中原地產市場研究部總監張大偉表達得更為直白。他認為，在土地財政的驅動下，過去幾年很多三四線城市提供了大量的土地，近期又有大量的房屋供應，這是導致三四線城市房屋過剩的“魔咒”。
城市規劃的無序讓“新城”遍地開花。最近媒體曝光的貴陽、營口、常州等地，都是新城建設帶動房地產開發的典型案例，但後續需求不足，讓新城變成了“鬼城”。多位受訪者告訴記者，在目前的三四線城市中，房源嚴重過剩的“鬼城”不在少數。有人對三四線城市的房價危機感到疑惑:北京等壹線城市的房價往往在每平方米4萬以上，而三四線城市的房價往往只有每平方米三四千元，這似乎與傳統的“高房價、高風險”標準相差甚遠？
事實上，由克而瑞信息集團研究中心提供的壹份2012年中國城市房地產市場風險排名，在2012年底被媒體發布後，引起了極大的爭議。
這份榜單顯示，前5 0風險中沒有壹二線城市。相反，壹線城市的風險相對較低。在參與評估的287個城市中，風險排名前50的城市幾乎全部被三四線城市占據，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平低、經濟實力弱、明顯供大於求的三線城市和465、438+0的四線城市均在風險強度前50之列。四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河位列中國市場風險前三名，上海、北京、深圳分別位列第285、286、287名。總體來看，市場風險排名前50的城市中，有46個城市位於內陸地區，占總數的92%。
特別是報告指出，鄂爾多斯這個資源型城市的房地產崩盤風險，引起了業內的高度關註。近幾年鄂爾多斯房地產市場被過度炒作，常住人口不到200萬。當地房地產市場存在巨大的投資泡沫。土地消化周期長達9.71年，供需比高達3。88.市場嚴重供過於求。
但由於這些地區的房地產市場相對較小，房價也不高，所以並未受到外界太多關註。如今，這份報告的結果似乎正在被壹壹驗證。
低需求
在大城市房價高企、限購的背景下，三四線城市的房價壹度顯得“相當有優勢”。很多在大城市工作的人也回到了家鄉，以白菜價買房或投資。
然而，隨著越來越多房子的開發，“房子賣給誰”成了最大的問題。
三四線城市房屋銷售不暢的情況日益明顯。中原地產報告顯示，今年6月5438+10月，該機構監測的25個三線城市新建住宅成交量為11220套，連續三個月下跌，創半年新低。14四線城市，新建住宅僅成交16300套，創下11月新低。
業內人士表示，6月5438+10月三線城市新房成交量下降。雖然受春節影響，但三四線城市新房成交量自2013以來壹直處於低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的情況密不可分。
CICC 7日發布的研究報告顯示，安徽宿州市主城區人口約40萬，2013年市區房地產房屋銷售量為1.5萬平方米，批準預售220萬平方米。如果按2014年新開工量增長2.5%以上估算，2014年蘇州市區批準預售270多萬平方米，供大於求風險較大。
報告稱，三四線城市房地產市場參差不齊。目前80%-90%的需求來自地級市的原城鎮居民，農民進城帶來的購房需求有限。總體來看，未來兩三年，供大於求將是最大的問題。
房價下跌
在溫州、鄂爾多斯樓市投資資金撤離，房價大幅下跌後，業內關註其他存在供過於求問題的三四線城市是否也會崩盤。
“它和二三線城市的區別是人口密度比較小，所以這個指標比較高，造成地廣人稀，土地供應量大，供需不平衡，供需逆轉。在這樣的情況下，在這些城市當中，如果大規模進行房地產開發，風險是非常大的。”開瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱也強調，這並不是說四線城市不需要房地產開發，而是說進入的時候要非常謹慎。在這些城市中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應構成了這些城市最大的風險。
張大偉表示，全國房地產市場經過過去10年的廣泛快速發展，現在壹、二、三線城市差異化發展特征明顯，很難用同壹個周期來概括全國房地產市場。2014年三四線城市將面臨比2013年更大的風險，部分房企正在逐步退出三四線城市。在供應庫存的壓力下，倒閉的案例會增多。專家表示，出於對市場風險的意識，從去年開始，很多大型開發商撤離三四線城市，回歸壹二線城市。同時，房地產基金投資的退出不僅會導致房價下跌，還可能導致部分城市出現爛尾樓。
