“兩年前開封限購令的出臺，很大程度上是因為當時鄭州限購後，部分購房需求湧入開封，給當地樓市造成了很大壓力。隨著壹線房企的大規模進入，開封樓市價值不斷被擡高，高庫存成為新問題。”開封某樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。
至於開封的限售令，發布後立即撤回。專家指出，房地產政策應預測政策效果，調控政策的調整應謹慎。保持市場穩定是核心。同時，要加快人才引進，發展特色產業，促進當地樓市健康發展。
調控隨鄭州動
兩年前開封限售令出臺，有著深刻的政策、區域、行業背景。
“鄭州的風，吃不了鄭州的土。”1967年從事房地產銷售的開封杞縣人陳軍(化名)這樣總結開封的樓市。
隨著鄭州至開封城際鐵路(鄭州-開封)2014的開通和徐嵐高鐵鄭州至徐州段(徐州至蘭州，途經開封、鄭州)2016的開通，鄭汴壹體化的呼聲日益高漲。
上述兩條交通幹線相繼運營後，開封樓市迎來了難得的黃金機遇期。
“兩條交通幹線開通後，鄭州和開封的時間距離近了，心理距離也近了。壹些鄭州人也願意來開封投資。再加上'中原城市群'、'鄭汴壹體化'等具體規劃層面的刺激，開封樓市2016、2017還是比較好的，尤其是2017。陳軍告訴中國證券報記者。
開封市2016、2017統計公報數據顯示，開封市房地產開發投資2165438+8000萬元，同比增長25.9%，其中住宅投資15290萬元，同比增長25.5%。2017年，開封房地產開發投資273.96億元，同比增長29.3%，其中住宅203.69億元，同比增長33.2%。
更重要的是，2017開封房地產去庫存的速度，說明樓市普遍看好。統計公報顯示，2017年，開封市商品房待售面積84.43萬平方米，下降27.8%，其中商品房679100平方米，下降25.9%。
因此，2065438+2007年5月5日，開封市發布《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，要求凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品房，自取得不動產權證書之日起滿三年後方可上市轉讓。同時，實施銷售價格監管，原則上上半年漲幅不得高於5%，壹年內漲幅不得高於10%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“開封房地產政策的調整，說明鄭州限購後，部分購房需求開始進入開封市場，會對開封市場造成壹定壓力。部分房企借機漲價，也使得此類城市的樓市調控需求開始增加。”
中國證券報記者註意到，2017有媒體援引開封壹位姓張的購房者的話稱，“作為鄭州的後花園，開封房地產自春節後連續上漲。2017年初在西區另壹棟買了壹套110平米的新房。幾個月後，我的鄰居同樣的房子需要多付15萬元，房價如坐火箭。”
在陳軍看來，開封2017五月15的政策，是跟著鄭州的步伐走的。2017年5月3日，鄭州市政府網站發布《關於進壹步加強調控措施穩定全市房地產市場的通知》，不僅將新鄭市、滎陽市、中牟縣納入限購區域，而且2017年5月3日後購買的房屋，自取得房地產權屬證書之日起未滿三年不得上市轉讓。
更大的背景是，整個2017，全國掀起了壹輪限購限貸。陳軍說，鄭州作為世界級的國際貨運樞紐和中原城市群的中心，是在2016-2017之間提出的。“當時鄭州不限購，房價肯定會繼續漲。開封離鄭州這麽近，估計也有壹定的監管壓力。”
安居客房價走勢數據顯示，鄭州房價從2065，438+06年6月不足10000元/平方米，突破2065，438+06年9月10000元/平方米均價，壹路上漲至17。同期開封房價也從4500元/平方米左右漲到6500元/平方米左右。“這已經是開封崛起的好時期了。”陳軍說。
被忽視的土地流轉環節
開封部分房產中介前幾天“取消限售”是很正常的。
“畢竟今年賣的不是很好。”陳軍坦言。和小李壹樣，陳俊的幾個壹線品牌目前都在當地房地產從事經紀業務。“從客流角度來看，壹個售樓處壹天有幾十個人看房是不尋常的。如果有活動或促銷，人們就會集中註意力。”
克而瑞報告顯示，2019以來，郊縣客戶占比提升至40%左右，開封市區客戶占比下降至20%，鄭州投資客也因開封與鄭州價差縮小而大幅減少。柯睿預測2019四五月份鄭州市場會有壹定程度的回暖，加劇開封市場的低迷。很多項目只完成了全年目標的20%到30%，全年預計只能完成全年目標的60%左右。
“開封樓市政策的糾結，其實是當地土地出讓從動蕩到低潮的縮影。”壹位來自河南省的全國房企人士在接受采訪時，講述了房企在開封樓市的創業歷程。
從2016開始，以碧桂園、恒大為首的外地企業落戶開封，隨後民族地產品牌進入開封的速度加快。2017 12，萬科與當地房地產企業合作開發開封清明上河城，建設21平方公裏的宋文華小城。2018開年，保利地產公告以654.38+73億元獲得開封市龍亭區復興大道北側地塊，面積約26.4萬平方米。
房企的加速入市也助推了開封樓市的價值。根據柯睿的報道，在過去的兩年裏，開封市出售的土地數量太大，導致了目前嚴重的庫存問題。市場成交額最高的三年(2016-2018)，年均市場容量約為160億元，但目前市場上開發商的計劃推盤量已達240億元。
業內人士認為，目前開封市場項目面臨的主要問題在於客戶購買力弱。開封是人口流出城市，短期內人口向上的可能性不高。購房意願不強，收入水平有限，難以跟進。
政策工具箱見底了嗎？
開封撤回“取消限售”決定，稱沒有進行充分的市場調研和論證，對可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估。
與上述當地樓市低迷相比，“可以放寬”的政策聲音在當地並非沒有。
上述房企認為，2017以來，限售、限購、差別化信貸是調控政策工具箱的核心。“如果各地都想‘松綁’，取消限售、限購應該是最後考慮的。”
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策要預判政策效果，穩是趨勢，寬松和收緊並存。“房住不炒”仍是當前房地產市場平穩運行的主軸，地方調控收緊的預期依然存在。
張大偉認為，調控不是兒戲，房地產調控政策的調整要謹慎。上述房企建議，加快人才引進，發展特色產業，是當地樓市健康發展的關鍵。
2017“限售令”出臺兩個月後，開封市也出臺了吸引人才的政策。在這份《關於實施汴梁人才計劃的意見》中，開封市表現出了前所未有的雄心壯誌:立足我市主導產業和戰略性新興產業發展需求，大力實施汴梁人才計劃，力爭用5至65，438+00年時間引進65，438+00名院士或相當層次的頂尖人才，其中65，438.666666666名高 全市引進培養各類優秀人才1000人，努力把開封打造成人才集聚高地、開放創新型城市，加快全面崛起。
2018 6月5438+00當地媒體稱，《關於實施梁都人才計劃的意見》等文件實施以來，開封與中國農業大學、清華大學、天津大學、中國人民大學等15所高校(科研院所)簽署了全面合作戰略框架協議，引進了壹批以科學家為主導的新興機構。
“打鐵，要硬。妳看看鄭州，曾經叫大縣，現在從房價差距來看，(和開封)越來越大。”陳軍嘆了口氣。