文|財經記者張寒
2020年，新冠肺炎疫情肆虐，但中國經濟的韌性凸顯。作為經濟發展的“穩定器”和“壓艙石”，房地產的表現超出預期。“十四五”期間，房地產行業的風險，作為現階段金融風險中最大的“灰犀牛”之壹，如何遏制房地產泡沫風險，促進市場平穩健康發展，成為社會各界熱議的焦點。
在2月21日舉行的《中國住房發展報告(2020-2021)》新聞發布會上，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、研究員倪鵬飛認為，在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面，應開征房產稅，促進長效機制建設，特別是在壹些熱點城市，“炒房”屢禁不止。他說，從中長期來看，中國應爭取在“十五”期間開征房產稅。有人擔心房產稅會帶來市場波動。這個問題可以通過有效的制度設計和制度方案來避免，比如先開征交易稅，然後用20年時間實現全覆蓋。
參與討論的專家學者建議，我國城鎮化仍處於加速期，應堅持房地產調控，把握好調控節奏，完善“壹城壹策”的全國市場監管體系，完善全國住房、土地、金融等數據庫和監測系統。短期可以考慮推進省內壹體化網絡監管體系建設，強化省級監管責任，然後逐步過渡到城市群協同監管，或者跨區域協同監管。
中國社科院財經戰略研究院院長何德旭在發布會上表示，2020年中央經濟工作會議提出，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，合理控制租金水平。我國住房租賃市場發展不規範，體現在近期壹些行業亂象叢生，如“蛋殼”閃電風暴，嚴重損害了租客和房東的利益。“未來要重視保障性租賃房建設，加快完善長租政策，規範發展長租市場，從供給側發力解決問題。在土地方面，中央經濟工作會議提出土地供應要向租賃住房建設傾斜，這意味著國有和民營企業都要發揮作用。”
2020年，中國房市出現“V”型反轉。
“2020年房地產市場的壹個重要亮點是，在疫情沖擊下，房屋銷售創下新高。房地產投資經歷了壹個從驟降到穩步回升增長的過程，經歷了壹個‘V’型的過程。因此，住房市場的穩定對中國經濟和社會發展的穩定起著關鍵作用。與銷售市場相比，租賃市場受疫情影響較大，恢復緩慢，城市等級分化更加明顯。”倪鵬飛在發布會上說。
雖然業內人士普遍認為，2020年房地產市場回暖基本符合預期，對實現“六穩”“六保”起到關鍵作用，但不可否認的是，行業發展的隱憂依然存在，壹些體制性問題尚未得到根本解決。
倪鵬飛舉例說，目前，炒房現象還沒有完全得到控制。此外，中央政府、地方政府和市場主體之間也存在博弈，導致整體穩定中的局部波動。總的來說，中央宏觀房地產調控政策力度比較大，所以市場比較穩定，但是有博弈，所以總有波動。這壹趨勢將在來年繼續。
展望2021及“十五”期間房地產市場的發展，倪鵬飛認為，2021有望繼續保持穩定。房價年漲幅可能還在5%左右，銷售額可能創歷史新高。但受資本監管影響，投資增速有所放緩。總的來說，十四五期間是有結構性機會的，壹方面有過剩，另壹方面還有潛力。從時間上來看，原來預計2025年會出現銷量增長的拐點，現在可能提前了，因為過去幾年銷量連續創歷史新高，所以拐點可能提前到2025年，也就是十四五期間。
中國社科院此次公布的數據顯示，2021年第三季度，我國居民住房貸款已經超過36萬億元，60%的家庭債務幾乎全部依賴工資收入，這給居民帶來了不可忽視的償債壓力。
還款壓力大怎麽解決？中國社科院財經戰略研究院副研究員高廣春提出了三種可能性:可支付的交易、可償還的債務和可挽救的機制。保障性交易是通過立法保障、政策救濟、多元化參與等壹些具體措施，最大限度地為居民提供保障性住房。應付債務是為了保持居民債務償還的穩定性和連續性。第壹，穩定居民收入；第二，采取適當的政策措施，如降低所得稅和財產稅；第三，住房公積金貸款的政策調整應該主要面向中低收入群體，對中高收入群體應該有壹些限制甚至禁止。救助機制是指在居民無力償還債務時，提供公共救濟機制，以提高居民的償債能力。壹個非常重要和有效的措施是盡快制定個人破產法，在居民債務無法償還時提供經濟降落傘機制。
