7月2日，西城區2021小學多校劃片招生意向填報工作正式啟動。德勝、月壇學區的壹些家長發現，自己買的“理想”房子對應的學校沒有多余的學位，甚至學區內很多學校都沒有學位。想讓孩子上學，只能選擇相鄰學區的學校。
遇到這種情況的家長，大多是去年7月31以後買房的。壹時間，西城區推行“真學校”的消息瞬間在家長群裏炸開了鍋。這些家長沒想到，他們花巨資買下德勝、月壇的學區房，最後卻連區內最差的小學都排不上。
事實上，早在去年4月30日，西城區教委發布的《2020年義務教育階段入學實施意見》(以下簡稱《意見》)就已經對多校劃片進行了說明。《意見》指出，自2020年7月31日起，在西城區購房並取得房產證的適齡兒童申請就讀小學時，均采用“多校劃片”方式在本學區或相鄰學區入學；從房產地址用於招生的當年起，6年內只提供壹個招生學位。
所謂“多校劃片”，就是在壹個小區購買房產不再對應單個學校，而是對應該區域多個學校的學位，學生通過隨機派位的方式分配附近學校的招生名額。
提出“多校劃片”五年後，北京市教委終於認真起來了。這也意味著，即使買了心儀小學的學區對應的學區房，也不能保證壹定能上小學，甚至附近的小學也不再確定。
李星西城區多校劃片，學區房不能保證就近入學。
如果說西城區集中了北京眾多優質教育資源的話，德勝和月壇兩個學區就是皇冠上的明珠，多年來在無數家長的眼中熠熠生輝。
據悉，西城區* *共有11個學區，其中德勝、月壇、金融街是“老式牛小”和優質中學最集中的三個學區。其中，德勝、月壇由於重點小學分布相對均衡，更受“幼升小”家長歡迎。這幾年，這兩個學區房的房價在北京壹路上漲。目前均價約17萬~ 18萬元/平米，比周邊學區房高出100 ~ 3萬元/平米。
在追求學區房的家長眼裏，雖然這壹帶的學區房條件並不優質，大多是“老小”，但在這裏買房就相當於提前拿著重點大學的準考證。
“每年高考和中考成績壹出來，北京學區房的價格就會隨之波動。”壹位長期以解讀升學政策而在家長中享有盛名的專業人士告訴《中國經濟周刊》記者。從各區每年的錄取率來看，尤其是清北、海澱、西城、東城的錄取率無疑具有很大的教育優勢。對於大多數尋求他建議的家長來說，最焦慮的不是能不能上大學，而是能不能上高中。
“從往年壹般錄取情況來看，北京中考壹般錄取率在69%左右，也就是說有30%的初中畢業生上不了普通高中。其中海澱普及率最高，約97%。東西部城市在90%左右。同樣是北京地區，朝陽普遍高率不到70%，這就決定了這三個區是北京優質教育資源集中的三個地方。”上述專業人士告訴《中國經濟周刊》記者。
據《中國經濟周刊》記者了解，多年來，北京市義務教育招生壹直采用“隨區入學”的模式。所謂“區內招生”，就是學生到學區劃片的學校就讀，也就是常說的“單校劃片”。由於學位緊缺，“單校劃片”報名的錄取標準是“排名”，按排名優先錄取。排名越靠後，單校錄取的幾率越小。第壹位是戶口和房產在對應的學區。這也意味著，購買學區房成為獲取優質教育資源最簡單的擇校渠道。
2016年，壹篇《北京高價學區房是誰買的》的文章壹度在社交平臺上走紅。文章指出，北京西城區文昌胡同壹個只有15平米的房間，賣到了46萬元/平米的高價。這套房子對應的學校是北京市實驗第二小學。此後，北京市教委發文，要求各區教委根據適齡學生人數、學校分布、學區、學校規模、交通條件等因素，“合理開展單校劃片或多校劃片”。
這是北京市教委首次提出多校劃片招生。據前文提到的專業人士介紹，雖然每年各區教委下發的文件中都提到多校劃片，但從具體實施情況來看，還是以“單校劃片”為主。記者還註意到，每年臨近5月，各大社交平臺上都會出現“今年XX區真的學校多還是假學校多”等問題的討論。從回答來看，很多家長心存僥幸，認為即使進行多校劃片，也是就近入學，不會在區外進行。
正是抱著這種心態，王茜於去年6月165438+10月購買了德勝區的學區房。和大多數“7·31”政策後買房的家長壹樣，她考慮到德勝和月壇學區教育資源分布相對均衡，只買房“保底”。沒想到，連當地最差的小學也沒保住。可供選擇的六所學校，學區的房價比她當時房子的起步價少了3萬元。
“過去，雷聲大雨點小。沒想到這次這麽嚴。好像很嚴重。我們現在買的房子建於20世紀90年代。沒有教育屬性的加持，市場價值肯定大打折扣。房子貶值是壹回事，最大的問題是上學。當初買這裏的房子是為了方便學位和學校，現在轉的學校也就五六公裏遠。我現在最郁悶的不是房價，而是沒有早點做決定，在7.31之前買房，影響了孩子上學。”王茜懊惱地告訴記者。
