二手房按揭貸款怎麽買？顧先生致電本報熱線稱，想買壹套二手房居住，但不知道如何辦理二手房按揭貸款。？帶著讀者的疑問，記者通過對成都幾家商業銀行的采訪了解到，目前銀行還沒有直接辦理這種零散的業務，而是與典型的房屋中介公司簽訂協議，由房屋中介公司辦理手續。？據工商銀行四川省分行營業部住房信貸部相關人士介紹，銀行之所以選擇這種房屋中介公司委托貸款的方式，主要是銀行想規避風險。目前，工商銀行四川省分行營業部住房信貸部已與錦豐易居、萬源地產、富房置換等成都十幾家房屋中介公司簽約。從執行情況看，這項業務僅上個月就放貸2700多萬元。？負責人在辦理貸款手續時，不僅為買賣雙方提供買賣信息，還承擔交易過戶等服務，因此選擇房屋中介機構購房抵押是明智之舉。當然，我正在看壹些。本文在深入分析二手房抵押貸款風險類型和成因的基礎上，提出了風險識別和評估的技術手段，並在金融機構、房地產經紀評估機構和政府相關部門的配合下，對如何有效規避各類風險，逐步發展二手房抵押貸款的具體措施和做法進行了深入探討。二手房抵押貸款風險識別、評估和規避關鍵詞:二手房抵押貸款風險識別、風險評估和風險規避1。隨著西部大開發進程的深入實施，成都作為西部特大型城市，城市建設和經濟發展形勢良好。由於城市規劃的調整，市區800多條街道被拆遷，這無疑為成都的房地產開發提供了良好的機遇。以貨幣安置為主要生產市場的住房需求日益增長。在第二組中，超過70%的購房者選擇二手房抵押貸款方式。從錦豐易居、福房等成都的信息來看，說明二手房購房者選擇按揭方式，基本原因，只能選擇按揭貸款。第二家銀行不願意在貸款利率是歷年來最低的時候壹次性支付。其目的是讓用自有資金使用二手房的投資者不願意在二手房上投入大量資金，采取“租房”的方式——先租房後交房租進行抵押。以上三類客戶構成了二手房按揭貸款的主要群體。成都房地產行業的發展經過1992宏觀調控和1998銀根收緊後，進入了更加理性和良性的發展軌道。對於壹個發達的現代化城市來說，房地產市場交易的主要對象將逐漸從新建商品房交易過渡到二手房交易。2001之前，成都市房地產交易以新建商品房為主，二手房交易由於房改房、集資房、私房上市政策等諸多限制因素，交易量很小，市場交易不活躍。新建商品住宅與二手房交易量之比為9:1；作為中國改革開放的排頭兵，上海這個中國相對發達的特大城市，經過20多年的發展，無論是城市建設規模還是房地產開發，都已進入穩定發展期。樓市也步入了二手房和新建商品房平分秋色的格局。2001年，上海二手房成交量已經達到13萬平方米，成交套數突破15萬套。新建商品房成交量與二手房成交量之比接近1∶1。自2002年初以來，成都二手房交易量明顯上升。二手房交易量的增加，說明購房者的消費觀念趨於成熟，已經形成了階梯式消費的理性模式。據相關數據統計，2003年成都二手房交易面積為244.62萬平方米，交易總額為265438+8800萬元。其中，個人購房占總成交量的94.3%，全年二手房與商品房成交比例為1: 3。從上述比例可以看出，成都二手房交易量與日俱增，銀行等金融機構也越來越意識到個人住房抵押貸款業務因其違約率低，是銀行的優質資產，都在著力發展個人住房抵押貸款業務。目前，除建行外，招行、交行、工行、農行、商業銀行、中行均已開展個人住房貸款業務，並與市內多家房屋置換公司保持密切聯系，建立穩定、長期的合作關系。在銀行的二手房貸款業務中，雖然違約率較低，但隨著業務量的擴大，按揭貸款的審核條件和客戶面的放大，也形成了壹些呆壞賬。貸款客戶也時有違約。說明二手房按揭貸款的風險也在顯現。風險的定義有很多，但實際上，所謂風險是指壹種不確定性和損失的可能性。就房產貸款風險而言，與新建商品房按揭貸款相比，不存在因開發商主體資金原因、房屋質量原因，或未能按時交付房貸而導致的二手房貸款風險(比如成都的很多爛尾樓，如江博花城、上河城、海外交易中心等。).但由於二手房的竣工時間和銷售時間不壹致，二手房價格受短期供需失衡、居住功能貶值和經濟貶值的判斷影響較大。