昨天(65438+2月16)，國家統計局發布了“20165438+10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”和“2019 1-165438”。165438+10月份，44個城市新建商品住宅價格環比上漲，33個城市二手住宅價格環比下跌，這是30多個城市二手住宅價格連續第二個月下跌。
從1到11，全國商品房銷售面積達到148905萬平方米，連續6個月增長，增速加快；商品房銷售額654.38+0.39006億元，增長7.3%，增速持平；全國房地產開發投資1212655億元，同比增長1.2%，增速從4月份開始連續回落。
“按照2018的同期數據，2015萬億的全年市場成交額有望創造接近16萬億的全年銷售紀錄已成定局。”中原地產首席分析師張大偉對《全國商報》記者表示:“不過，投資放緩，市場在調控影響下逐漸出現下調跡象，企業資金鏈收緊。與此同時，樓市政策開始雙向調控，人才政策小陽春出現，築底堵再現。”
來源:國家統計局制圖:每經編輯魏
前11月商品房銷售額為13.9萬億元。
前11月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比6月1月加快0.1個百分點。商品房銷售額654.38+0.39006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售面積增長1.6%，銷售額增長10.7%，辦公銷售面積下降11.9%，銷售額下降11.3%，商業和營業用房銷售額和銷售額分別下降14.6538。
但房地產開發投資增速有所回落。前11月，全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1至1期間下降0.1個百分點(其中住宅投資增速為0.2%)。
資料來源:國家統計局。
前11月各地區房地產投資均有不同程度增長，但增速全線回落。具體來看，東部地區房地產開發投資63770億元，同比增長8.3%，增速比6月份1 ~ 6月份1回落0.1個百分點。中部地區投資25102億元，增長9.7%，增速回落0.3個百分點；西部地區投資27455億元，增長15.3%，增速回落0.4個百分點；東北地區投資4939億元，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對全國商報記者表示:“開發投資數據反映了房企投資端的微調取向。數據充分說明，固定資產投資和第三產業投資起到了良好的托底作用。在當前基建投資尚未完全回暖的情況下，開發投資數據值得肯定，也反映了房企對房屋銷售市場降溫的預期。仍然對投資方抱有很高的熱情。”
資料來源:國家統計局。
1至11，房地產開發企業房屋施工面積87481.4萬平方米，同比增長8.7%，增速比1至1回落0.3個百分點。其中，住宅施工面積613566萬平方米，增長10.1%。
房屋新開工面積2051.94萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅新開工面積151447萬平方米，增長9.3%。房屋竣工面積63846萬平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0個百分點。其中，住宅竣工面積45274萬平方米，下降4.0%。
資金層面，房地產開發企業前1月收到1160531億元，同比增長7.0%，增速持平。其中，國內貸款23013億元，增長5.5%；利用外資1，61億元，增長57.5%；自籌資金52，565，438+0，654，38+0億元，增長3.7%；存款及預收賬款54，482億元，增長65，438+00.0%；個人按揭貸款24395億元，增長13.9%。
“壹方面，資金的數據其實不算太差。今年以來增長速度比較平穩，財政狀況沒有明顯惡化。另壹方面也需要看到，房企的感受和市場數據的感受並不壹致。至少，房企會認為目前資金面明顯收緊，需要防範各種新的資金壓力。以房企近期的動作來看，加快資金回籠、積極發債仍是普遍做法。”嚴躍進繼續說道。
資料來源:國家統計局。
房地產企業購地金額和面積同比下降
1 ~ 11.72萬平方米期間，房地產開發企業土地購置面積同比下降14.2%，比1 ~ 1期間下降2.1個百分點。土地成交價格1196億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。
對此，嚴躍進認為，四季度地方政府會積極供應土地，對土地市場交易會有影響。從地價下跌的區域來看，主要是三四線城市下跌動力較大，壹二線城市土地成交仍呈現局部增長態勢。