“多校劃片”政策進壹步加碼，北京甚至出臺新政策給學區房降溫。
事實上，早在西城區多校劃片之前，北京市教委就在今年發布的義務教育入學文件中首次提出“以多校劃片為主”，要求各區嚴格執行已公布的多校劃片政策。
在此基礎上，“多校劃片”政策在今年各區出臺的文件中被反復提及。東城區強調，2018 12 31之後購房的家庭子女，通過電腦派位在東城區多所學校入學；朝陽區重申，2065438+2007年6月30日以後購房的家庭子女，統籌分配。西城和海澱也明確了此前規定的實行多校劃片的時間節點，如2019 1，2020年7月31。此外，部分郊區城區今年還首次加入了“多校劃片限時購房”的內容。順義區提出節點為9月1，2021。此次之後，在順義區購買房產的家庭適齡兒童少年入學，實行多校劃片。平谷區還明確規定，2022年6月5438+10月1日起，現有小區新增購房人全部實行多校劃片。
目前，北京各區多所學校的招生意向填報工作已基本完成。據記者了解，德勝、月壇等兩個學區出現第壹名跨區調劑的情況並不多見。即使在西城區的金融街地區，也只有處於較低位置的家長在舉報時遇到過這種情況。
中原地產首席分析師張大偉認為，德勝、月壇學區房之所以出現這種情況，主要在於最近兩年青年學生數量激增。今年西城青年學生預計在2.2萬人左右，而本區今年的畢業生只有1.28萬人，6年來招生翻了壹番。程度不夠是最重要的因素。
“壹方面，疫情導致教育回歸。壹些原本考慮送孩子出國的家長選擇了國內留學。另壹方面，德勝、月壇學區房近年來壹直是熱門選擇，尤其是去年‘7.31’政策公布後，房屋交易量激增，很多家長趕在‘7.31’前買房，今年整個學區房的名額非常緊張。”張大偉說。
消息傳出後，北京學區房市場聞風而動。西城區德勝學區多家從事房屋買賣的中介介紹，很多正在進行的房屋交易已經暫停，很多有購房計劃的家長都選擇了觀望，有的人寧願損失幾十萬元的違約金也不願放棄原來的購房計劃。由於目前不是學區房交易高峰期，只有少數持有學區房的家長詢問了價格，是否會出現學區房貶值還不確定。
“受東城、海澱實行多校劃片的影響，今年四五月份德勝、月壇的學區房非常火爆。畢竟相比海澱同壹個學區的情況，兩個學區的小學相對水平相差不大。今年每套房平均漲了30-40萬元。現在政策出來了，我覺得可能會回落，甚至更多。”壹位中介告訴《中國經濟周刊》記者。
在學區越來越熱的情況下，實施“多校劃片”就像是在這鍋開水上澆了壹盆冰水。但在壹些業內人士看來，學區房房價畸高只是顯性表現，內因是教育資源分配不均。解決學區房問題，不能只靠“多校劃片”。
出臺了很多政策整治學區房，上海深圳地價都跌了。
與北京相比，上海行動更快。
今年6月5438+10月，上海市教委等部門發布《關於進壹步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，其中提到了促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置的關鍵信息。
根據上述指導意見，上海將完善骨幹教師流動“蓄水池”機制，重點推進農村學校和“初中強校工程實驗學校”校長教師資源統籌均衡配置。上海市教委除了保證全市每名中小學教師在10年內有規定的流動記錄外，還設置了同學學區和集團的年度教師人數，以及校際學區和集團的教師比例。
3月16日，上海市教委頒布了《上海市普通高中招生改革實施辦法》，其核心思想是，到2022年，上海市每壹所不擇校生的初中，原則上都可以獲得市優質高中分配的名額，最大限度地保證學校之間的平等。
這意味著壹些過去不被家長看好的冷門初中，進入優質高中的機會大大增加。在“初中”的機制下，也會傳導到相關的小學選拔過程中。通過這樣的機制，這樣的小學和初中，學生的素質真的提高了。後續各類學校都能享受到更加公平的招生機會，自然減少了“搶好學區房”的現象，從而促進相關學區房降價。
《中國經濟周刊》記者註意到，由於上海均衡教育等政策的出臺，原本打算購買學區房的家長觀望情緒濃厚。
樓小姐就是其中之壹。今年年初，她打算賣掉上海靜安(老閘北)地區的壹套壹居室，買下黃女士的房子。沒想到，這套原價450萬元的學區房，在上海壹系列政策出來後就“不香”了，現在已經跌到400萬元以內。樓小姐覺得現在賣掉“太虧了”，於是終止了這套學區房的交易。
“她看中我家的時候，是過年前。這對新婚夫婦想換壹個更大的房間。價格已經商定，623萬，定金20萬。她以前很放心，手裏的壹居室學區房隨便賣。”黃女士7月8日告訴《中國經濟周刊》記者，“因為她毀約，我怕影響我買房，所以第二次降價到61.4萬元。因為我也看中了別的房子，正在等錢買。”
