今天就和大家探討壹下。這是怎麽回事？
壹、為什麽房地產價格超過收入？
從經濟學最基本的邏輯出發，我們把房子當成最特殊的商品。既然是商品，它的價格也就不意外了。通過供求關系的決定，我們就能理解為什麽房價總是讓我們如此擔憂。
先說房地產的供給。研究房地產的人都知道，作為最特殊的商品，房地產的供給涉及的主體太多了，基本上有四個關鍵主體:開發商、土地提供者(政府)、金融機構、建築商。
首先，我們來談談土地的供應。韓哥不止壹次講過中國的土地供應問題，這裏還是要老調重彈。在我國特殊的土地管理制度中，土地供給者只有壹個，就是地方政府。因為我們的土地是國家所有，只有政府的土地管理部門才有資格把土地放到市場上出售。因此，地方政府提供什麽樣的土地，往往決定了當地房地產的基本價格，在土地拍賣中稱為樓面價。由於地方政府相當壹部分的財政收入依賴於土地的拍賣收入，任何主體在經濟學上都具有逐利的性質，因此不斷升值的土地價格獲取更高的收入往往是土地供應商的最佳選擇之壹。
其次，說壹下金融機構。在中國現有的環境下，銀行是唯壹有實力為土地和房地產開發提供資金支持的實體。這種極其單壹的融資渠道，使得實際的房地產資金提供者都是銀行。事實上，房地產開發商的自有資金壹般只有20%左右，大部分房地產開發資金來自開發貸款。這種帶有杠桿和利息要求的資本，使得房地產價格有了天然的漲價需求。舉個最簡單的例子，房地產價格上漲了。
第三，說壹下開發者。房地產開發商是中國最弱勢的群體。誠然，在房地產開發過程中，很多開發商借助房地產開發的紅利，搭上了房地產開發的便車，很多人賺得盆滿缽滿。但是，同樣非常明顯的是，他們的行為受到前兩個群體的制約。在經濟學的規律中，在房地產這樣的大型資金密集型行業，中國已經出現了明顯的二八分化機制，有實力的大型地產商能力更強。現階段中小地產商賺錢越來越難，大地產商優勢日益明顯。在這些變化下，許多城市成了少數大型房地產開發商的天下。機構規模越大，抵禦市場周期的能力越強，因此推高房價的力度就越明顯。
在三者的共同努力下，房地產價格的上漲也在情理之中。
再來說說需求。長期以來，大家都用什麽是剛需，什麽是改善型需求的分類來描述房地產需求，但是這種分類有太多的不確定性，不壹定是最好的分類方法。直到最近出現了壹種新的需求分析方式，讓韓哥有了另壹種視角。
這種分析方式，漢哥將其總結為代際遷移的遞進效應。這個分析的出發點來自於韓哥最早對農民工流動的研究，因為我們的人口長期被束縛在土地和它的本地，所以每個人的需求都固定在本地。但是隨著改革開放的出現，特別是1998開始取消福利分房，房地產的需求開始釋放，這種釋放是壹種轉移的、遞進的需求。壹方面，住低層房的人想住高層房，他們的房子會被新的家庭接手。另壹方面，由於人口流動的自由化，特別是買了房子沒有戶口之後，大量的流動人口形成了越來越多的接盤家庭。這種循序漸進的需求，使得中國的房地產需求呈現出強烈的極端需求。
所以只要人口流入城市，就會不斷形成這種階梯式的需求，不斷推高當地的房地產需求。另外，中國傳統的婚戀觀念是沒有房子，婆婆根本不希望女兒嫁過去。想結婚的年輕人，尤其是男青年，大多傾向於破產買房。買房往往會清空自己、父母、爺爺奶奶幾乎三代人的積累，從而形成壹種累積的購買力需求。
在每壹步的過渡中，每壹步都會增加壹個杠桿水平。隨著步數的增加，杠桿的背書會越來越大。只要接手市場的人繼續進入，市場就會繼續流通，從而不斷強化房地產的價格增長趨勢。
當我們看著我們的低收入時，房地產開發商看著妳的整個家庭，從妳到妳父母和祖父母的所有收入的集合。這種綜合收入水平，乃至幾十年所有家庭財富的積累，才是支撐房地產價格的終極力量。
在供需兩方面的影響下，房地產價格想低恐怕是相當困難的。
二、當前房地產的風險在哪裏？
壹直以來，大家都在說房地產的風險。如果違背我們的意願說中國房地產沒有風險，這顯然是睜著眼睛說瞎話。房地產肯定有風險，但是風險是什麽呢？如前所述，中國的住房市場具有非常多元化的供應結構，整個產業鏈中有許多環節。雖然接手市場的人很多，但是這麽多環節就像多米諾骨牌壹樣。只要壹個地方有風險，就會有風險。而且，任何單壹行業的發展都不可能脫離經濟環境。如果實體經濟環境有影響，房地產市場也不能獨善其身。
從觀察來看，閑置房地產可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個:
第壹，什麽是宏觀經濟環境？房地產在任何情況下都是商品。既然是商品，就會受到宏觀經濟環境的影響，從經濟學的角度來說，會受到經濟周期的制約。如果中國經濟長期進入中高增長階段，就像年前只發壹元年終獎的商業銀行壹樣，即使是前幾年最賺錢的商業銀行也沒有余糧，其他行業的困境可想而知。壹旦大家的收入增幅小於預期，甚至減少，恐怕支撐房地產市場的基礎就會動搖，風險就會產生。
第二，接班的人不夠怎麽辦？我們現在的需求分析，前提是城市的人口在流入，有足夠的人接手。但不能忽視的是，作為第壹人口紅利的農民工正在急劇減少，很多地方出現用工荒。現在支撐房地產發展的是第二個人口紅利，就是大學畢業生每年都在增加。這些人是城市購買力人口的主流。但是，很多地方已經開始出現高考報名人數減少的現象。如果未來流入人口減少會怎樣？因為無論人們如何面對高房價形成的遷徙壁壘，總有壹天會超出自己的極限，婆婆的需求永遠不會讓他們無法生存。最後如果沒有接人，這個傳包裹的遊戲怎麽玩？
三、如何提高利率水平？壹直以來，我們的貨幣政策都處於寬松狀態，借錢很容易。所以很多人會選擇首付比例在30%以下的房子。現在美聯儲已經開始加息，央行加息已經成為大概率事件。壹旦我們的利率水平回到壹個更高的水平，很多人可能連房貸都還不起，這就可能導致壹個很大的風險事件。
房地產無論如何都存在風險，值得我們高度警惕。希望大家認真考慮壹下。
(以上回答發布於2017-02-05。請以目前實際購買政策為準。)
點擊查看更多房產信息。