建議在“炒房”屢禁不止的城市試點房產稅。
近年來，為促進房地產市場平穩健康發展，中央提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅持不把房地產作為刺激經濟的短期手段，堅持穩定地價、房價和預期。為提高調控水平，保持房地產調控的戰略定力，中央經濟工作會議還提出“全面落實因城施策”，“因地制宜，多措並舉”。
倪鵬飛建議，“十五”期間，住房規劃必須把住房空間規劃作為壹個重要維度。統壹規劃時，應以都市圈為基本單元，包括房地產調控、監測、公共服務、基礎設施建設等。應該是以都市圈為單位。以深圳為例。房地產市場之所以這麽火，是因為土地有限，無法在壹個城市之內解決。如果是在首都圈，可能會有很好的解決辦法。國內很多中心城市和熱點城市都有這樣的問題，需要機制設計。
在加快房地產市場基礎制度和長效機制建設方面，倪鵬飛認為，長效機制的建設應以開征房產稅為動力，特別是在壹些熱點城市和“炒房”屢禁不止的城市，應先加快試點房產稅。他說，從中長期來看，中國應爭取在“十五”期間開征房產稅。有人擔心房產稅會帶來市場波動。這個問題可以通過有效的制度設計和制度方案來避免，比如先開征交易稅，然後用20年時間實現全覆蓋。
針對房地產調控政策，中國社科院財經戰略研究院副研究員李超建議，首先，維持限購、限貸、限售政策的調控力量，鞏固地方政府的主體責任。房價收入比高的城市納入常態監測體系，房地產市場運行質量納入地方政府年度考核指標。壹個城市的環比價格漲幅高於1%且持續壹個季度的，可以納入預警體系和約談指標。其次，建立網上簽約系統的大眾網絡。推進以城市群為基礎的網絡化，包括調控模式和聯動模式，力爭在下壹個周期鞏固這壹機制。第三，協調新房和存量房市場的運行規律。今年很多地方的調控問題可能在於新房和二手房價格倒掛的現象，需要在未來的調控過程中加以關註。最後，增加投資投機需求的購買難度和持有成本，進壹步壓縮其盈利空間。
如何構建租購同權、租購並舉的住房制度？
2020年以來，積極培育租賃市場，發展政策性租賃住房成為新的熱點。“十四五”規劃建議提出，切實增加保障性住房供給，完善土地出讓收益分配機制，探索支持利用集體建設用地按規劃建設租賃住房，完善長期租賃政策，擴大保障性租賃住房供給。
65438+2月21全國住房和城鄉建設工作會議指出，明年將大力發展租賃住房，解決大城市突出的住房問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決新市民、青年特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。
會議提出，擴大保障性租賃房供應，做好公共租賃住房保障工作，在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。
《中國住房發展報告(2020-2021)》課題組成員江雪梅在發言中表示，應建立保障性住房追溯監督管理制度，積極發展保障性住房二級市場，提高保障性住房資金效用和利用效率。政府應建立壹個平臺，將經濟適用房作為公共租賃住房出租給新的有需要的市民。租金低於市場價，既有保障功能，又能實現資源的有效配置。
江雪梅建議，通過市場化路徑和保障性路徑解決新市民住房問題，國家義務教育與房產證脫鉤，實現國家義務教育均等化，推進租購同權住房制度建設，促進社會穩定發展。
中國人民大學商學院匡大偉教授認為，目前中國的住房市場，包括調控政策都比較完善和規範，但租賃市場的發展並不規範。因此，中國需要加強住房租賃市場的培育、規範和支持。
“租房市場對中低收入者尤其重要，尤其是新市民，因為中低收入者可能買不起房，但他們租得起房。更重要的是，高收入者和低收入者都面臨著職住平衡的問題，解決職住平衡也需要發展租賃市場。目前中國的租房市場發展比較薄弱，主要是因為房屋租賃機構的回報率比較低，可能只有2%或者3%，這就導致很多房屋租賃機構選擇從事投資、金融，推出壹些租房貸款或者類似的產品來獲取比較高的回報率。這樣的商業風險相對較高。因此，未來如何規範發展租賃市場是中國住房市場的重要趨勢。”形勢大好。