先找客戶，客戶的來源渠道要想把房子賣出去，首先要找到有效的客戶。客戶來源有很多，電話咨詢、房地產展會、現場接待、促銷活動、家訪、朋友介紹等。大多數客戶通過開發商在報紙、電視和其他媒體上做的廣告打電話，或者在展會和促銷活動中獲得項目信息。如果覺得符合他們的要求，就會抽時間親自去項目售樓處拜訪，或者通過朋友介紹。壹般來說，打電話的客戶只是想對項目有個初步的了解，感興趣的話就會來實地考察；且朋友介紹的客戶對項目比較了解，復印件符合自己的要求，購買意向強烈。二、接聽熱線1。基本動作(1)接電話態度和藹，聲音和藹。壹般會主動打招呼:“妳好，X X花園或公寓”，然後展開對話。(2)通常情況下，客戶會在電話中詢問價格、位置、面積、格局、進度、貸款等問題。銷售人員要揚長避短，在回答中巧妙地融入產品的賣點。(3)在與客戶的交談中，盡量獲取我們想要的信息，如客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景信息。第二個要求是客戶能接受的價格、面積、圖案等產品具體要求的信息。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。(4)最好的方式是直接邀請客戶來看房。(5)掛電話前要報出業務員的名字(有可能的話可以留下業務員自己的手機號和呼機號，供客戶隨時咨詢)，再次表達希望客戶來售樓處看房的願望。
(6)立即在客戶拜訪表上記錄獲得的信息。2.預防措施
(1)接電話時，註意公司的要求(銷售人員上崗前，公司要進行培訓，統壹要求)。(2)廣告發布前，要提前了解廣告內容，仔細研究如何處理客戶可能涉及的問題。(3)廣告當天，電話很多，時間比較寶貴。所以接電話要控制在2到3分鐘，不能太長。(4)接電話時，盡量由被動回答轉變為主動介紹和詢問。(5)邀請客戶指定具體時間地點，告訴他妳會特別等。
(6)及時整理匯總客戶來電信息，與現場經理、廣告制作人充分溝通。(7)記住:接電話的目的是催促客戶來售樓處進壹步面談和介紹。第二部分
現場招待會
現場接待作為銷售中最重要的壹環，應該是銷售人員特別重視的。前期所有的工作都是為客戶上門做準備。
首先，會見客戶
1.基本操作
(1)當客戶進門時，每個看到的銷售人員都要主動說“歡迎光臨”，以提醒其他銷售人員註意。
(2)銷售人員立即上前熱情接待。
(3)幫客戶打包雨具，放衣服帽子等。
(4)通過不經意的寒暄，辨別客戶的真偽，了解客戶來自的地區，接受的媒體(從哪些媒體了解到的樓盤)。
(5)詢問客戶是否聯系過其他業務員。如果他是其他業務員的客戶，請稍等，由業務員接待；如果不是另壹個業務員的客戶或者業務員不在，要熱情的介紹客戶。
2.預防措施
(1)銷售人員要衣冠楚楚，態度友好。
(2)接待客戶或壹人，或壹主壹助，限兩人，不超過三人。
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(3)如果不是真實客戶，還是要提供壹份資料，進行簡潔熱情的接待。
二、介紹項目
禮貌問候後，可以對項目進行簡單的說明(如朝向、建築高度、配置、周邊環境等。)用沙盤模型，讓客戶對項目形成壹個大致的概念。
1.基本操作
(1)交換名片，互相介紹，了解客戶個人信息。
(2)自然而著重地介紹產品(重點描述地段、環境、交通、配套、建築設施、主要建材等。)根據銷售現場規劃的銷售線並配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具。
2.預防措施
(1)這個時候就強調了這個物業的整體優勢。
(2)向客戶推銷妳的熱情和真誠，努力與他們建立相互信任的關系。(3)通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定自己的應對策略。