二手房貸款中產權和他項權利的認定復雜，中介機構介入二手房交易和貸款評估，形成了二手房抵押貸款中特有的風險。二。二手房抵押貸款的風險識別與評估在長期從事二手房價格評估和向金融機構提供二手房咨詢的工作中，我們認為二手房抵押貸款主要存在以下風險:(1)貸款主體風險(借款人風險)在二手房抵押貸款實務中，貸款人以購買的二手房作為抵押物向銀行借款用於住房消費，如果不能按期還款，就會形成貸款風險。其風險的成因包括主要原因和客觀原因。主要原因是貸款人打著抵押貸款的幌子，惡意虛假借款甚至偽造身份證明、收入證明搞假抵押。客觀原因是借款人因失業、傷殘、家庭變故或工作變動等原因不能按期還款。從成都二手房消費情況來看，近幾年二手房買家60%以上是外地和市政建設安置戶。在這兩類人群中，前者由於流動性大、收入不穩定，或者貸後收入和還款比例安排不當等因素導致還款違約。後者由於最初政府貨幣化補償，用來交首付，然後投入壹部分錢裝修。但由於其生活環境變化，收入不穩定或失去基本收入，導致還款違約。其他二手房客戶是指投資二手房，期望以租養房的投資者。沒想到，由於首付降低、房貸年限增加、房貸利率下調，很多租房者進入房貸購房群體，導致房租大幅下降，最終導致月租無法支付的風險，投資人的資金計劃被打亂，以至於無法按時還貸。特別是購買多套二手房或小戶型房屋的投資客戶，極易受到這種多米諾骨牌式的投資風險，最終形成二手房貸款風險。某銀行個貸中心提供的相關數據也客觀支持了對上述貸款風險成因的分析。(二)政策風險1。利率風險:目前貸款利率為歷史最低。從宏觀經濟發展運行來看，利率繼續下調的可能性較小，加息的可能性較大。壹般銀行的按揭貸款合同約定按新利率執行。貸款利率壹旦提高，將大大增加貸款人的還貸壓力，打亂其現有的資金安排，不能如期還款，產生貸款風險。2.稅收風險:國家稅務總局和建設部大概已經把開征房產稅的問題提上日程了。雖然征稅對象、稅率、稅基都在討論，但是應該說開征房產稅只是時間問題。房產稅征收可能是每年收回土地出讓金，房價會大幅降低。但結果必然是養房子的成本急劇增加。除了每月供款之外，貸款人還必須承擔每月高額的財產稅。勢必造成還款障礙，導致貸款風險。(三)經濟風險二手房抵押貸款的經濟風險主要是市場需求、市場競爭環境、社會經濟發展等因素相互作用而產生的價格風險和建築物折舊風險。1.價格風險:從近三年成都二手房價格走勢來看，二手房價格每年飆升近20%。尤其是2003年後三季度，隨著成都實力的增強，短期內需求大幅上升，供給彈性極小的二手房市場機制無法自我協調。二手房價格漲幅超過25%。其價格幾乎等於同地段商品房的價格。比如西門二環外的湟中小區、戰旗小區，房價已經從2000年的1.400 ~ 1.500元/平方米攀升到目前的2200 ~ 2300元/平方米。東門二環外的東光小區，房價從2000年的1.300 ~ 1.400元每平米，漲到現在的1.900 ~ 21.000元每平米，非常驚人。目前，由於水環境改善、中小街道改造、力度加大，城區二手房價格持續上漲。如此大的漲幅背後壹定隱藏著泡沫，價格的快速上漲吸引了大量職業投機者進入二手房市場。壹旦這種泡沫的需求因普遍竣工而下降，樓市價格必然下跌，二手房貸款將面臨很大的價格風險。2.房屋折舊風險:從房屋價格評估的技術路線來看，二手房的折舊主要包括實物折舊、功能折舊和經濟折舊。實物折舊可以從房屋的建造年限和使用年限來認定。很多銀行規定1985之前建成的住宅不提供按揭貸款，其實是規避風險的壹種方式。功能折舊是指房屋的使用功能不能滿足人們對房屋的需求而導致的折舊。裝修的折舊風險:隱蔽工程，如排水管道老化——漏水、堵塞——整改費用；電線老化(5 ~ 10年)-火災隱患-房屋火災。比如過去的“三小壹大”(小廳、小廚、小衛、大臥室)，現在已經被“三小壹大”(大廳、大廚、大衛、小臥室、儲物空間多)所取代，為功能落後的二手房提供按揭貸款。萬壹違約，銀行在變現時會面臨很大的價值損失和很長的清算期，所以選擇購買。但功能性折舊的認定，專業性要求高，評估時難以量化。