抵押貸款評估的前提是銀行已經同意放款，進入抵押程序。但也有客戶直接去鑒定公司鑒定，然後向銀行申請貸款。當銀行不同意貸款時，會出現不拿報告或退單備案的情況。因此，在接受委托時，需要提醒委托方，貸款能否實現與評估公司無關，或者在業務協議中明確。
在抵押貸款評估中，委托方往往對評估結果有要求。有委托方坦言，我為* * * *萬份結果的鑒定報告支付鑒定費，是為了考驗鑒定人的職業道德和風險意識。對委托方的不合理要求要委婉拒絕，與委托方充分溝通，就評估的相關事宜達成* * *諒解，避免評估工作完成後扯皮甚至收不到評估費。
根據《資產評估執業準則》和《房地產評估執業準則》，這種做法是沒有估計的。委托方要求評估時，建議簽訂委托書，收取評估費。因為估算的結果應該接近報告正式發表時的結果，實際上完成了大量的評估工作；第二，有的客戶找幾家評估機構，誰的評估值高，誰就評估。壹些評估機構或評估師為了接業務，在沒有履行壹定評估程序的情況下，主觀上給委托人壹個滿意的評估值，做出正式報告就出現問題。
第二，評估的價值類型是市場價值。
抵押貸款中的抵押物處於準交易狀態。抵押到期不能償還貸款時，銀行有權依法處置抵押物。所以抵押物的評估結果應該是市場價值。《房地產抵押估價指導意見》(建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會[2006]8號)第四條規定，房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值。但進入抵押的價值要在處分抵押物時扣除出賣人的稅費，通常稱為抵押價值。同時要考慮風險的處置，做好流動性的分析。有人說貸款要貼現，抵押物價值要評估高；有人提出，為防範信用風險，應低估抵押物的價值，這是錯誤的，違背了評估的公平公正原則。
三、商品房評估
1，商品房抵押采用市場比較法。然而，在實際應用中存在兩個問題。壹個是例子不夠多，很難選出三個有可比性的例子。二是案件成交價與市場脫節，壹般低於實際成交價。在這種情況下，要求評估報告必須以協會交易網上的案例為準，會影響評估結果的正確性，我們不能要求交易案例全面準確。所以只要是實際交易案例，不管是從什麽渠道獲得的都可以使用，但是要在估值報告中明確。對於案例交易價格，當與有堅實依據的市場交易價格存在明顯差異時，應予以剔除，選擇符合市場價格的交易實例。
2.比較案例的選擇應該標準化。對比案例決定了評估結果的準確性。筆者提出以下問題與同行交流:
(1)對比案例應該在同壹個供需圈。通常選擇同地段級別的案例，但其實同地段級別價格差異大也不奇怪。作為對比案例，價格要盡量接近，科學合理的做法應該是選擇同地段級別、同供需圈的交易案例。
(2)交易案件不能集中在同壹居住區。無論住宅區的建設規模有多大，很多價格影響因素都是相似的，實際上只起到壹個案例的作用，只有當估價對象和交易案例在同壹個住宅區時。
(3)比較案例的交易日期應盡可能靠近估價時點，尤其是房地產市場價格變動較大時。近兩年福州房價漲幅過大，甚至部分月份漲幅在全國名列前茅。本評估不對市場經濟發表評論，但應與評估時的市場條件相壹致。選擇壹年以上的交易案例，是對鑒定時間的褻瀆。
(4)比較案例交易不反映在案例庫中。在實踐中，我們發現東把手比中層便宜；二樓比四樓貴。成交情況五花八門，有現房，也有期房；有壹次性付款、分期付款、抵押；相關背景交易；有特殊交易方式下的交易等。，這些評估人員不知道，也不允許改變交易案例的價格。因此，應排除偏離正常市場價格的交易案例。
(5)對比案例的價值品味:市房地產估價協會今年5月發布了戶型指數，給出了戶型的價格差異，所以對比案例的戶型應該是壹樣的；大片土地的價值分攤在商品房的價值中，因此比較案例中住宅小區的建築密度和配套設施建設應盡可能接近；建築層次(多層、小高層、高層)要對應；寫字樓的建築等級(智能化程度)要壹致等等。
(6)二次裝修不應納入對比案例進行對比。壹是裝修檔次和裝修檔次差異顯著；二是不能現場考察比較對象的裝修情況；第三，裝修價值不能和建築價值結合，不是壹個類似的項目。二次裝修分為普通裝修、中級裝修、高級裝修，裝修檔次和風格因人而異；在處置抵押物時，二次裝修的價值也很難完全轉嫁給買方。所以評估房貸的時候，二次裝修要分開評估。在個別因素中，比較案例中的裝修是指對建築物的翻新。
(7)不宜建新樓。目前的做法是將對比案例所在的新建建築與評估對象進行對比，只考慮建設時間。建設部有壹個評價建築新舊程度的鑒定標準，就是評價主體本身的新舊程度。沒有這樣的概念，這個單元比那個單元更新80%。抵押的房產是評估其作為二手房的市場價值，所以對其開發要單獨評估。
第四，自建房的評估
無論是單位還是個人建築，抵押評估主要采用成本法。只有當其有明顯穩定的租金收入時，才能用收益法評估。
動詞 （verb的縮寫）在建項目評估
1.采用假設開發法，即對評估對象開發後的合理市場價值進行估算，並折算成評估基準日的現值，扣除成本、稅費和正常利潤後評估評估對象的價值。
2.采用成本法，即評估估價對象已完工部分(形象進度)的全部重置成本。
對比上述兩種方法，假設開發法需要具備詳細的工程造價數據，其計價選取的很多參數依賴於評估人員的主觀判斷，工作量大，準確性差。但也有人認為成本法是評估成本，而不是反映其市場價值。事實上，只要在重置成本中合理計算投資成本和開發投資利潤，兩種方法的評估結果並沒有太大的差異和可比性。
在建工程抵押評估報告應披露是否存在拖欠工程款的情況。《房地產抵押估價指導意見》第十七條規定，在建工程發包人和承包人應當在估價時點出具在建工程價款是否存在違約的書面說明；建設工程價款存在拖欠的，應當書面提供拖欠金額。因此，委托方在接受委托時，應提供這方面的資料，並對其真實性和可靠性承擔法律責任。
六、房改、集資建房、安置房評估
該樓的估價方法與商品房的估價方法基本相同。但在缺乏同壹建築可比實例的情況下，使用商品房交易案例時應註意選擇在個體因素和區域因素上品味相稱的案例，否則20%的修正幅度不足以修正，導致鑒定結果偏高。
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