去年以來，許多城市的二手交易量超過了新房交易量，存量房時代已經到來。
在之前的新房市場上，新房合同壹般都是標準合同，基本沒有可以修改的地方。因此，盡管許多人已經購買了房地產，但真正了解購房合同的人並不多。
隨著股市的到來，越來越多的人需要處理二手房。
購買二手房時，整個過程中幾乎所有的風險都需要由買方承擔。中介說的很完美。如果真的出了問題，他們只會迅速清理自己，不得不自己處理這些亂七八糟的事情。
在二手房交易過程中，大家壹般都沒有請律師的習慣，所以只能自己關閉合同，將風險降到最低。
今天我整理了購房合同需要註意的要點，希望對大家有用。
1
基本信息
2016樓市上漲期間，朋友買房時遇到騙子用假房本騙取定金。
那套房子的價格比市場價低了幾十萬，很吸引人，但賣家說他急需用錢，要求支付近百萬的高額定金，遠遠超過正常定金標準。
好在這位朋友歷史悠久，堅持面試並要求對方出示房本，從房本的細節看出了貓膩。
此外，對方多次堅持只簽黃金合同，不簽銷售合同等疑慮，最終放棄購買該房產，屬於推托行為。
雖然此類案件並不常見，但也值得警惕。
房子是壹筆大交易，涉及金額從幾十萬到幾千萬不等。核實房子和賣家的信息是最重要的。
壹般情況下，中介會在面試時要求賣家帶上身份證、房本、契稅票等證件。在面試過程中，妳也可以通過詢問出售房屋的原因和談論最初購買的細節來幫助判斷。
在沒有核對真實信息的情況下，永遠不要支付存款，尤其是大額存款。
在二手房交易過程中，很多中介都會做房子核查，也就是去房管局查房子的真實信息，以及有沒有被查封或者其他抵押。
如果妳的中介不提供這項服務，妳可以選擇向業主核實。準確的基本信息是合同有效的前提。
2
備件是否齊全？
簽合同只需要業主本人簽字？大錯特錯。
簽訂合同後，賣方配偶反悔，導致合同無效的案例數不勝數，尤其是在房價上漲時。
在沒有簽署配偶同意出售的情況下，即使提起訴訟，買方也很難勝訴。
因此，只要賣方已婚，無論房屋是否單獨擁有，配偶都需要簽署同意出售的證明。
如果配偶不能到場，賣方可以簽署壹份關於配偶同意出售的承諾書，並保證在壹定期限內完成配偶同意出售的證明。
此外，在壹些產權復雜的房屋中，許多人共用壹套房屋，因此在人多的情況下很難統壹許多意見，並且每個交易節點都需要每個共有人及其配偶的簽名。
在實際購房過程中，除非實在沒得選，盡量避免這類產權復雜或存在產權糾紛的房子。
三
清除時間節點
二手房要處理的事情太多了。
解除抵押、申請貸款、納稅、過戶等都需要時間。，從壹個月到幾個月不等。
以下圖為例，每個節點的延遲都會影響整體進度。
因此，需要在合同中約定每個節點對應的時間。即使有更多的時間，也必須寫在具體時間內並規定違約責任。
否則，壹旦市場發生變化，對方不配合或故意拖延，就會陷入僵局。
四
死三方違約責任
很多人只關註買賣合同，卻忽略了“補充協議”。
事實上，補充協議極其重要。幾乎所有二手房的補充協議都會有這樣壹句話:如果買賣合同的條款與補充協議有沖突，以補充協議為準。
這句話充分說明了補充協議的效力和分量。
因此，在簽訂合同時，有必要在補充協議中對買賣雙方可能發生的各種違約情況作出良好的約定，包括每個節點的違約情況和違約金的標準。
在二手房交易中，買賣雙方都要承擔違約責任，但不要漏掉中介。
在房屋買賣合同中，中介的違約責任往往是匆匆而過的，而中介給出的中介協議也會撇清自身的責任。
因此，還需要在補充協議中確認中介機構的責任，包括房屋核查、貸款辦理、納稅、過戶等。
為了防止中介收取中介費，不積極辦理業務，把壹切都推給買賣雙方。
此外，需要註意的是，您在購買新房時必須詳細了解補充協議。壹般開發商挖的坑都埋在補充協議裏，妳壹不小心就上當了。
五
財產交付
物業交付也是房地產糾紛頻發的重災區。
往往在樓市上行期，原房主賣了房子，房價還在壹路上漲。最後，他不願意拆掉馬桶、抽油煙機和窗簾桿。
也有交易過程不愉快的情況，賣家報復並損壞了房屋內的設施，留下了壹個淩亂的案件。
根本原因是沒有物業交付定金，合同也沒有寫明留置物品的瑕疵。
在實際銷售中，也發生過買受人惡意使用十幾年的物業費和水電費而不得不支付數萬元的情況。
為了防止此類事件的發生，有必要在合同中約定房屋交付時遺留在房屋中的物品，並進行詳細登記。最好拍照存檔。
當然，最重要的是保管好物業交付定金。如果存在上述行為，可以從房產保證金中扣除，對賣方也有壹定的約束作用。
此外，在戶口緊張的壹線城市，戶口也是爭議最大的領域。
壹線城市的戶口大多涉及學區等問題。戶口不能遷的房子，不管是不是學區都會打折，學區還是有占用學區的隱患。
而且法院和公安局不是壹個系統，訴訟判決也沒有辦法要求公安局強制遷出戶口，所以我們最好在合同中約定遷出戶口的日期和違約情況。
遷戶口是壹個漫長的過程。以上海為例。在理想情況下，在整個買房過程完成後，至少需要五個月才能搬家。如果不理想，有可能推遲幾年。
因此，如果有必要，最好保留壹定的賬戶存款。
六
貸方的安心
過門之後，買賣過程就結束了嗎？事實上，只有在銀行的尾款放下後，才能完全完成購房手續。
因此，即使在關閉帳戶後，我們也應該隨時跟進貸款情況。
壹般情況下，只要銀行出具了貸款批準函，銀行壹般都會放貸，但出於資金安全考慮，許多銀行在放貸前會再次檢查客戶的信用信息。
如果在貸款審批和放款前的壹段時間內客戶的信用信息存在較大缺陷，銀行也將拒絕放貸。
因此，在貸款被批準之前，不要產生借款或逾期等其他行為，否則很可能會影響貸款並導致違約。
當最終付款到達賣家賬戶時，整個購買過程才真正結束。
如今，中國二手房市場仍不規範，中介從業人員素質參差不齊。
壹些小中介出具的買賣合同只有幾頁紙那麽薄，如果後期出現問題，那只會是壹堆麻煩。
簽訂購房合同作為買房至關重要的壹環，必須謹慎對待。
對於不太了解合同內容的買家來說，有必要先請中介提供他們的示範合同，並提前做好功課，仔細閱讀購房合同中的每壹條條款，以免損害自己的利益。