經濟貶值是指房屋周圍環境的惡化，房屋價值的損失。從去年開始，成都進入了新壹輪的城市交通建設浪潮。在交通要道上修建了立交橋、地下通道隧道和高架道路。汽車價格的下降，讓成都成為“中國第二座私家車之城”。堵車、城市噪音、尾氣排放等城市病困擾著成都這座最宜居的城市。很多在路上的房子都面臨著經濟貶值的風險。比如國嘉華庭、南橋花園的二手房價格不升反降，與其他二手房的成交價格上漲形成鮮明對比。經濟折舊在評估和貸款審查中更難量化，更容易形成貸款風險。(四)房地產中介風險房地產中介包括房地產咨詢、評估和經紀，是近年來新興的中介服務。它以其專業性、技術性和咨詢性對房地產行業的發展起到了積極的推動作用。在二手房抵押貸款過程中，評估師和經紀人在房源情況、客戶情況、法律咨詢、價格評估、權證辦理、抵押登記等方面需要大量的配合。壹旦中介環節出現問題，最終風險會轉移到抵押權人——銀行身上。因此，房地產評估經紀和擔保的質量決定了二手房按揭貸款的風險。從目前銀行辦理二手房按揭貸款的情況來看，流程如下:銀行與經紀公司簽訂協議，經紀公司與買賣雙方溝通簽訂購房合同，收取中介費。需要按揭貸款的買家向銀行提供資料，經紀公司通知評估公司對房屋進行預評估，出具價值意見。銀行初審通過後，進行交易過戶。過戶後由評估公司出具評估報告，辦理抵押登記，銀行在取得他項權利證書後發放貸款，買方在壹定期限內按月還款。從以上流程可以看出，房產經紀和房產價格評估在二手房貸款中起著重要的作用。使得銀行對二手房抵押貸款風險的識別和評估職能專業化、分工化。操作得當可以大大降低貸款風險，操作不當則會增加貸款風險。1.房地產經紀風險:據不完全統計，成都市有近千家房地產經紀機構，經紀機構的增長速度非常迅速。存在壹些問題，如從業人員素質參差不齊，人員素質有待提高。部分券商在交易、營銷、產權等方面缺乏專業技能和執行水平，少數券商在利益驅動下違規操作，擾亂市場秩序。甚至攜款潛逃，壹房多賣的情況時有發生，大大增加了房貸風險。按揭貸款是房屋交易後供客戶選擇的壹種方式。其核心是銀行通過房屋抵押向貸款人提供貸款。在違約情況下，抵押權人可以將抵押的房屋變現以清償貸款余額。經紀機構負責銀行的擔保，在辦理抵押合同前，對二手房交易的真實性、交易材料的合法性和真實性負責，對借款人承擔擔保責任。由於二手房的特殊性，交易雙方的信息比新建商品房交易要復雜得多，往往雙證不具備產權人的合法權證。其中，各省市房改和政策性住房上市條件不壹致，借款人權證審查取證困難，交易信息不對稱。壹旦經紀機構提供虛假文件，客戶違約時，貸款風險極大，訴訟將對抵押權人非常不利。2.房地產價格評估風險:房地產價格評估應遵循“公開、公正、公平”的原則，獨立、客觀、公正是評估人員的職業道德。目前，成都市各級房地產評估機構80余家，已全部完成脫鉤改制，全面走向市場化運作。在激烈的市場競爭中，惡性價格競爭、高回扣、虛假評估、低收費、評估質量不高等問題更加突出，甚至有的評估師與經紀機構串通，擡高評估價格，以滿足客戶貸款的需要，極大地損害了當事人的經濟利益，增加了二手房抵押貸款的風險。二手房價格評估是壹項專業性很強的工作，對技術性、科學性和市場經驗要求都很高。針對二手房價格漲幅較大的現狀，評估機構和從業人員應從市場出發，加強評估的科學管理，約束評估人員的行為，真正做到客觀公正的評估操作，幫助銀行在贏得市場回報的同時規避貸款風險。(五)銀行主要風險對貸款人情況審查不仔細、不嚴格，對貸款人身份調查不準確，對收入來源證明的真實性了解不充分，對交易權證審查不嚴格，客戶經理對市場價格不熟悉，與抵押登記部門、房管部門、國土部門缺乏必要的溝通和聯系，抵押登記不落實，檔案管理和客戶管理不到位，造成貸款風險。綜合以上幾點，我們從貸款主體、政策風險、稅收風險、住房折價風險、經紀評估機構等方面對二手房抵押貸款風險的成因進行了識別和評估。應該說，風險的存在並不取決於人的主觀意誌。面對商業銀行貸款中的各種風險，如何變被動為主動，化不利為有利，或將可能的損失控制在自己的承受範圍內，是風險管理者必須考慮的重要問題。