從去年開始，很多城市的二手交易量已經超過新房，存量房時代已經到來。
之前的新房市場，新房合同壹般都是標準合同，基本沒有修改的地方。所以，雖然很多人已經購買了房產，但真正了解購房合同的人並不多。
隨著股市的到來，越來越多的人需要處理二手房。
買二手房，幾乎全過程的風險都需要買家承擔。中介說的很完美。如果真的出了問題，他們只會迅速收拾自己，不得不自己處理這個爛攤子。
在二手房交易過程中，大家壹般都沒有請律師的習慣，只能自己平倉，把風險降到最低。
今天我整理了壹下購房合同中需要註意的要點，希望對大家有用。
1
基本信息
2016樓市上漲期間，朋友買房，遇到騙子用假房本騙取定金。
那套房子的價格低於市場價幾十萬，很吸引人，但賣家說急需用錢，要求近百萬的高額定金，遠遠超過正常定金標準。
好在這位朋友歷史悠久，堅持面試並要求對方出示房本，從房本的細節中看出了貓膩。
再加上對方壹再堅持只簽黃金合同，不簽買賣合同等質疑，最終放棄購買這套房產，屬於推托。
此類案件雖不常見，但也值得警惕。
房子是大宗交易，涉及金額從幾十萬到幾千萬不等。核實房子和賣家的信息才是最重要的。
壹般情況下，中介在面試時會要求賣家帶上身份證、戶口本、契稅票等證件。面試時，妳也可以通過詢問賣房原因，談論當初購買的細節來幫助判斷。
在沒有核對真實信息的情況下，千萬不要交押金，尤其是大額押金。
在二手房交易過程中，很多中介都會做房屋核驗，也就是去房管局查看房屋的真實信息，以及是否有查封等抵押情況。
如果妳的中介不提供這項服務，妳可以選擇向業主查詢。準確的基礎信息是合同生效的前提。
2
備件是否齊全？
簽合同只要求業主自己簽？大錯特錯！
簽訂合同後，賣方配偶反悔，導致合同無效的案例數不勝數，尤其是房價上漲的時候。
在沒有簽署配偶同意出售的情況下，即使提起訴訟，買方也很難勝訴。
因此，只要賣方已婚，無論房屋是否單獨擁有，都需要配偶簽署同意出售的證明。
如果配偶不能到場，賣方可以簽訂壹份關於配偶同意出售的承諾書，保證在壹定期限內完成配偶同意出售的證明。
另外，在壹些產權復雜的房子裏，很多人共用壹套房子，人多的時候很難統壹很多意見，每個交易節點都需要每個共有人及其配偶簽字。
在實際購買過程中，除非實在沒得選，盡量避免這類產權復雜或者有產權糾紛的房子。
三
清除時間節點
二手房要處理的事情太多了。
解除抵押、申請貸款、納稅、過戶等都需要時間。，壹個月到幾個月不等。
以下圖為例，每個節點的延遲都會影響整體進度。
所以需要在合同中約定每個節點對應的時間。即使時間再多，也要寫在具體時間裏，並約定違約責任。
否則壹旦市場發生變化，對方不配合或者故意拖延，就會陷入僵局。
四
死三方違約責任
很多人只關註買賣合同，卻忽略了“補充協議”。
事實上，補充協議極其重要。幾乎所有二手房的補充協議都會有這樣壹句話:買賣合同與補充協議有沖突的，以補充協議為準。
這句話充分說明了補充協議的效力和分量。
所以在簽訂合同時，需要在補充協議中對買賣雙方可能出現的各種違約情況做好約定，包括各個節點的違約情況，違約金的標準等。
二手房交易中，買賣雙方都要承擔違約責任，但不要漏掉中介。
在房屋買賣合同中，中介的違約責任往往是倉促的，中介給出的中介協議也會清理自己的責任。
因此，還需要在補充協議中確認中介的責任，包括房屋核驗、貸款辦理、納稅、過戶等。
為了防止中介收取中介費，不主動辦理業務，把壹切都推給買賣雙方。
另外需要註意的是，買新房壹定要詳細了解補充協議。壹般開發商挖的坑都埋在補充協議裏，妳壹不小心就上當了。
五
財產交付
物業交付也是房產糾紛頻發的重災區。
往往在樓市上行期，原房主把房子賣了，房價還在壹路上漲。最後他不願意把馬桶、油煙機、窗簾桿拆了。
也有交易過程不愉快，賣家報復損壞屋內設施，留下爛攤子的情況。
根本原因是沒有物業交付定金，合同也沒有明確留置物品的瑕疵。
在實際銷售中，也發生過買受人惡意使用十幾年的物業費、水電費還要交幾萬塊錢的情況。
為了防止此類事件的發生，需要在合同中約定房產交付時遺留在房屋內的物品，並進行詳細登記。最好能拍照存檔。
當然最重要的是保管好物業交付押金。如果有上述行為，可以從房產押金中扣除，對賣方也有壹定的約束。
此外，在戶口緊張的壹線城市，戶口也是爭議最大的領域。
壹線城市的戶口大多涉及學區等問題。戶口不能遷的房子，不管是不是學區房，都會打折，學區房還是有占學區房的隱患。
而且法院和公安局不是壹個系統，訴訟判決也沒有辦法要求公安局強制遷出戶口，所以我們最好在合同中約定遷出戶口的日期和違約情況。
遷移戶口是壹個漫長的過程。以上海為例。理想情況下，整個買房流程完成後，至少需要五個月才能搬家。如果不理想，有可能拖幾年。
所以，如果有必要，最好保留壹定的賬戶存款。
六
貸款人安心
進門之後，買賣過程就結束了嗎？事實上，只有在銀行尾款放下後，才能徹底辦理購房手續。
所以，即使在銷戶後，也要隨時跟進貸款情況。
壹般情況下，銀行只要出具了貸款審批函，壹般都會放款，但很多銀行為了資金安全，會在放款前再次核對客戶的征信。
如果在貸款審批和放款前的壹段時間內，客戶的征信有很大的瑕疵，銀行也會拒絕放款。
所以在貸款審批前，不要產生借款或逾期等其他行為，否則很可能影響貸款，造成違約。
當尾款到達賣家賬戶時，整個購買過程就真正結束了。
時至今日，我國二手房市場仍不規範，中介從業人員素質參差不齊。
壹些小中介出具的買賣合同只有幾頁薄，後期如果有什麽問題，那就只有壹堆麻煩了。
簽訂購房合同，作為買房至關重要的壹環，壹定要慎重對待。
對於不太了解合同內容的購房者，有必要先要求中介提供自己的合同範本，提前做足功課，仔細閱讀購房合同中的每壹條條款，以免損害自己的利益。