張大偉展示了中原地產研究中心的壹組統計數據。截至今年6月11，壹二線城市土地出讓金總額達3.0285萬億元，2018年同期為2.498萬億元，同比增長21%。從時間上看，壹二線城市土地出讓金額提前壹個月刷新了歷史年度紀錄(2018年土地出讓金額為2.87萬億元)。
前11個月，成交超過1000億的城市達到13個，創下歷史同期新高。杭州以2538億元排名第壹，上海和蘇州分別以6543.8+0666億元和6543.8+0656億元排名第二和第三。
值得註意的是，近期部分熱點城市土地掛牌供應量有所增加，市場分化也體現在土地市場上，比如拿地房企相對集中於非民營企業，不同城市之間分化明顯。
新房價格環比上漲，城市繼續減少。
165438+10月當月，44個城市新房價格環比上漲，21個城市環比下跌，5個城市環比持平。與65438+10月相比，165438+10月新房價格上漲城市個數減少6個，已連續6個月減少。壹線城市中，北京、上海、深圳新房價格分別上漲1.7%、0.3%、0.2%，廣州下降0.5%。31二線城市環比上漲0.2%；35個三線城市上漲0.5%。
數據顯示，11月，唐山、銀川新房價格環比上漲1.9%，領漲70城；壹二線城市房價相對穩定，調控政策寬松的城市房價仍在上漲，深圳最為典型。
來源:國家統計局制圖:每經編輯魏
“在樓市下行周期中，大部分城市之前的新建房源逐步釋放，使得網簽價統計口徑的新房數據依然上行。從數據上看，大部分城市的新建商品住宅價格是‘扭曲’的，房價的走勢取決於二手房的價格。”張大偉指出。
二手房價格反映了另壹種情況:165438+10月份70個大中城市中，33個城市二手房價格下跌，32個城市上漲，5個城市持平。
根據國家統計局公布的歷史數據，65438+10月和165438+10月30個城市二手房價格連續兩個月下跌。上壹次出現同樣的情況是在56個月前，也就是2015的三四月份。
張大偉認為，30多個城市的二手房價格已經連續兩兩個月下調，可以判斷樓市拐點已經出現。
結合6月5438+10月的相關數據來看，二三線城市新房和二手房都出現了持續下降或下跌的情況。11二線城市10月新房價格環比下降0.3%，10環比下降0.6%。35個三線城市6月5438+065438+10月新房和二手房環比增速分別下降0.1%和0.2%，6月5438+00月降至0.7%和0.4%。
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58安居客房地產研究院分院院長張博表示，“二三線城市降溫仍在繼續，樓市調控效果正在累積。預計65438+2月將延續增速回落的趨勢。”
對於壹線城市，張博指出，“除深市外，2019下半年壹線城市整體降溫更明顯，尤其是二手房市場降溫比2018同期更明顯。6月房價變化165438+10月說明市場已經壹定程度見底，不排除部分城市商品房供應結構變化對成交均價有所提振。但隨著春節臨近，市場整體購房需求會減少，年底房價很難出現大的波動。”
明年樓市會出現“小陽春”嗎？
下半年，各地人才和落戶政策的頻繁出臺，讓業界對樓市的預期升溫。
張博向《每日經濟新聞》記者展示了壹組數據。“以汕頭為例。9月，新引進人才住房補貼通知下發，符合條件的引進人才最高補貼標準達到654.38+0萬元。這壹政策效應在6月5438+065438+10月傳播，安居客在線上汕頭房源搜索活躍度環比增長28.6%，成為最熱城市。同時，吉林、大連等城市咨詢熱情的提高，與人才政策有關。這些城市通過放寬落戶政策、給予人才住房補貼、就業創業補貼等方式，吸引人才落戶，進而帶動購房咨詢量的增加。”
但實際上大連等城市的房價並沒有在6月165438+10月大幅上漲。大連11新房環比上漲0.2%，二手房價格與上月持平；165438+在10月份發布重磅人才政策的南京，新房價格環比下降0.1%，二手房價格環比僅上漲0.2%。
對此，張博指出，“人才和落戶政策推動了樓市的熱度，但總體來看，對房價的推動作用相對有限。11樓市整體趨於平穩，四季度房企投資轉移和競爭轉移仍在延續。隨著年底返鄉高潮的到來，返鄉置業將帶動城市熱點的切換，三四線城市將獲得更多關註。”
“房地產調控最嚴厲的時期已經過去。未來大部分城市可能會在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面發布有利於穩定房地產市場的政策。雖然目前房價上漲的城市占比較大，但市場已經出現了逐步企穩的跡象。”
今年2020年還會出現同樣的“小陽春”行情嗎？張大偉認為，“2019房地產市場穩定是主流，小陽春主要看政策。在‘房住不炒’主基調下，政策寬松有限，未來樓市仍將在15萬億元至16萬億元區間波動。”
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