壹般來說，風險管理有四種策略:規避可能即將發生的風險，盡可能提前識別和規避；固定風險是采取各種措施固定預測的近期風險；轉移風險就是把風險轉移到自己身上來降低風險；分散風險以降低整體風險水平，同時保證較好的資產回報率，從而達到防範風險的目的。針對二手房按揭貸款可能存在的風險，我們可以采取壹些措施來規避相關風險。三、二手房按揭貸款風險規避措施(1)提高銀行管理者的素質，增強其識別和評估風險的能力。如上所述，借款人的違約風險、市場風險、政策風險等。，結合二手房抵押貸款情況復雜，借款人背景多樣，二手房取證困難，實體情況復雜。銀行人員要積極提高自身素質，加強對房地產市場的調查分析，嚴格按照貸款操作流程操作。要識別惡意貸款欺詐者和欺詐中介，可以采取以下具體措施。1.加強銀行人員房地產專業培訓，定期調查分析市場價格變化，收集政府公布的房地產交易價格信息，收集中介機構經營資源信息，對經紀人、評估機構進行分類分級，選擇資質等級高、社會信譽好的機構進行合作，邀請行業專家對業務人員進行專業培訓，提升其專業水平和對二手房交易價格的敏感度。2.做好貸前調查:了解借款人的貸款是用於自住還是投資，收入來源和家庭情況，工作是否穩定，借款人的年齡、身份、文化程度，近三年工作變動次數等。、還款時間、每月還款額占家庭收入的比例、房屋租金總額占家庭年收入的比例、首付比例、是否購買保證保險等。，並進行深入細致的調查。3.加強貸後管理:個人按揭貸款的特點是貸款周期長、金額大，供款人和抵押物可能發生變化。在長期的動態管理過程中，存在許多未知因素。因此，除了在貸前設置可預見的安全功能外，還應加強貸後的動態管理，如借款合同、文件檔案的妥善保管、歸檔保管、資源的及時更新完善等。(2)加強對政府宏觀經濟政策、房地產政策和央行金融政策方向的研究。前瞻性地預測和分析房地產行業稅收政策的變化，有效規避相關風險。(三)規避二手房按揭貸款的中介風險。1.加強與房管部門和土地管理部門的聯系，特別是抵押登記環節，確保抵押的真實性和合法性。有疑問的房屋產權證和土地使用權證，應由有關部門核對。2.重視與經紀機構、房地產價格評估機構、土地評估機構的長期固定合作。房地產中介市場起步較晚，市場不成熟，中介運作正在進入規範化運作的過程。券商評估機構也在市場競爭和政府約束下不斷發展和完善，但壹些具體的操作環節還是要靠行業自律和從業人員的職業道德。因此，金融機構在選擇二手房抵押貸款中介機構的過程中，要加強對機構資質水平、技術素質、專業業績、職業道德等方面的考察，選擇壹批高水平的中介機構，建立長期穩定的合作關系。借助中介機構的專業技術，有效規避二手房貸款風險。(4)建立保險保障體系。保險制度是為了借款人的債務償還安全而建立的。在二手房抵押貸款中，由於不可抗拒風險的存在，需要保險公司介入，防範各種災害造成的財產損失，而保險費形成的保險資金數額大、來源穩定、使用周期長，是承擔抵押貸款中風險損失的壹種方式。綜上所述，如果政府、銀行、房地產經紀、評估機構、保險公司能夠積極識別和評估二手房貸款存在的風險，並采取相應措施予以規避，那麽我們有理由相信，當二手房按揭貸款的風險高峰真正到來時，二手房交易和按揭貸款行業依然能夠健康穩定發展，真正為人們提供居者有其屋、住者有其屋的保障。參考資料:成都房地產市場報告，成都房地產信息中心主辦。盛勇、文成主編，2004年第二期。冒著斷橋的風險。企業管理出版社。7月發布，1998。劉宏宇編輯。房地產開發、經營和管理。發布於2001年4月。
第二，成都買二手房可以按揭貸款嗎？
是的。
二手房按揭貸款的具體操作流程如下:
1，簽約。
2.簽訂貸款合同，需要買賣雙方同時到場，並帶上以上所有材料，買方還需要準備好首付款。
3.鑒定:中信安排鑒定公司進行現場鑒定，業主可以配合。
4.網簽的話，簽約中心指定專人陪同雙方到建委網簽窗口，網簽價格要保證客戶的貸款要求。
5.審核:根據買賣雙方提供的材料，結合評估報告和網簽合同進行審核。