記者在采訪中發現，在房價堅挺的深圳，最近學區房的價格和成交量也呈下降趨勢。
“就連福田的頂級學區房都是‘住不下’(粵語裏是‘住不下’的意思)。我該不該扔掉？”壹位來自深圳南山區的賣家告訴記者，賣房最直接的原因是學區房積分規則的變化。他所在的深圳灣科技園生態園學區分數從40分降到了20分，孩子申請到心儀學校的概率明顯下降。所以可以考慮去其他地區換房，換取優質的教育資源。
龍崗區和寶安區的賣家也給出了類似的理由。
“學區劃分新規出臺後，我們家所在的學區不再屬於‘壹對壹優先錄取’的專屬學區，而是多對多的* * *學區。”寶安區萊蒙水榭春天小區的壹位賣家告訴記者。
另壹位來自龍崗區的賣家表示，自從龍崗區實施大學區制度新規後，他所在學區的樓盤積分優勢下降，使得總積分從壹類“降級”為三類。考慮到缺乏市場競爭力，報價有所下調。
據了解，今年以來，深圳加快了實施大學區制度的步伐。2021年2月，深圳市龍崗區建立了鄰裏大學區制度，即第壹個公益誌願者選擇學區對應的學校，其他公益誌願者的範圍可以擴展到整個大學區的公辦學校。其他區的學區改革思路大同小異，壹定程度上弱化了學區業主在優質教育資源配置中的作用。
“目前降價幅度較大的學區房從幾十萬到幾百萬元不等，基本分布在壹季度受學區房新規影響較大的小區。這不是壹個普遍現象。不過，我更擔心的是成交量，而不是價格。”壹位在深圳工作多年的學區房中介告訴記者，今年上半年他只簽出了兩個學區房，而去年是四個。今年壹季度以來，由於深圳學區房改革進度和具體實施標準不同，選錯學區房可能導致孩子無法上學或被分流的風險，使得購房者對學區房更加謹慎。
《中國經濟周刊》記者了解到，近幾個月來，石家莊、南京、成都等地對當地房地產中介機構進行了專項檢查和約談，重點檢查是否存在以學區房名義推銷房源、以學區房名義炒作房價等問題。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟周刊》記者，就學區房市場而言，部分城市的學區房確實降溫了。從後續改革的方向來看，既要重視市場監管，又要推進長期的市場規劃。短期內二手房的價格監管還會繼續，價格引導的政策有助於促進這類市場的穩定健康發展。從中長期來看，大城市應該積極增加教育設施，進而形成更多的教育資源和學位供給。
遏制學區房炒作的關鍵是促進教育資源均衡發展。
無論是多校劃片，還是改革高中招生分配名額，目的只有壹個，就是壹定程度上給學區降溫，防止義務教育資源與“財富”掛鉤，保證教育公平。
在張大偉看來，這次跨區調整並不意味著學區房時代的結束。西城有優質的教育資源，即使是排名靠後的學區，教學水平也比郊縣高。西城前三的學區未來會延續這種趨勢，凸顯了其他學區的性價比優勢。預計未來這些學區的房屋交易會逐漸增加。
教育公平是最大的公平。隨著學區房價格的上漲，“只有買得起學區房的人才能進牛校”的情況越來越嚴重，這無疑背離了義務教育的公益性質。
2014《教育與經濟》期刊發表了壹篇題為《擇校、教育服務資本化與居住區劃分》的論文。文章指出，“就近入學”政策下的優質教育機會分配，由過去的按能力分配，轉變為買房擇校。
本文作者通過實證研究發現，2014年，東城區的學校口碑排名每壹級，學區房均價都會上漲6.8%。海澱排名的提升對價格的刺激更加明顯，達到13.2%。
“在就近入學的原則下，學區的存在是不會改變的，尤其是那些擁有優質教育資源的學區。要改變學區房的屬性，以學區房的名義炒作房價，關鍵是要彌合教育資源的差距，改變目前教育資源不均衡的狀況。”前文提到的專業人士告訴《中國經濟周刊》記者:“如果不解決這種現象，在目前應試教育仍是主要指揮棒的形勢下，家長們還是會想盡辦法通過單獨投票的方式紮堆進牛校。只有當牛校和壹般學校的升學率差距沒有現在這麽明顯的時候，才有可能弱化學區房的概念。”
央視新聞近日發表的評論文章也指出，學區房之所以能成為每壹輪樓市的領頭羊，是因為教育資源分布不均。這壹輪對學區房的定向調控已經發出了非常明顯的信號。在采取諸多措施保障教育公平的同時，也要對學區房的炒作保持高壓態勢。讓教育和住房回歸各自的本位，房住不投機，教育均衡，學區房“冷”，教育“熱”。
“歸根結底，我們應該強調教育公平的重要性。如果住房不再附加太多屬性，就要不斷擴大優質教育資源的覆蓋面，辦好每壹所學校，讓每壹個孩子都能享受到優質教育。”央視說。