摘要:9月27日，央行和銀監會聯合提出商業銀行發放“二套房貸”的監管要求，這也是歷年來對首套房貸最嚴厲的監管。目前，人們關心的“二套房”標準已經勾勒出來，但各家銀行的執行細則仍有較大差異。9月下旬，老王在上海楊浦區預定了壹套房產。按照壹般的貸款審批流程，他早就可以拿到貸款，辦理正式的財產備案手續。然而，9月27日央行、銀監會發布的《關於加強商業房地產信貸的通知》(以下簡稱《通知》)對商業銀行發放“二套房貸”提出了新的監管要求。老王這次購買的房產屬於以自己名義購買的“第二套房產”。“我們現在住的房產是2000年購買的，貸款早已還清。因為戶型太小，所以壹直希望再買壹套新房，改善住房需求。”但是，隨著房地產調控政策的實施，老王這次打算購買的房產是否被銀行列入“二套房”？20多天過去了，貸款還沒批下來。“聽說新政策主要是調整首付比例和貸款利率。”最近銀行房貸新政是老王最關心的熱點話題。老王說，提高購房首付對他來說是可以承受的。“現在房價也高了，我和我老婆按年齡和收入不可能拿到房價70%的最高貸款。我們已經為此做好了準備。”但“二套房”的貸款利率提高讓他覺得難以承受，從貸款基準利率的8.5折到1.1倍，增加的利息支出不是小數目。“二套房”的定義基本明確。業內人士分析，由於《通知》對購買首套自住住房的借款人貸款比例和貸款利率有較為明確的規定:購買首套自住住房且建築面積在90平方米以下的借款人，執行最低20%的首付款比例；對購買首套自住住房面積在90平方米及以上的借款人，繼續執行30%的最低首付款比例。首套自住住房的貸款利率按照同期貸款基準利率八五折計算，這個政策沒有變化。所以對於首次置業者來說，幾乎沒有來自調控政策的影響。而像老王這樣難以界定的“二套房”買家，則被列入“待定席”。作為房貸新政的關鍵環節，“二套房”如何界定，涉及眾多改善型需求自住購房者的切身利益。據悉，“二套房”的界定標準已經達成* * *諒解，基調已經確定:壹是對於已結清銀行貸款的購房者，如果再貸款仍可享受首套自住住房待遇，利率可酌情下調。這意味著，如果購房者之前已購買該房產，且已還清全部貸款，再次購房時仍可視為首套房，首付比例和貸款利率可獲得壹定優惠。這壹標準的確定，顯然有利於需要改善住房條件的購房者。其次，公積金貸款不納入判定是否為“二套房”的參考項目。也就是說，購房人在其他住房已使用公積金貸款，且未申請過商品房貸款或貸款已結清的，在用貸款購買新房時，仍可按首套房相關政策執行。業內人士表示，央行和銀監會聯合發布《通知》的主要目的是控制商業銀行的貸款風險，公積金貸款不屬於此類。同時，公積金貸款額度不高，相關政策也規定貸款人只有在首筆住房公積金貸款還清後，才能申請第二筆住房公積金貸款，因此公積金貸款的市場風險相對低於商業貸款。此外，語氣中確定“二套房”應認定為“戶”。夫妻壹方仍有未結清房貸的，第二套房認定為“二套房”。截至記者發稿時，上海的華夏銀行和光大銀行已經公布了具體的貸款明細。但對比兩家銀行的細則，還是有壹些差異的。比如兩家銀行在認定“二套房”時，都是以個人為單位，而不是以“戶”為單位，也就是說夫妻雙方可以分別貸款買房。不過，光大和華夏對“首套房”的定義不同。據悉，光大規定，首套自住住房是指借款人首次購買用於自住的住房，即使之前的房貸已經還清，那麽貸款買房仍視為二套房。但華夏銀行的做法是，判斷是否為“二套房”，要看借款人在銀行是否有住房貸款余額未結清。貸款結清後再購房的，還可以享受“首套自住住房”的待遇。但華夏銀行認為公積金貸款視同貸款。只要公積金貸款沒有結清，就應該執行“首付不低於40%，利率不低於同期同檔次貸款基準利率的1.1倍”的房貸新規。在貸款利率的制定上，兩家銀行的利率標準也有所不同。除首套房利率享受基準利率8.5折優惠貸款利率外，光大暫定二套房固定利率房貸業務，同時將貸款首付提高至40%，貸款利率為同期基準利率的1.1倍；第三套房，首付比例不低於購房款的42%，貸款利率為基準利率的1.15倍；第四套(含)以上住房貸款利率為基準利率的1.2倍。華夏銀行對多套房產設定了略低的貸款利率。從第三次貸款購房(正在償還二套房)起，每增加壹次貸款購房，貸款首付比例在之前房貸首付比例的基礎上至少提高5%，利率相應上調。最低利率水平較之前房貸至少上浮2%，即二套房利率為基準利率的1.1倍。不難看出，已經出臺的細則並不完全符合“二套房”的定義標準。對此，銀行內部人士透露，實施細則的差異主要是因為商業銀行的實際執行能力。比如在“戶”還是“個人”的問題上，現有的數據庫主要來自央行征信系統的相關數據，銀行查詢個人信息更容易。而且以“戶”為單位，很難區分父母和子女購房，從而影響購房自住需求。此外，不同銀行對風控能力和授信額度的要求不同，也會導致執行細則不同。