段，將進壹步加劇市場壓力。
面對如此嚴峻的形勢，未來的市場競爭將集中在以下三個方面:
第壹，質量競爭
物業質量包括:工程質量、房間質量、環境質量、物業管理質量等等。今年市內不少樓盤打“環保牌”贏得市場主動權，如中海城市花園、水壹方等。預計2005年，各開發商將全面細致地把綜合素質的提高深化到工作的每壹個環節。
第二，價格競爭
目前市場上有近800萬平方米的商品房，基本都是同質產品，差別不大。接下來的價格將成為競爭的主要焦點。成本控制得越好，產品價格越低，市場競爭力越強。價格競爭預計將成為未來三年壹個城市房地產市場競爭的主旋律。
第三，市場細分競爭
2005年，房地產市場將進壹步細分，各種潛在需求(如“頂級豪宅”、“麻雀府”、“白領貴族”、“二次置業”、“洋房”)將逐步得到滿足。開發商的市場調查和市場分析進壹步深入，市場的“缺口”越來越小。開發者將進入實質性的“競爭階段”:創意、技術含量、產品新穎度。這壹階段的競爭將迫使開發者在開發思路和理念上進行全面的調整和更新。
(二)項目分析
從以上分析數據我們不難看出，大營坡地區的房地產處於起步階段，這壹時期在建的房屋有以下特點:
(1)整體素質參差不齊；
(2)除少數情況外，其余均非大規模；
(3)主要銷售單元面積集中在60-120㎡；
(4)推廣方式單壹過時；
(5)建築風格壹般，無差異；
(6)除京騰寶外，其他板塊綜合實力較弱。
目前，萬東社區是對本項目威脅最大的地區。由於項目尚未開盤，項目具體技術指標不詳，但就其規模和地理位置而言，與本項目完全具有競爭力。因此，本項目的前期策劃尤為重要。
三、項目市場細分和市場定位
(壹)、項目市場細分
雖然諸城各區都在打居住牌，但還是有很多人選擇在項目區居住。離工作地點近，交通購物方便，配套齊全，仍然是購房者最看重的條件。大營坡區域位於某市北部，城市副中心，交通便利，配套齊全，區域房產均價1.900元/m2。目前，它正成為城市新的經濟增長點，也是房地產開發商和購房者的投資熱點。下面，我們從不同角度分析壹下本案所在區域的房地產市場。
1，從價格分析。
1600元/平方米到2004元/平方米之間的樓盤有新聯小區、騎龍2號商住樓、銀佳花園、貴凱花園、袁桂新、陽光城等。，而且這些樓的賣法都比較老。而價格在2004元/平方米—2500元/平方米的樓盤，市場購買力相對較弱，主要體現在京騰堡、馬奔商住樓、上海公寓、冠竹園二期住宅樓等躍進式、變維結構住宅。這說明中等價位的實用住房仍然占據市場需求的主導地位，也充分說明在當前的房地產市場上，開發商已經開始深化對消費者收入、住房標準和潛在購買心理的研究。
2.從公寓結構分析
從已開發和待開發的房源來看，60-80㎡兩室壹廳和120㎡三室壹廳、三室兩廳、四室兩廳受到追捧，以冠竹園壹期、袁桂新、新聯小區、陽光城、銀佳花園、友誼花園等房源為主。因為不奢華也能滿足家庭生活需求，所以成為目前很多開發商的主力戶型；40㎡-60㎡的壹室壹廳壹衛戶型，兩室壹廳壹衛也容易吸引進城工作時間短的藍領。但這類樓盤的目標客戶並不多，如上海公寓、馮潤花園等，而面積在150㎡—250㎡—250㎡的各類復式、復式樓銷售勢頭較為緩慢，如京騰堡的復式、馬奔的商住樓、銀嘉花園、新聯小區、貴凱花園的復式樓等。不難看出，對於普通購房者來說，大戶型的門檻略高。
3.從生活環境分析
在樓盤之外的環境中，幾乎所有的購房者都會選擇汙染少、安靜、周邊成熟、生活便利的區域，這需要開發商和政府的共同努力。在樓盤內部環境上，開發商開始註重綠化率的提升和園林的規劃設計，如2600㎡的京騰堡中庭花園，動靜結合，努力打造藝術與自然相結合的生活方式。
4.從規劃設計分析。
大營坡地區樓盤的規劃設計已經逐漸成熟，規劃面積適中，包括周邊客戶群體的需求，園林藝術也逐漸進入開發商的圖紙，但對於市場的變化還缺乏系統科學的整體規劃和創新。
5.從房地產的賣點分析。
在大營坡區花園小區，環境優美、價格低廉、位置優越的廣告牌被擺上樓盤的賣點，如陽光城“做陽光裏最幸福的人”，這些無疑是目前房地產開發的熱點和焦點。此外，“智能概念”也被提上日程，如景騰寶倡導的“e時代的生活”。大營坡地區作為副中心優越的地理位置，樓盤缺乏壹些內涵和品質，物業管理水平不高，使得部分購房者處於觀望狀態。同時營銷廣告的策劃過於老套，缺乏新意。
