先租後賣。
房產新政出臺後，郭先生因各種原因想賣掉自己買了三年的房子，但認為按照房價全額繳納5.5%的營業稅及附加費不劃算，於是與買方約定，買方先以租賃方式入住，兩年後雙方按約定價格過戶，已繳納的租賃費計入房價。
律師點評:這種方式不交全額營業稅和附加費，只交契稅、登記費和印花稅。是可行的。但由於房價的可變性很大，如果兩年後簽約價格與房屋市場價不同，房價上漲，業主寧願支付違約金也不賣房是完全可能的。對於買方來說，會承擔很多機會成本。同時，賣方可能會將房屋單獨抵押或出售，對於買方來說會有很大的法律風險！
以假亂真
王女士手頭有房，有買家願意出55萬買。但今年的新政策讓她覺得賣了房子後，落入自己口袋的錢好像少了很多，於是李女士想在中介的幫助下，通過贈與的方式將房子過戶。
律師點評:不動產贈與轉讓是不動產轉讓過程中常見的壹種形式，也是我國法律規定的權利人處分自己財產的壹種權利和行為。因為贈與轉讓不動產與市場化交易完全不同，不征收營業稅。
對於有關系且真正屬於贈與關系的雙方來說，贈與轉讓不動產是壹種合理的避稅方式。其費用主要是契稅、公證費、登記費、印花稅。契稅為65438+交易金額或評估金額(首次交易)的0.5%，以後交易為3%；公證費(贈與合同公證)成都16元/平方米，壹環外二環內14元/平方米，二環外12元/平方米；報名費，80元。
如果財產轉讓雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉讓財產並獲利，這就完全背離了無償贈與的法律特征。那麽，這種行為就不會是合法有效的贈與，而是壹種合法形式的贈與，掩蓋了逃避非法稅收目的的違法行為。壹旦發生糾紛，按照現行法律，雙方都要承擔補稅和罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且，除了上述法律風險外，明確是贈與但實際是買賣的不動產，在轉讓的實際過程中還存在很大的交易風險。對於買受人來說，如何約定支付方式是壹個難題，因為贈與人可以在贈與財產權轉移之前撤銷贈與，即使買受人已經支付定金，對出賣人也沒有約束力。此外，我國《合同法》規定:“贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。”也就是說，如果買家收到的房子有質量問題，很難要求原房主賠償。此外，買受人還應謹防贈與人取消贈與或不履行贈與義務的行為。
合同價格比實際價格低得多。
準備賣房的王女士也通過中介與買方商定了壹個賣價。不同的是，買賣合同上寫的交易價格只有這個價格的壹半，她想通過這種方式少交營業稅。
律師點評:這種方式省去了全額的營業稅和附加費，仍然需要繳納契稅、登記費和印花稅。這種行為是合法的形式，掩蓋了偷稅漏稅的非法目的，是違法行為。壹旦發生糾紛，按照我國現行法律，雙方都要承擔補稅和罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。
簽了幾年的合同才過戶。
今年3月，張女士在城西又買了壹套面積為1.20平方米的房子，想賣掉三年前在曹金路買的房子。可惜剛好趕上新政出臺。如果這套40萬的房子以46萬賣掉，可能要多花1.5萬元的稅費。張女士覺得不劃算，於是通過中介與買方商定了壹個價格，準備等房子滿五年後再辦理過戶手續，以避稅。
律師點評:這種方式不交全額營業稅和附加費，只交契稅、登記費和印花稅，可行。但在簽訂合同後，如果不及時辦理交易手續，久而久之，就會有很多外部因素影響交易進程，雙方都會面臨各種突發風險，包括政策風險和市場波動風險，尤其是在房地產價格不是很穩定的情況下。壹旦差距大，壹方損失大。而且時間越長，風險越大，即使合同經過公證，也無法避免上述風險。同時，賣方可以單獨抵押或出售房屋。
據了解，壹些二手房中介為了達到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方如何“合理避稅”出謀劃策。他們常用的方法有:
1.「故意壓低交易價格」買賣雙方為了達到少繳稅的目的，故意壓低房屋的實際交易價格。
專家提醒:對於“故意壓低交易價格”的做法，壹是違反稅收政策，政府很快會對這種違法行為加強監管，有風險；第二，從購房者的角度來看，再次出售房產時，先低的“收購價”會拉大買賣差價，但會再次增加出售成本，得不償失。
第二，假送禮法。這是二手房買賣雙方為了達到“避稅”的目的，與親友沒有任何關系，只是私下交易後，以此名義通過公證“贈送”房產。按照現行政策，贈與轉讓只需要買方繳納4%的契稅，而買賣轉讓需要繳納5.5%的營業稅，5年內繳納2%或4%的契稅和個稅。
專家提醒:針對“假贈與”，相關法律規定，除公益捐贈不反悔外，普通公民之間的財產贈與，贈與人可以反悔。
如果在房產交易中，雙方表面上處理的是“假贈與”，壹旦發生糾紛，買方可能因證據不足而得不到法律支持。
第三，“假租賃是真交易”。因為房產免稅期還沒到，或者幹脆就是“避稅”，買賣雙方在交易後不按規定辦理納稅、過戶、更名等手續，用表面的租賃合同代替交易合同。
專家提醒:假租賃真實交易風險很大。壹旦發生糾紛，受害方往往是買家。
第四，“忌二房”。有中介向投資者建議，夫妻買房時最好只寫壹個人的名字，這樣可以避免第二套房子因為不是自己住而交稅。“因為通知規定，唯壹居住5年以上的房屋免稅，所以賣方可以在房屋上做文章，比如買房時，父母、兒子或夫妻壹方為產權人。”
專家提醒:親戚之間壹旦發生利益糾紛，很難理清。
五、“延期變更產權的協議”。這種避稅看似合理有利，背後卻隱藏著巨大的法律風險。壹不小心，就可能讓二手房買賣雙方最終陷入“貪小便宜”的境地。
專家提醒:壹是房價大幅上漲，賣方可能違約，不再按約定時間辦理房屋過戶手續，意圖提高交易價格或轉賣房屋；二是有可能在約定時間辦理房屋過戶手續，由於某些原因無法辦理過戶手續；3.如果出賣人背著買受人換發產權證，將房屋出售給第三人並辦理過戶手續，買受人將無法取得房屋所有權。
這些常見的“合理避稅”行為是違法的，給當事人留下了嚴重的後患。房屋是壹種巨額財產，我們在得到它的時候應該合理合法，這樣公民的合法權益才能得到法律的保護。如果收購時的程序和方式不合法，壹旦發生糾紛，公民肯定得不到應有的保護。按總價值的1%繳納稅費其實並不高，沒必要冒險。
(以上回答發布於2015-08-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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