虛火叢生的杭州二手樓市進入量價齊跌的下行通道。預計8月份的交易量將比4個月前減少壹半，許多大戶型業主將開始降價100萬，熱門小區的價格將下降30%。
在2015年觸底後，杭州樓市自2016年以來度過了長達5年的“慢牛期”，杭州的牛市周期已經遠遠超出了北上廣深。
根據安居客的數據，杭州的平均房價從2006年的2065438+65438+10月的17271元/平方米上漲到今年8月的31667元/平方米。根據中國房價行情網的數據，杭州住宅平均單價已經從2065年的2萬出頭，438+07年達到了近3.8萬元/平方米。得益於城市規劃的理念，壹些熱點的增加更是驚人。
瘋狂搶人，大量賣地，二手貨嚴重倒掛導致“創新”和謀取暴利的氛圍充斥整個城市。這個曾經的網紅電商之城被貼上了和深圳壹樣的“房地產投機之城”的標簽。
“8.5調控新政”出臺後，“萬人搖”消失，二手房價格下行，杭州樓市正在回歸正軌。
二手房“逃離屋頂”的時刻提前到來。
“很多杭州人認為亞運會是樓市逃離頂部的最後機會。我沒想到這壹刻會提前到來。”去年在杭州買房的新杭州人牛偉告訴第壹財經記者。
“8.5樓市新政”出臺後，杭州約30%的房票報廢，隨後2萬多套新房集中入市，這讓膨脹的二手房市場雪上加霜。最後，壹些業主忍不住開始降價。
新政頒布第壹天，杭州二手房房源量多達711套，是房價漲幅的4倍多。降價賣不出去，已經成為杭州二手樓市的常態。
在杭州最有價值和最受歡迎的板塊錢江新城，許多豪宅在過去的壹個月裏開始降價。
“我有壹套房子，總價31.5萬。上周業主降價1萬；還有壹套1550萬的房子，調控5天後降了50萬。這些房子在過去的壹個月裏只出現了個位數的成交，基本沒有交易意向。”杭州錢江新城壹家中介門店的代理商告訴第壹財經。
熱門板塊錢江世紀城受亞運概念加持，紅盤持續，但二手房也進入下行通道。“有壹套900多萬的房子，業主壹直在努力降價，降了654.38+萬，漲了5萬，但新政後降了20萬。近壹個月來，看了很多價格為0的房子，我們也會打電話勸說業主降價。”錢江世紀城壹位中介表示。
從杭州二手房過去的成交歷史來看，月成交量達到1.2萬套，處於歷史較高水平，6000套則處於低位。這樣的大起大落已經在不到半年的時間裏在杭州市場上演了。
今年3月，由於大量買家在6月至2月的壹輪樓市“創新”中失敗，杭州二手房市場迎來了壹波高潮，當月成交11500多套，4月成交10029套，但此後壹直在下降
5月杭州二手房成交量跌破萬套，為9013套；6月份只有8000多套成交；7月實現四連降，僅6314套。8月前三周跌勢加劇，預計全月大概率跌破6000套，也較去年同期下降40%左右。
從4月到8月，杭州二手房市場成交量“腰斬”，上壹次月成交量跌破6000套還是在3年前。
壹開始，大多數業主都不願意出售，市場上降價的房子非常少。到了7月份，由於對調控政策的預判，杭州所有區域的降價小區數量都超過了漲價小區，降價趨勢非常明顯。
據中國房價網顯示，今年7月，杭州13個區縣中，只有4個區平均單價出現上漲，9個區全部下跌，最高環比跌幅近7%。
據杭州當地媒體報道，跌幅最大的小區為濱江區繽紛西苑，跌幅為30.71%。杭州主城區大戶型二手房降價並非個案。西部的文鼎花園和拱墅的合景天鑾二手房降價幅度超過1萬。
“房子是近幾年杭城最熱門的話題，但我們肯定不認為房價會壹直上漲。從以往的經驗來看，很多城市舉辦大型運動會後，房價都會下跌。”牛偉說。
在壹些市民看來，過去幾年壹些熱點地區的增加特別驚人。錢江新城，5年前單價約4萬元，現在掛牌價普遍超過654.38+萬元/平方米；錢江世紀城，借著亞運會的東風，從2065、438+06年2、3萬的價格，漲到現在8、9萬的二手掛牌價；未來科技城將從2.5萬元漲到6萬元；近五年來，不限購的臨安均價從7000元/平方米上漲到目前的均價2萬元，房價翻了三倍。
“我希望杭州的房價下跌。現在很多板塊的二手房價格都是虛高的，根本不合理。這壹次，新的樓市調控政策終於沒有玩虛的，這才真正讓杭州樓市火了下來。”在國企工作了十多年的楊曼在杭州買了兩套房，手裏卻沒有房票。她認為虛高的二手房價格對打算置換的市民不利。
網紅市場的“創新”信念正在動搖。
杭州樓市有個流行詞——紅盤。
不是地段好，質量好，也不是開發商的品牌名，所以可以稱為“紅盤”。在杭州買房，要學會區分紅盤、假紅盤、粉盤、雞肋盤。紅色，代表熱度，即參與打新的人數是否遠超預期。如果數萬人登記，該樓盤將穩居紅盤範疇之內。
杭州首個“萬人搖”紅盤是良渚的融信藍田。當時，凍結資金剛剛實施，浩浩蕩蕩的彩票大軍擠滿了杭州的各大銀行。後來，杭州人對這種現象習以為常。