(4)當客戶不止壹個時，註意區分其中的決策者，把握他們之間的關系。
(5)在講解車型的過程中，可以查詢客戶需求(如面積、購買意向等。).講解完模型，就可以邀請他去參觀樣板間了。在參觀樣板間的過程中，銷售人員要圍繞項目的優勢，做壹些輔助性的介紹，以迎合客戶的喜好。
第三，展示場景
在售樓處做了基本的介紹，參觀了樣板間後，要帶領客戶參觀項目現場。
1.基本操作
(1)結合工地現狀及周邊特征，邊走邊介紹。
(2)根據房型圖，讓客戶感受自己選擇的住戶。
(3)盡量多說話，這樣客戶會壹直被妳吸引。
2.註意事項。
(1)展示工地的路線要提前規劃好，註意沿途的整潔和安全。
(2)要求客戶隨身攜帶安全帽(見產房)等物品。
第三部分
談判
壹.初步談判
樣板間和現場參觀後，可引導客戶到洽談區進行初步洽談。
1.基本操作
(1)倒茶，引導客戶坐到銷售桌前，給他們項目信息，介紹項目的價格和付款方式。
(2)客戶不主動時，應立即主動選擇房型進行試探性介紹。
(3)根據客戶喜歡的單位，在肯定的基礎上，做更詳細的說明。
(4)根據客戶的要求，計算出客戶滿意的樓層單元的價格、首付、月均還款及各種相關手續。
(5)解釋顧客的疑惑，逐壹幫助顧客克服購買障礙。
(6)及時營造現場氣氛，強化他們的購買欲望。
(7)在客戶對產品七成認可的基礎上，盡量說服他出首付。
2.預防措施
(1)就座時，註意將顧客置於視野愉悅、易於控制的空間。
(2)要準備好個人的銷售資料和銷售工具，隨時滿足客戶的需求。
(3)了解客戶的真實需求和客戶的主要問題。
(4)銷售人員在根據銷售情況為客戶提供戶型、樓層選擇時，應避免提供過多選擇。根據客戶的意向，壹般提供兩層或三層。
(5)註意與現場同事的溝通合作，讓現場經理知道客戶看的是哪壹套公寓。
(6)註意判斷客戶的誠意、購買力和交易概率。
(7)現場氣氛要自然友好，掌握好溫度。
(8)對產品的說明不應有誇大或虛構的成分。
(9)不在授權範圍內的承諾應報現場經理批準。
以上程序完成後，客戶會把所有資料拿回去考慮。這時候銷售人員可以留下自己的聯系方式(最好問壹下客戶什麽時候方便聯系)，並表示希望能盡快做出決定(表達方式不要太直白，嚴禁誇大銷售情況)。最後，他們應該被送出去說再見。意向強烈的個人客戶，可以采取收取小額定金的方式，向其聲明自己喜歡的單位可以為其保留(保留時間不得超過3天)，有助於客戶更早做出購買決定，采取這種方式的時機由銷售人員根據現場情況決定。
第二，交易尚未完成
1.基本操作:
(1)準備壹份銷售海報和其他材料，供客戶仔細考慮或代為傳播。
(2)再次告知客戶聯系方式和電話，承諾為其進行自願購房咨詢。
(3)為感興趣的客戶重新約定看房時間。
(4)送客人到門口或電梯間。
2.預防措施
(1)還沒成交或者還沒成交的客戶還是客戶，銷售人員要親切，要始終如壹。
(2)及時分析未成交或未成交的真實原因，並記錄在案。
(3)向現場經理報告交易尚未完成或交易未完成的原因，並根據具體情況采取相應的補救措施。
第四節客戶跟蹤
首先，客戶跟蹤
1.基本操作
(1)遇忙區間，根據客戶級別聯系客戶，隨時向現場經理口頭匯報。
(2)對於A、B級客戶，應將銷售人員列為重點對象，保持密切聯系，盡力說服。
(3)詳細記錄每壹次跟蹤情況，以便日後分析判斷。
(4)不管最後是否成交，都要機智地請客戶幫忙介紹客戶。
2.預防措施
(1)在跟蹤客戶的時候，要註意話題的選擇，不要給客戶留下銷售不好，推銷辛苦的印象。
(2)跟蹤客戶時註意時間間隔，壹般兩三天為宜。
(3)註意跟蹤方式的變化:比如可以打電話、發信息、上門拜訪、邀請參加促銷活動等。