同時，已有兩家銀行出臺細則的工作人員告訴記者，不排除進壹步調整的可能。銀行“二套房”的鑒定單位曾經申請過房貸。還清後，二套房首付比例貸款利率為北京工行首套四成貸款基準利率的1.1倍，招行二套四成貸款基準利率的1.1倍，建行家庭首套五成貸款基準利率的1倍。上浮50%，利率也將上調至基準利率的1.15倍。每增加壹套按揭房，首付增加10%，利率增加基準利率的0.05倍。貸款人壹次只能抵押兩套房子，第三套不受理。浦發銀行首套房首付(公積金貸款也已還清)第三套房由40%提高到50%。每多抵押壹套房子，首付增加10%，利率相應提高。華夏銀行首筆個貸(要求公積金貸款還清)40%從第三筆貸款開始買房(二套房正在還款中)。每增加壹筆貸款買房，貸款首付比例在之前房貸首付比例的基礎上至少提高5%，利率相應上調。最低利率比之前房貸利率至少上浮2%，光大銀行二套房貸比上海華夏銀行首套房貸(公積金貸款也已還清)上浮40%，比之前房貸上浮40%。從第三套房貸(正在還二套房貸)開始，貸款首付比例在前套房貸基礎上至少提高5%，利率相應上調，最低利率至少高於上套房貸。第三套房首付比例不低於購房款的42%，貸款利率為基準利率的1.15倍；第四套(含)以上住房貸款利率為基準利率的1.2倍。
二套房二套房怎麽貸款？第二套房的程序
現在很多人家裏有閑錢，就會買二套房。二套房是指借錢買的第二套房子和第壹套房相反。雖然都是買房，但是二套房和首套房的買房手續不壹樣。要準備的材料，文件等等都不壹樣。如果拿買首套房的經驗來說，不壹定能成功。今天邊肖就給大家介紹壹下二套房的辦理流程，希望對妳有所幫助。
第二套房的定義範圍
“二套房”是第二套普通自住住房的簡稱，是指經借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)認可，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平，再向商業銀行申請住房貸款的抵押住房。壹是按揭貸款的套數由借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)決定；二是以當地房地產管理部門根據房屋登記信息系統發布的家庭住房總面積為基礎，借款人家庭人均住房面積高於當地平均住房水平；三是已使用住房公積金貸款購房，再向商業銀行申請住房貸款的家庭。
第二套房貸政策
如果1套房已經使用貸款買房，按照規定，無論是否還清，再次申請購房貸款，都按照二套房貸款標準執行。除了不享受優惠利率，首付提高10%，利率提高10%。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布《關於加強商業房地產貸款管理的通知》，規定對購買首套建築面積90平方米以下自住住房的，貸款首付款比例不得低於20%。購買首套邢弢建築面積90平方米以上的自住住房，貸款首付款比例不低於30%；對已使用貸款購房，申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。
二套房抵押貸款處理流程
1.買賣雙方簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；
2.符合條件的購房人向貸款銀行申請貸款，並提供相關證明材料；
3.買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；
4.律師事務所對借款人的信用證明材料和評估報告進行鑒定、調查和分析，並出具法律意見書；
5、貸款銀行審批後，通知貸款申請人是否同意貸款；
6.買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後借款人到銀行辦理貸款手續；
7.購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸款合同；
8.買賣雙方應將已轉讓的房屋所有權證送貸款銀行辦理抵押登記；
9.借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃轉資金；
10.借款人按月償還貸款；
11.借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。
以上就是邊肖今天要給大家介紹的關於如何貸款二套房的全部內容。相信看完之後，妳已經知道二套房貸款的流程和手續了。與首套房相比，無論是手續的復雜程度還是貸款額度都發生了變化。這是為了防止壹些人買二套房炒房，手續會多壹些。如果真的想買二套房，可以參考以上流程，耐心辦理手續。