從上面的分析我們不難看出，目前大營坡地區的發展趨勢是上升的，越來越多的開發商開始註重體驗、專業、技術和創新。這個項目必須正確把握進入市場的時機，通過自身差異的推廣有效把握目標客戶群，從而控制“敵人”並取得勝利。
(二)項目定位
市場定位的核心是確認差異、選擇差異、促進差異。它的答案取決於市場分析。在本案例的市場定位過程中，我們確認差異，從不同角度分析項目的最大價值:
A.位置——位置、環境等。
項目地理位置靠近環城線，周邊配套齊全，社區環境成熟。背靠獅子山數千畝的森林，建築與自然的有機結合為項目增加了環境附加值。
b規劃——外觀、建材、園林、公共設施等。
項目前期策劃是項目後期推廣的重要支撐。根據本案的規模和特殊的地理位置，我們對項目規劃提出以下建議:
外觀:不必沿襲歐式風格，采用簡約的現代建築風格，色彩和諧，層次感強。
園林:采用現代互動園林規劃，使之成為項目賣點之壹。暫時先說壹下吧。
公共設施:公共設施的布置不必豪華，但要適合生活設施和園林規劃(如增設垃圾箱、藝術雕像等。)
C.價格-單價、總價、付款方式等。
定價的程序是壹個從整體到個體，從全案到每家每戶的“評估”和“決策”的復雜過程，差異帶來的項目價值貫穿整個過程。從對市場的分析，我們知道該地區的內置運營商經濟實力不強，所以價格會是我們的籌碼。
D.開發商的品牌形象及其案例形象等。
企業的形象是由產品塑造的，未來幾年房地產競爭的本質是品牌和價格的競爭。所以這個項目壹定要把握好各個環節的質量和技術，塑造品牌，為公司未來發展鋪路。
e數據——單戶面積、容積率、單戶間距、綠化率、分攤系數等。
在這種情況下，可以形成的差別在於單個家庭的面積。從市場分析得知，該區域主要銷售戶型面積為60-120㎡，其中60-80㎡戶型僅占全部已售戶型的5%左右，遠遠不能滿足區域客戶的需求。建議在單體設計中盡量考慮60-80㎡戶型。同時，單體間距和綠化也可以作為我們的優勢來推廣。
f客戶——項目針對的目標客戶群體。
根據市場分析，結合對本項目地理位置和價格的研究，我們可以得出本項目的目標客戶應具備以下特征:
(1)年齡層次:28-45歲。
(2)家庭總收入(月收入):1500-4000元。
(3)家庭結構:三口之家或者它在家庭中運行。
(4)經濟結構:現有存款4萬元-1.5萬元。
(5)消費水平:消費水平低。
(6)購房動機:自住為主，也有二次置業者。
(7)購房心態:經濟實惠，要求有壹定品質，物有所值。
(8)環境偏好:治安好，周邊配套齊全，綠化好。
(9)區位偏好:不要住在市區，但也不要離市區太遠。
因此，本項目的目標客戶群應主要是:
工人階級(主要目標客戶)
第二次或更多次置業
最初居住在該地區的“老年公民”(主要目標客戶)
原本住在郊區或縣城，覺得不方便，想在市區四處走動。
根據以上分析結果，確定該項目的購買者以工薪階層為主，因此我們采用強化效應突出差異，將項目定位為:
四、項目賣點分析
第壹個席位代表了項目不可動搖的地位和規模。
特區是為了在該地區創造壹個替代的天空。
讓人向往和追求。
中產階級是我們的目標客戶群。釣什麽樣的餌？
什麽樣的魚，我們的目標是瞄準“池塘”
餐廳裏“最餓”也是人數最多的。
價格特區、衛生特區和服務特區
安全特區、園林特區、人文特區、建築特區
在我們手裏是“同花順”。想贏牌，壹張都不能輸。
我們的賣點是圍繞這些元素進行提煉:
(1)特價區:項目位於城鄉結合部，區域平均房價在1.700元/m2-1.900元/m2之間。我們壹期銷售均價定為1.700元/平方米，在區域市場有壹定的競爭實力。既能帶動市場，又能被紅火的市場推高價格。
從之前的市場分析我們知道，區域市場的購買力相對較弱，樓盤的總價在初期會是制勝的法寶。為了在總價上取得優勢，戶型面積壹定要控制。基於本項目的具體情況，建議開發初期60 m2-80 m2的戶型盡量多，至少占40%。在這種情況下，靈活的支付方式(如“回收信貸”的建議)或因此而獲得的賣點是:
1，總價優勢
2.“獨特”的營銷方式——“二次置業，100%按揭”