紅盤背後，往往是板塊內壹套二手房的嚴重倒掛。有多嚴重？很多杭州人認為，只要買了壹套新的紅紅火火的房子，賬面財富就會增加數百萬甚至數千萬，與上班掙錢相比，這才是真正的“躺贏”。仍有許多外地人將戶口遷到杭州，只是為了賺取房地產市場的新紅利。
例如，在核心板塊錢江新城，壹手房和二手房最高價差達到6萬元/平方米，新房限價為7萬元/平方米，該板塊部分二手房單價高達12萬元或30萬元。對於購房者來說，“買壹套賺壹套”的心理預期強烈。
因此，盡管廣州、廣州、深圳、蘇州和南京都經歷了樓市的周期性波動，但自2065438+2008年4月以來實施購房搖號的杭州卻有著持久的樓市熱度。
中簽率低於5%，甚至低於1%，這也導致許多急於買房的買家流向二手房市場。由於購買新房困難，該領域的二手房繼續漲價，由於二手房房價上漲，新房更受歡迎，融化速度也更快。
如今，隨著二手房市場量價齊跌，紅盤倒掛的神話也隨之破滅。
“8·5新政”後，曾被市場寄予厚望的“亞運村三兄弟”4300多套房源壹次性入市。按照杭州奧體板塊的二手倒掛差價，無論搖中哪壹套，都可以“賺”三五百萬。因此，紅盤“褪色”，最終報名情況略顯冷淡。已登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達15.2%，既未觸發限售，也未觸發社保。
“我有幸搖到了綠城亞運村的第壹批大單位，但最後還是放棄了。”在壹個杭州本地買家群中，網民“蕭艾”告訴第壹財經。
蕭艾說亞運村的大面積住房非常好，但他的預算不夠。搖號後，他壹度想找親朋好友合作買房，結果被拒絕了。“這在以前是難以想象的，現在每個人都害怕從高位接手。首先，他不看好虛高二手房的市場前景。第二，杭州的貸款利率也很高，超過6.2%。”
杭州人可以參考的壹個城市是深圳。壹年多前，深圳出現了嚴重的壹二手倒掛和“萬人搖”現象。在嚴厲的調控之後，深圳的二手樓市被凍結。
“最近有消息稱，杭州可能也會學習深圳，出臺二手房指導價，這是房價虛高的壹大殺手鐧。”蕭艾說。
今年3月，杭州開始對二手房房價進行管控，要求中介機構不得接受和發布掛牌價格明顯高於合理成交價的房源信息。所有二手房必須通過官方二手房備案系統才能上市。這被稱為二手房價格控制的“杭州模式”，比深圳模式稍微溫和壹些，但很難說更嚴格的監管是否正在路上。
第壹個賣地的城市
五年前，作為壹個網絡名人中的電子商務城市，杭州擁有大量新興科技企業和低於壹線城市的房價，被許多年輕人才視為壹個友好的定居之地。
如今，經過瘋狂搶人、大量賣地、調整區劃等壹系列“精準”操作，杭州樓市保持了長期的慢熱。壹次又壹次的樓市“千人千面”、數千萬元“炒房”的暴利、土拍的火熱，讓杭州短期內難以撕掉“炒房城市”的標簽。
從2017開始，杭州開始領跑新壹線城市的人才爭奪戰，不斷放寬落戶條件。到2019年，只有大專以上學歷的人才需要在杭州工作才能落戶。
2020年杭州常住人口達到1194萬人，比2010年增加324萬人。這三百多萬人大多是在2017之後湧入杭州的。
從2011-2014年，杭州常住人口年增量僅為3.76萬人、6.4萬人、4.2萬人、4.8萬人和12.6萬人。
根據杭州市發改委的統計，最近五年，杭州平均人口增加了55萬人！人口的突然湧入造成了短期樓市供不應求的局面，杭州二手房房價的暴漲也符合人口增長周期。
在吸納人口的同時，杭州已開始大量賣地。2018年，杭州賣地收款2440億元，超過廣州、廣州、深圳。2065438+2009年賣地2840億元，再次位居全國第壹；2020年賣地收入2500億，僅次於上海，是深圳的5倍。上半年賣地收入超過2000億，位居全國第壹。
隨著大規模的土地出讓，杭州調整了分區並擴大了城市面積，錢江新城、錢江世紀城、未來科技城、錢塘新區、奧體中心、城西科技走廊和杭州雲城等各個板塊崛起。壹方面，基礎設施建設水平大幅提升，城市布局趨於合理；另壹方面，許多熱門板塊的房價被炒得虛高。
今年5月，杭州首次集中供地，並創下全國第壹的記錄。44宗土地達到頂價，多個板塊再創新高，但這可能是杭州土拍的最後瘋狂。
杭州地價這麽高，本地房企受不了。杜松股份寧願損失5000萬存款也不願撤退。本土房企“老大哥”濱江公開向投資者吐槽，拿地利潤率只有1%-2%，壹些外地房企算下來虧損超過10%。
曾經房價相對友好的杭州，變成了壹個到處炒樓市概念的城市。甚至在去年，螞蟻集團籌備a股和h股上市，這成為未來科技城樓市炒作的理由。由此，螞蟻的上市之路被打斷，而杭州樓市如今終於迎來轉折點。
最新消息是杭州重新發布了第二批宅地集中出讓公告，未來不超過15%溢價。