壹起買房，學區房壹房難求，價格暴漲...今年以來，北上廣深等壹線城市和杭州等重點城市樓市出現了壹波熱潮。對此，各地政府反應迅速，密集出臺相關政策。金融管理部門還加強了住房金融監管，嚴格控制個人消費貸款和個人商業貸款變相流入房地產市場。
大城市努力抑制房地產市場熱
“上個月，西城區壹套兩居室突然漲價30萬。因為賣家發現房源掛出來後，來看房的人太多了，願意買房的。”小吳告訴英國《金融時報》記者，前段時間的房價波動，讓他第壹次準備買房時有點不知所措。
“二手房和新房不壹樣，壹套房子壹個價格。即使是當時同價位的單位，價格也會受到樓層、維護等客觀因素的影響，對房價的判斷、買賣雙方的交易博弈等主觀因素也有壹定的關系。”北京壹位房產中介告訴《金融時報》記者。
據上述房產中介工作人員介紹，近期中介行業感受到了監管政策的加強，比如不鼓勵業主提高賣房價格，不參與各種變相的“首付貸”等。“另外，每個套房每周不能展示超過兩組。這樣就會選擇購買意願強烈的購房者，減少不必要的需求對購房交易的幹擾。”
“最近貝尚深市等地的學區房(或特定區域)價格上漲很快。這是多方面因素造成的:壹是供需失衡，二是遊資炒作，三是部分資金違規進入樓市。”中國人民大學助理教授王鵬認為。
最近相關大城市從各個角度“出拳”樓市熱。住房金融方面，65438年10月29日，上海銀保監管局發布《關於進壹步加強個人住房信貸管理的通知》；65438年10月30日，北京銀保監局發布信息，要求各銀行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款的合規性進行壹次全面自查。
“這次在北京的檢查，充分體現了金融監管部門繼續執行住有所居政策的方向，具有很強的信號意義。結合之前上海出臺的房貸新政，可以認為近期房地產調控中壹個很重要的任務就是嚴查違規資金流入房地產的現象。這也意味著銀行系統和房管系統將更有效地打出壹套‘組合拳’。這將有助於穩定市場預期。”易居房地產研究院總監嚴躍進表示。
買家要警惕違規操作的風險。
非法資金流入房地產的操作手法近期頻頻“刷屏”。“以北京為例。五環內總價超過468萬元的二套房，需首付80%。手頭沒有那麽寬裕的購房者，很多會以‘經營性貸款’為杠桿買房。這樣每個月只需要付利息，到期可以還本金。不僅金額高，利息也比房貸低。從幫助設置公司信息開始，很多中介會為買家提供全流程服務。”北京壹位房地產業內人士告訴《金融時報》記者。
然而，在違規操作的誘人外表下，隱藏著諸多風險。“最後，我們還是考慮不通過這種方式買房。畢竟不是小數目，用正規房貸更放心。”最近買房的趙女士，放棄了中介給她介紹的用經營性貸款代替房貸買房的方式。
趙女士的擔心不無道理。“這套非法操作需要通過註冊公司、辦理營業執照、偽造流水、信用循環、資金墊付等多個環節來完成。在嚴查信號明確的背景下，以往這些操作環節中形成的各種‘默契’很容易被戳破。”上述知情人士表示。
同時，監管部門要求銀行自查，也直接影響到用這種方式撬動杠桿的買家。“如果銀行在自查中認定存在商業貸款買房的違規操作，會提前收回貸款。這樣，買家將面臨資金鏈突發事件的風險。如果他們不能提前還款，可能會被銀行起訴。”某大型國有銀行相關人士對英國《金融時報》記者表示，“在目前監管趨嚴的趨勢下，銀行不僅會回頭自查，還會加強貸前管理。想通過這種方式杠桿化的買家將面臨更大的風險。”
銀行應高度重視業務合規
由於對房貸這種好資產的青睞，壹些銀行放松了對信用貸款和消費貸款的管理，為信貸資金非法流入樓市提供了機會。這壹領域也成為住房金融監管的重點。
針對信貸資金違規進入樓市，監管層在近期的調控政策中，嚴格堵住了以往存在的漏洞。壹直以來，住房金融領域都屬於“重監管”領域。隨著近期監管部門的重視，銀行業應高度重視相關業務風險，加強業務合規，及時開展業務調查。
“在房地產領域，銀行要通過業務部門自查和二、三道防線專項檢查，發現問題、防範風險，定期開展房地產開發企業流動性和償債能力風險排查和大額個人住房貸款、個人商業性住房貸款風險排查，對風險排查發現的問題及時采取措施進行整改。同時，銀行要根據房地產市場的變化，對現有的房地產貸款進行壓力測試。”金融監管研究所的壹份研究報告認為。
進壹步規範住房租賃領域
為貫徹落實去年底中央經濟工作會議提出的解決大城市突出住房問題、完善住房租賃政策、規範住房租賃市場的精神，深圳、北京、上海等地近期相繼出臺住房租賃相關政策，推動該領域發展。
面對部分住房租賃公司以“高租低租”、“長租短付”等方式擾亂市場的情況，北京市在該條例中對此進行了規範，要求住房租賃公司向承租人提前收取的租金原則上不超過三個月的租金，收取和支付租金的期限應當匹配；要求此類企業向承租人收取的保證金通過北京市房地產中介行業協會設立的專門賬戶進行管理，收取的保證金金額不得超過1個月租金；此外，還要求銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租賃貸款資金撥付給住房租賃企業。
“從租金的角度來說，這壹政策杜絕了‘長收短付’的現象，防止長租公寓企業賺取差價，也是為了規範租金的使用。至於押金，不僅規定押金只能充壹個月，還明確了押金托管的概念。至於首付貸資金，這個政策並沒有打壓首付貸，只是規定這類資金不能直接給長租公寓企業。這三項政策更加務實，彌補了長租公寓市場管理的各種漏洞。”嚴躍進說。
上海也采取措施嚴控租房貸款業務。“上海的政策壹方面禁止增量，規定未開展此項業務的住房租賃機構原則上不得新增此項業務；另壹方面將降低存量，明確‘租金貸/租金’比例不能超過15%，這也是租賃市場首個降低租金貸比例的信貸政策，有助於規範此類業務。”嚴躍進說。
住房租賃作為構建樓市長效機制的重要壹翼，突出房地產的居住屬性，緩解大城市職住矛盾，將是“十四五”期間樓市發展的重要方向。“只有把經濟適用房租售並舉、公寓長租、農村集體土地上市、參與公租房和公租房政策調整等措施與金融信貸結合起來，才能從長遠角度保持房地產市場的穩定，抑制房價過快上漲。”王鵬說。