據中國指數研究院統計，全國100城市新房均價為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中，37個城市房價環比下降，比2013和12多5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。
《投資理財》特約分析師提醒，即使房價下跌，除非有自住需求，否則投資者最好不要盲目“抄底”三四線城市的房產。因為這些城市外來人口太少，房子嚴重供過於求，可能需要很長時間才能消化。
C縣的故事:春節前夕，在C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到壹個重要任務:2014，必須介紹自己的親戚或朋友，在縣城購買至少兩套新建商品房。否則，她的工資可能會被暫停。在這個縣，很多公務員都接到過類似賣房的任務，這在以前是從來沒有過的。隨著城市化進程的加快，C縣建設了大量商品房，相當壹部分商品房項目嚴重滯銷。最近縣裏已經開始控制新建商品房的規模，但是過剩房源的消化還是個大問題。
公務員的新“任務”
作為本地人，劉娜在C縣的壹個政府部門工作了十多年。她告訴記者，對於賣房的任務，單位在春節前專門開過會。按照規定，賣房任務不針對某些指定的樓盤，只要是縣裏的新房項目。劉娜說，因為這不是他的“職責”，所以這項任務只是口頭通知，並沒有下發相關文件。按照規定，完成或超額完成賣房任務的，沒有額外獎勵。但在某個時間節點前未能完成任務的，可能會被罰款或停發工資。“賣房子成了我們的任務。”
在C縣的很多機關單位，公務員都接到過類似的“任務”，不同單位任務不同，處罰措施也不同。據壹位公務員介紹，只要是吃“縣財政”的人，大部分都被分配了“任務”。
“公務員賣房”的情況在這個縣是前所未有的。春節期間，劉娜走親訪友時有意詢問，但她的親戚朋友不需要買房。劉娜對完成這項任務沒有信心。她認為市區的房子價格太高，而郊區很多建築設計不合理，生活設施缺乏，很難賣出去。就在劉娜壹籌莫展的時候，“破解之道”已經悄然傳開。壹位政府部門的工作人員說，為了完成這個任務，只需要和項目售樓處的銷售人員協商，以壹定的成本“收買”他們的客戶，把他們變成介紹自己買房的“親戚朋友”。
“平時花500塊就能買到壹個名額，比罰款劃算多了。”這位公務員說，早在2013下半年，壹些鄉鎮政府機關就率先啟動了公務員賣房的“任務”，促使鄉鎮居民進城買房。有些人找到了這種方法，並成功逃脫。新城開發的“後遺癥”需要公務員賣房，C縣也開始控制建設規模。據了解，從去年下半年開始，C縣停止了郊區和城北開發區的土地供應，從而控制了城市擴張的速度。政府部門強調，未來發展的重點將從新區建設轉向舊城改造。
“消化存量，嚴控增量”的思路，離不開縣域的實際。從2009年開始，C縣開始了大規模的新城建設，在老城區的基礎上向北擴展城市，並與開發區相連。同時，C縣將部分政府部門和醫院、學校、汽車站等公共設施遷至新城，並啟動商品房小區建設，將人口從市區分流到新城。資料顯示，按照上述發展規模，在城市擴張的過程中，C縣的面積增加了壹半以上。在這個過程中，縣級財政負擔沈重。雖然土地出讓收入在壹定程度上彌補了財政，但如果房子不能順利賣出去，房地產相關稅收就會面臨缺口。
記者在縣城東北部的新區發現，大大小小近20個房地產開發項目。有的項目已經建成投入使用，有的還在建設中，有的地塊已經圈地開發。據不完全統計，如果全縣房地產項目全部開發，可以容納5萬多戶，而C縣人口只有20萬左右。這種供大於求的局面造成了大量的房地產項目滯銷。據記者了解，該區域已交付使用的房地產項目中，入住率明顯偏低，部分項目入住率不足50%。
事實上，由於房屋等現有資產，房價對這個城市的居民來說並不是太大的負擔。目前城北新區項目均價大多在2000-3000元/平方米的水平，市區新房最高價格不超過4000元/平方米，而這個縣工薪階層平均月收入約為1500元。經過這幾年拆遷補償，很多家庭都有兩套以上的房產。隨著市場供應量的增加，房價進入滯漲可能成為現實。以較早開展的“幸福家庭”項目為例。項目二期2011出售時，價格約為2400元/平方米。目前項目三期在售，銷售均價約3000元/平方米，兩年平均漲價20%左右。與其他滯銷項目類似，“幸福家庭”三期目前的銷售情況並不好，處於“有價無市”的尷尬境地。