(2)健康特區:醫療體制改革後，越來越多的人重視保持身體健康。我司建議漁陽花園社區可以與某市某醫學院聯合成立“漁陽花園社區家庭醫療中心”，在某市某住宅小區發起實施專業的家庭健康護理服務。該中心可聘請醫學院名醫、教授預約上門醫療保健服務，並為每家每戶設立“醫療保健卡”和“特殊治療臺”，照顧好每壹戶居民，讓居民在專業保健人員的指導下，生活得更健康、更有活力。因此，賣點就獲得了:
3.與知名醫院共同建立社區家庭健康綠色通道。
(3)服務特區:面對低收入的目標客戶，要想打好服務牌，不能投入大量資金打造享受型的服務項目，而是要在充分調研分析目標客戶的基礎上，設立特色服務，做到物有所值，急中生智。
我們的客戶並不是樂於享受的高收入人群。服務設施應是實用的、有針對性的項目，從客戶的生活、學習、休閑等方面創造良好的社區服務。
生活:設置幹濕洗熨店、溫馨家庭自助餐廳、小型日用品超市、家庭服務中心、法律咨詢中心、醫療綠色通道等。
學習:聯系教委和市裏的名校，註入少量資金，提高北郊小學和二十三中的教學質量，完善管理制度。
休閑:區內會所有健身房、棋牌室、臺球室、遊樂園、兒童教育中心、老年活動中心、美容美發中心等多種休閑設施，符合目標客戶的心理。
通過以上服務設施的建立，我們可以得出以下賣點:
4.開發商註入巨資，提高小區配套教學質量。
5.完善增值社區服務項目。
6.在社區設立法律咨詢中心。
7.24小時不間斷家庭服務中心。
(4)安全特區:居住在祝新路、大營坡壹帶的人群雜亂，治安管理不健全，存在很大的安全隱患。這是阻礙客戶在區域外購買的主要因素。可以在安全上多做文章，組織專業的安保隊伍，在區域內實行全封閉24小時安保管理，培訓安保人員定期、定點巡邏；聯系當地派出所增加治安巡查次數，在小區設置監控系統，確保小區所有公共角落都在監控之下；設置單元對講門，方便住戶隨時明確確認每壹位客人和朋友。另外，我們建議除了以上設施外，在硬件上還要搭建雙層防攀爬圍欄。這種圍欄外高內低，都是通過空氣設計的，內墻頂端尖尖的，鑲嵌鐵齒，不容易攀爬，對小區有很好的安全防護作用。這個圍欄是壹個城市比較新的安全措施，可以推測。
8.設置全方位無盲點閉路監控系統。
9、小區保安定點，定期巡邏。
10，聯系區域派出所，加強對小區的警力巡查。
11.設置雙層防攀爬圍欄。
(5)園林特區:壹般開發商做的園林大多是觀賞性園林。雖然它們創造了優美的環境和良好的景觀，但卻大大壓縮了人們的活動空間。這種營造優雅環境的園林設計顯然不適用於我們的目標客戶。經過對顧客的心理分析，我公司提出了互動花園的先進理念。也就是把人的各種活動融入到園林中，讓人們不僅能欣賞園林，還能置身於園林中，在優雅的生活環境中找到生活的樂趣。這種互動花園在壹個城市裏是比較新的概念。如果在壹萬多平米的綠化範圍內精心設計，壹定會成為壹個城市裏獨壹無二的好賣點。
12，設計獨特的互動花園
(六)人文特區:項目周邊人群復雜，民眾文化水平參差不齊，社區文化不豐富。我公司建議引導客戶追求新的生活方式，倡導愉悅情感、坦誠溝通的高尚社區文化。在小區成立小區業主委員會，協調業主與物業管理公司的關系，配合物業管理公司舉辦文藝演出、書畫表演、體育比賽、露天電影院等文化娛樂活動。定期和不定期地在社區內進行，讓居民相互交流和溝通，營造親切、自然、坦誠、和諧的人文環境，徹底改變城市人冷漠的局面，以全新的人文氛圍滿足現代的需求。
13，特區豐富多彩的文化生活
(7)建築特區:區內建築較為老舊，多為學校宿舍、單位宿舍，民房較多。建築沒有統壹規劃，都是分散在區域內，顯得比較混亂。建築物外觀陳舊，灰塵堆積較多。周圍環境不衛生，整個區域給人的印象不好。在壹個市民的心目中，項目所在的區域是中低收入人群的聚集地。本案中，建築色彩鮮艷，風格獨特，由於成片開發，居住區整體規劃合理先進，居住區大面積互動花園也是專為城市打造。這些都使得該小區建築與同區域的其他建築完全不同，使得本案成為壹個有特色的區域，小區建成後將成為該區域壹個耀眼的亮點。
14，同區獨壹無二的特色建築小區。
以上提煉的賣點，對我們“首席中產特區”的主題定位有很強的支撐作用。也能維護工薪階層社區項目的形象。除了以上幾個方面，這個項目的配套幼兒園也是壹大賣點，可以通過招投標的方式吸引市內知名幼兒園。
15.通過招投標的方式吸引知名幼兒園(中英文雙語教學)，給孩子的入托帶來無限便利。
因為系統限制答案數量為10000字，剩下的可以去參考網站看。