6、貸款審批，經審核後，決定是否批準貸款，以及批準貸款金額，並出具貸款批準函。
7.過戶:簽約中心安排買賣雙方辦理房屋產權登記過戶前，買賣雙方需提前提交大額物業費；過戶當天需要根據網簽合同的交易金額到地稅局繳納各種稅費。當天買家就可以收到建委發的領證通知和地稅局發的契稅票。
8.放款:過戶完成後3個工作日內放款給賣家。
9.物業交付。過戶完成後，雙方交接房屋，壹般在過戶當天。特殊情況可由雙方協商。
10，領取房屋所有權證。壹般過戶完成後10個工作日內就可以拿到房屋所有權證，各區不同。
11.抵押登記。過戶後，買受人應配合銀行辦理抵押登記手續，並將原抵押登記房屋移交給買受人。
二手房按揭貸款條件:
1，具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
2.有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
3.有購房合同或協議；
4.能夠在全額購買後支付不低於國防評估價50%的定金；
5.同意以所購房屋作抵押，或提供貸款銀行認可的資產作抵押或質押，或有具備擔保資格和足夠賠償能力的單位或個人作為保證人償還貸款本息並承擔連帶責任；
6.貸款銀行規定的其他條件。
3.二手房可以抵押嗎？
由於城市房價的快速上漲和新增住房資源的短缺，二手房越來越受到很多人的歡迎，但購買二手房也需要大量的資金，所以很多人會想通過按揭貸款的方式購買二手房。二手房可以抵押嗎？下面這篇文章就帶妳了解壹下。
二手房可以申請按揭貸款，二手房按揭是指買房。當購買二手房的資金不足時，以二手房作為抵押向銀行申請貸款支付除首付外的剩余退款，買方需要向銀行分期償還本息。但當購房者還清貸款本息後，就擁有了房子的完全所有權。
二手房抵押貸款對象
購房者申請二手房按揭至少需要滿足以下三點:
1，18至60周歲，具有完全民事行為能力的自然人；
2.有穩定的職業和收入，有還款能力，信用記錄良好；
3.購房款(首付)不低於購房款的20%。
二手房按揭付款需要準備的材料
1.賣方應提供信息。
1，夫妻雙方身份證、暫住證、戶口本；
2、夫妻雙方的結婚證，單身者需提供單身證明；
3.配偶和* * *人同意出售房屋的證明；
4.產權證:主要包括所購商品房、經濟適用房、回遷房出售的原購房合同、協議及相關批準文件；
5.其他相關材料；
第二，買方應提供信息。
1，夫妻雙方身份證、暫住證、戶口本；
2、夫妻雙方的結婚證，單身者需提供單身證明；
3、購房者需提供單位出具的收入或償債能力證明；
4.借款人與買受人簽訂的二手房買賣合同；
5.買方的教育證書；
6.申請抵押貸款人的銀行活期存折；
7.銀行要求的其他材料；
二手房按揭流程
1.買方和賣方達成協議。
二手房買賣雙方都願意申請按揭貸款，然後自己準備相應的材料。
2.貸款申請
二手房買賣雙方攜帶材料後，在銀行填寫二手房個人貸款申請表，工作人員進行初步評估後，給出大概的貸款金額和年限，然後三方約定時間對房屋進行評估。
3.評估機構的評估
銀行委托房地產評估機構到房屋現場進行評估，然後向銀行提供具體的評估報告。
4.銀行批準
銀行對貸款人資格進行審查，根據房屋評估報告和貸款人資格審批貸款額度和期限。
5.交首付，辦理過戶。
銀行貸款批準後，買方需要支付房屋首付款，然後買賣雙方和銀行工作人員持首付款證明、銀行出具的抵押申請等材料到房地產交易中心辦理房屋過戶。過戶壹般可以當天完成，但是拿到房產證需要20個工作日左右。
6、辦房產抵押登記、保險手續、銀行貸款。
買房拿到房產證後，可以去銀行辦理抵押登記和保險，然後辦理貸款發放的相關手續。買房的話，需要按照合同約定按時還本付息。
以上是關於二手房是否可以抵押的介紹。希望在購買二手房的時候能提供壹些幫助，讓我們順利完成按揭貸款。
4.成都現在的二手房利率是多少？
按照最新的利率政策，大概是4.1。現在成都這邊的房貸利率比較低，因為現在國家也在降低買房成本。