深圳市推廣二手房“按揭過戶”模式工作方案
為探索和推廣二手房“按揭過戶”模式，提高我市二手房交易效率和便利性，降低二手房交易成本，特制定本工作方案。
壹、工作內容
二手房“按揭轉讓”模式是指在不提前還清貸款的情況下，將抵押房產轉讓、再抵押、發放新貸款，以實現用購房款償還舊貸款(用買方購房款償還賣方銀行貸款)。在抵押二手房過戶過程中，實行“順序抵押”、二手房過戶、“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現更高效便捷的二手房交易。在二手房交易過程中，買賣雙方可以選擇適用二手房“按揭過戶”模式，交易房產必須滿足除原銀行貸款抵押外無其他抵押的條件。
二、工作流程
二手房交易中，在賣方未還清貸款、抵押未解除的情況下，買方仍需使用貸款購房，買賣雙方選擇二手房“帶抵押過戶”模式，具體流程如下:
(壹)“順序抵押”處理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監管機構(如銀行、公證處)辦理資金監管手續，對買方購房款(包括首付、銀行貸款)進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買受人貸款批準後，買受人與出賣人貸款銀行* * *在同壹行申請“抵押權轉移登記、抵押權變更登記、抵押權設立登記”，按順序設立新的抵押權。
4.不動產登記部門根據買受人和出賣人貸款銀行的申請，同時完成三項登記事項，記載不動產登記簿，並將抵押登記電子憑證推送給買受人貸款銀行。
5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款。涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認，按照操作流程進行貸款。資金監管機構以監管賬戶內的購房款償還賣方銀行貸款本息並結清貸款。
6.賣方貸款銀行結清貸款後，在網上提交抵押註銷申請，買方貸款銀行的抵押權隨之前移，即從第二處到第壹處抵押。
7.資金監管機構將資金監管賬戶的余額劃撥給賣方。
(2)“雙預告登記”的流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款獲批後，買方貸款銀行將與買賣雙方共同在線申請二手房過戶預登記和抵押預登記。
3.不動產登記部門根據買方貸款銀行和買賣雙方的申請，完成“雙預告登記”的業務審核，記載不動產登記簿，並將抵押預告登記電子憑證推送給買方貸款銀行。
4.買方貸款銀行根據抵押通知書登記結果全額放款。涉及公積金貸款的，由公積金管理部門進行確認，按照操作流程進行貸款。買受人的首付款和銀行貸款直接存入買賣雙方在《存款協議》中約定的資金存款賬戶進行監管。公證機構出具相關材料，送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入托管賬戶後，買賣雙方及買受人貸款銀行應向不動產登記部門申請雙預告登記，並及時轉資登記。
6.房地產轉移登記完成後，托管機構以托管賬戶內的購房款償還賣方銀行貸款本息，結清貸款。賣方貸款銀行網上提交抵押註銷申請，不動產登記部門網上審核。也可以由賣家本人提交，銀行網上確認申請。無法完成產權轉移登記的，存管機構將把托管賬戶內的購房款分別返還給買方貸款銀行和買方本人。
買受人壹次性付款，且買受人首付款超過出賣人原債務的，二手房抵押轉讓的，也可以適用“順序抵押”“雙預告登記”的流程。
第三，工作分工
(1)市規劃和自然資源局已責成市不動產登記中心積極推進不動產登記與銀行貸款業務的合作，在“轉移登記、抵押變更登記、抵押設立登記”合並業務的基礎上，增加抵押設立登記(即買方貸款銀行抵押登記)，推動“轉移登記、抵押變更登記”合並；同時，推進二手房預登記業務，優化預登記、預登記過戶等操作流程與登記簿的銜接，實現二手房“隨抵押隨過戶”。
(2)人民銀行深圳中心支行、深圳銀保監局、市地方金融監管局指導銀行開展二手房“抵押過戶”業務，根據買賣雙方需要提供相關材料(如同意抵押過戶的書面材料、不動產登記部門要求的相關材料等。)，協助完成“順序抵押”或“雙預告登記”，及時放款；同時，加強與不動產登記中心、公證處等部門的協調對接，確定具體業務流程標準，在確保資金安全的同時，推進二手房“隨抵押隨過戶”模式的實施。
(3)市住建局指導市住房公積金管理中心優化調整公積金貸款流程，按照“順序抵押”“雙預告登記”的流程設計辦理公積金貸款業務。
(四)市司法局根據公證存款等公證職能，以各方依法簽訂的公證存款協議(含承諾書)或各方認可的協議、承諾書的形式，指導公證機構開展公證存款業務，並按業務流程及時將相關款項支付給賣方貸款銀行和賣方。
第四，保障機制
(壹)強化責任意識，落實主體責任。各部門要高度重視，加強部門間協調對接，共享信息。他們要根據二手房“按揭過戶”的業務流程和職責分工，不斷優化辦理流程，確定具體操作流程和業務指引，加強各項業務之間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效、便捷的交易服務。
(2)優化辦理流程，減少辦理時限。不動產登記部門應當積極推廣網上申請。買受人、出賣人、銀行應當在線申請抵押變更登記、抵押設立登記、二手房預告登記、預告登記、轉移登記，在線提交材料，采用人臉識別、活體認證技術實現在線確認。不動產登記部門將在網上審核並辦理相關業務。對符合合並條件的業務，按申請進行合並，簡化申請材料，縮短辦理時間，為交易各方提供便捷服務。加快數據共享，切實做好不動產登記部門、銀行、公證機構等部門之間的信息交換，推進公證存款和結算支付、網上查詢核實等所需數據共享。
(三)穩步推進試點，鼓勵全面探索。試點範圍方面，先推進買方壹次性付款或與買賣雙方貸款銀行在同壹家銀行的二手房“按揭過戶”業務，再逐步擴展到與買賣雙方貸款銀行不在同壹家銀行的“按揭過戶”業務。同時，鼓勵銀行嘗試辦理買賣雙方貸款銀行不是同壹家銀行的“轉按揭”業務。在模式實踐上，除“順序抵押”、“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推進二手房“隨抵押轉”積累經驗。