就在剛剛，5月5日下午1: 32，央行通過官網發布了《中國人民銀行保險監督管理委員會關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知(第二部分)》。
通知全文簡短。為方便起見，全文引用如下:
人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會城市中心支行、副省級中心支行；各銀行保監局:
為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持地方因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，根據國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下:
1.對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應貸款市場掛牌利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
二是人民銀行和銀監會派出機構在全國統壹貸款利率下限的基礎上，按照“因城施策”的原則，引導省級市場利率定價自律機制，根據房地產市場形勢變化和市政府調控要求，自主確定轄內城市首套、二套商業性個人住房貸款利率下限。
中國人民銀行
中國銀行保險監督管理委員會
2023年5月15
以下是我的分析:
這份通知的核心點是:“對貸款購買普通自住房的居民家庭，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。”
這意味著，如果妳購買的是普通住房，而且是首套住房，妳可以享受比LPR基準利率低20個基點的特別優惠。
上圖為LPR(貸款市場牌價)最新走勢圖及數值。
五年及以上貸款利率為4.6%。
下跌20個基點，跌幅4.4%。
此次調整前，央行規定了首套房和二套房的利率，首套房低於4.6%，二套房低於5.2%。
現在變成了:首套房不低於4.4%，二套房不低於5.2%。
此前已有多個城市將首套房利率下調至4.6%，如廣州部分商業銀行。
允許央行和銀監會突破下限20個基點。如果未來LPR五年期利率繼續下調，意味著首套房利率可以繼續降到4.4%以下。
但妳要註意，文件上寫的是“第壹套普通自住住房”。
如果妳購買的住宅面積超過144平方米，或者住宅小區容積率低於1.0，或者單價、總價超過當地政府規定的限額，就不是普通住宅小區，不能享受上述優惠。
如果不買首套房，就不能享受上述利率優惠。
但是不要氣餒。為了促進樓市回暖，相信會有多個地方政府調整普通住宅的標準，讓更多的房子成為普通住宅。
至於妳買的房子是不是首套，到處都有對策。很多地方已經說了，貸款結清後買首套。
所以調控的權力還是在地方政府手裏。
那麽問題來了:央行和銀監會的二次通知意味著什麽？
我的回答是:折扣很大！
雖然央行已經明確，首套房利率可以低至4.6%，但大部分城市並沒有低到這個水平。
例如，央行近期公布的數據顯示，2023年3月，新增個人住房貸款利率為5.42%，較年初下降17個基點。
這意味著，雖然壹季度各地“房貸降息”轟轟烈烈，但實際上房貸降息幅度相對有限，僅下降了17個基點，加權平均房貸利率仍達到5.42%。
這壹次央行和銀監會發布最新文件，允許首套房在4.6%的利率上繼續上浮20個基點，必將帶動全國範圍內的房貸實際利率大幅下降。
以蘇州或惠州為例。去年三季度，首套房貸利率仍超過6%。諸如
如果按照央行規定的最新的4.4%執行，那麽每月貸款200萬元可以從最高時的11991.01元變成目前的10015.22元，每月負擔減少65438元。至於利息支出總額，則由231.7萬元減少至1.605萬元。
需要註意的是，此次二套房貸利率下限沒有調整，存量房貸利率也沒有折扣。
我的預測是，二套房貸利率也將跌破5.2%的下限，也有可能實現存量房貸的折扣。
2008年6月5438-10月，面對全球金融風暴的巨大壓力，央行和銀監會壹度對現有房貸進行貼現。當時普通房貸的利率壹般都是基準八五折。後來股票房貸八五折被允許繼續打折，達到基準七折。許多人享受股票抵押貸款的折扣。
未來的市場會是怎樣的？
我的判斷是，市場會逐漸回暖，尤其是壹些人口增長、水平高、經濟發達、大規模放松政策的城市。比如南京，蘇州，東莞等等。
接下來，各地陸續松綁樓市的政策將繼續落地。2023年壹個城市出臺5到6輪松綁政策將是常態。因為樓市太冷，政策需要不斷發力。
中指院數據顯示，今年6-4月TOP100房企平均銷售額為2122億元，同比下滑50.2%；1-4月，TOP100企業合計拿地3626億元，拿地規模同比下降55.9%。
如果看人民幣貸款，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8236543.8億元。住戶貸款減少217億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
樓市太需要利好了。而好的，正在逐漸到來，並且全部發力！
相關問答:相關問答:存量時代，商業地產是否比住宅更值錢？答案是肯定的。在存量時代，商業地產比住宅更有投資價值。這需要從商業地產和住宅地產兩方面來論證。
商業地產的價值體現
隨著收入水平的提高和消費觀念的轉變，消費者越來越註重購物的便利性和體驗性。基於此，國內外零售企業在布局新零售的同時，堅持對線下門店進行數字化改造。此外，大數據、人工智能、移動互聯網持續加持商業市場，“AI+美妝”、智能試穿、虛擬現實等技術極大提升了消費者的購物體驗，激發了潛在的消費需求，也將增加未來實體商業項目的需求。
體驗門店的需求，無疑是對商業地產最大的支持。
從商鋪租金的變化看商業地產的價值
2019上半年，壹線城市商業街占比81.5%，商業街環比下降3.7%，14.8%的商業街與上期持平。二線城市中，租金上漲的商業街占比65.8%，租金下跌的商業街占比17.1%，17.1%的商業街租金與上期持平。總的來說，商店的租金在上漲。
隨著近幾年零售業務市場的活躍表現，壹線城市仍然是零售商擴張的首選。商業活躍度相對較強的新壹二線城市將繼續受到零售商的青睞，未來新壹二線城市的商鋪租金將有不同程度的上漲。
租金的上漲是商鋪和商業地產增值的最大來源。在全國各大城市商鋪租金上漲的趨勢下，商業地產的投資價值依然存在。
住宅地產的風向變了。
諸如“住房不是投機”、“住房供大於求”、“未來的房子是不經濟的投資”等評論是人們投資選擇的指南。在此背景下，住宅地產的投資趨勢和預期發生了變化。投資價值會大打折扣。
從社會發展趨勢和政策變化來看，在存量時代，商業地產比住宅更具投資價值。有態度，有觀點，有溫度，歡迎關註易財經！