■泡沫可能蔓延到北京和蘇州。
2005年初，中國國際金融有限公司(以下簡稱CICC)研究部的工作人員收集了全國近20個城市的各種房地產的商業信息，包括價格、按揭貸款和租賃數據，然後在3月份發表了《買房不如租房》的研究報告。報告指出:“鑒於1997年香港房地產價格泡沫破裂時，購房的資金成本和月供分別是租金的2.2倍和2倍，而內地購房的資金成本和月供分別是租金的1.1和1.3倍，整體房地產價格已經開始泡沫化，尤其是包括長三角在內的部分地區。”
2006年春節前夕的復檢顯示，復檢的12個城市中167棟的成本/租金比在過去壹年中幾乎全部上漲，平均漲幅為11%，更多城市的這壹比例超過了1(見右圖)。這壹指數的提高主要是因為房價的漲幅仍然大於房租的漲幅，與2006年6月65438+10月1住房抵押貸款利率的提高關系不大。“與2005年相比，2006年買房不如租房。”
統計顯示，2005年，在購房資金成本遠高於房租的長三角部分地區，房價漲幅明顯放緩(如杭州)，甚至出現房價下跌(如上海)，說明房地產調控政策取得了壹定成效，這些城市的房價泡沫正在被逐步擠出。然而，房價的下跌使得許多原本打算在賣房中套利的投機者/投資者將其作為租金出售，導致租金下降幅度更大，進壹步提高了住房資金的成本/租金比。在房價上漲預期明顯減弱的情況下，更多的人會選擇租房而不是買房。這預示著房價漲幅將進壹步降低，甚至有房價進壹步下跌的可能。
在去年購房資金成本/租金比明顯小於1的城市，這壹比例在壹年內大幅上升。比如在北京、成都等地，這個比例已經超過1；蘇州、沈陽、深圳更是逼近1，可見房地產“泡沫”正在向這些地區蔓延。2005年，北京、蘇州房價漲幅較大，但房租下降。住房資金成本和租金基本保持不變，未來房價漲幅肯定會放緩。2005年的廣州、深圳，雖然房價大幅上漲，房租也大幅上漲，但目前購房的資金成本仍低於房租，未來房價還有進壹步上漲的空間。
■租房會更難。
目前12城市平均月租/租比1.3倍(表1)，與2005年基本持平。CICC首席經濟學家哈·紀明博士認為，雖然2006年初的加息增加了償債負擔，但去年3月首付比例的提高減輕了後續購房者的月供負擔。由於利率上調幅度較小，首付比例的提高對月供的影響要大於利率。在其他條件相同的情況下，租金/供應比率將在下個月大幅下降。這壹年之所以月供/租金比基本持平，是因為房價漲幅大於租金。月供/租金比沒有惡化與2005年3月17日央行公布的取消房貸優惠利率、提高首付比例的政策有關，因為這壹政策增加了炒房成本。
哈紀明指出，對於2005年初已經買房的人來說，他們每月的房貸負擔與房價或首付比例的變化無關，而利率的提高增加了還本付息的支出，在租金有所下降或略有上升的城市，增加了每月的房貸/租金比。如果這壹比例進壹步上升，受到現金流約束的投機者/投資者將很難租到房子，不得不賣掉房子。其中，杭州、上海、南京的月支付額分別是房租的2、1.8和1.6倍，在回顧的12城市中排名靠前，而杭州的情況與1997年香港房地產價格泡沫破裂前夕相似。北京和蘇州的月付/房租比上升較快，從去年的0.82倍分別上升到今年的1.09倍和1.07倍。這主要是因為房價上漲明顯快於房租。相比之下，由於租金漲幅較大，廣州和深圳的月租/供比壹年來壹直保持在1倍左右。
■泡沫結構越來越“扁平”
事實上，壹些市場人士對買房不如租房的結論和分析過程仍有壹些質疑。對此，哈紀明表示，買房的資金成本是指買房所承擔的利息成本，包括按揭貸款的利息支出和買房相對於租房的機會成本，即首付的存款利息損失；租賃成本(或收入)就是租金。購房資金成本/租金比率中沒有考慮兩個因素。即不包括房屋的購買價格和未來出售價格，而是假設兩者相等，即假設房屋的折舊率等於類似新房的價格上漲率。如果人們預期房子在未來會增值，即房子的折舊率低於類似新房的未來價格上漲率，即使買房的利息成本高於租金收入，人們仍可能選擇在壹定時期內買房以促進價格上漲。同時，它沒有考慮投資者的現金流約束:即使人們預期房子會升值，壹旦租金收入不足以支持償還抵押貸款(即月供)，且房主的其他收入來源有限，他們可能會選擇出售房屋，這將對房價產生下行壓力。
但即便如此，它仍然是診斷房地產市場健康狀況的有效指標。如果買房的資金成本已經高於房租，而人們仍然因為房子的升值預期而選擇買房，那麽房價的漲幅就會高於房租的漲幅，進壹步擡高買房的資金成本/房租比。但是這種增值的預期是不能長期持續的，也是社會所不能容忍的，因為它要求房價的漲幅越來越大，或者說是房價的“發散式”上漲，這在理論上是不可能的，國際上也沒有先例。
在月供與房租的比例上，即使住房資金成本低於房租，住房出租也能賺錢，但貸款買房不僅要付利息還要還本金。壹旦租金下降，部分投資者將無力承擔還本付息(即月供)的負擔，即受到現金流的制約。所以要考慮月供/房租比例。與上述住房資金成本相比，月供包括了按揭貸款本金的月供，但不包括住房資金成本中的機會成本部分。如果投資者沒有其他收入來源，只靠出租房屋支撐月供，那麽當租金跌破月供時，就會入不敷出，產生現金流問題，不得不出售。
由此看來，在2005年初房價泡沫已經嚴重的壹些城市(如杭州、上海)，資金成本租比、月供租比持續上升，買房會比租房越來越差。2006年，除了以上海為代表的長三角地區，房地產價格將繼續上漲。住房資金成本/租金比和月供/租金比將繼續攀升。上海的房價會繼續下跌，而北京和珠三角的房價會繼續上漲。
國家信息中心發展研究部戰略規劃處處長高輝清也認為，房價市場反映的不僅僅是有效需求，還有壹部分投機需求，而租賃市場側重的是有效需求。兩者相比，剩下的部分通常被認為是泡沫需求，所以這個比例是壹個很好的衡量市場的指標。但他也指出，租房和買房不是同壹個群體，數據分析只能反映部分市場趨勢。
就全國整體房地產市場而言，可以說有好有壞。壹方面，泡沫的峰值明顯下降，這是相當關鍵的壹點；另壹方面，受泡沫影響的區域擴大了，有些地方可能增加了泡沫，有些地方可能產生了新的泡沫。從某種意義上說，這兩種趨勢並存，導致了壹種新的泡沫結構的存在，即從過度集中、矛盾尖銳到扁平蔓延。相比過去，這似乎是壹個穩定的好選擇。