艾經緯/文
從4月底開始，地方和中央相繼出臺了壹系列救市措施，近期市場交易也趨於活躍，但這並沒有改變房價連續7個月下跌的現實。
在之前的壹系列觀察中，筆者從供需、救市政策、衰退周期計算等角度初步解釋了中國房地產市場的衰退模式已經確立。本期從壹個中長期因素——人口結構來分析。
很多人認為，對於房地產市場來說，人口結構是中長期因素，短期影響有限。
但是，根據作者在最近出版的《房市大衰退:33年房市變化大推演》壹書中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這壹中長期因素，目前正處於量變到質變的臨界點。結合海外歷史經驗，人口結構的演變可謂是壹個危險的信號。
2012我國勞動年齡人口已經過了拐點。
和所有商品壹樣，面對近14億的人口，對房地產的需求確實很大，那麽買房的主力都是哪些人呢？
人口結構大致可以分為老年人口、青年人口和青年人口。與買房行為相對應的是，年輕人和老年人顯然不是買房主體，或者說勞動年齡人口(15 ~ 64歲)才是買房主體。
2006年公布的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲至64歲的勞動力總量要到2016年才會達到峰值。但2010年第六次人口普查顯示，勞動力總量在2012年達到峰值後將開始負增長。
從絕對數量上看，2011年勞動年齡人口超過1億，比2010年增加345萬人。2012年，勞動年齡人口繼續增長，但增速明顯放緩，僅增加1.2萬人。最重要的原因是老齡化在加速。
過去四十年，中國勞動力人口比例，即15 ~ 64歲人口，從57%上升到74.5%。受此推動，2008年國民總儲蓄率從約30%大幅上升至53.4%。但從2011開始，我國人口結構出現拐點，勞動力人口占比逐漸下降，2013年為72.8%。
此外，2013年，國家統計局發布2012年經濟數據時，特別強調15~59歲勞動年齡人口數量首次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
勞動年齡人口在經濟學上被視為人口紅利。勞動年齡人口的下降意味著人口紅利趨於消失，導致現在和未來中國經濟“減速”。
中國社會科學院副院長蔡芳在2012接受《第壹財經日報》蔡上采訪時表示，2013是人口紅利消失的轉折點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉折點已經到了2012。
總之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現拐點。就房地產市場而言，主要購買力量的規模已經縮小。
住房年齡人口在2015年達到高峰。
分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，有壹個更準確的指標，就是住房年齡人口(25-49歲)。
根據2010年全國人口普查數據，我國購房適齡人口約為5.47億。以此計算，2015年人口達到峰值5.68億，但從2018年開始下降加速，2020年和2025年分別降至約5.43億和5億。
從城鎮人口來看，2012年我國城鎮住房年齡人口為3.28億人，2016年達到峰值約3.35億人，隨後加速下降至2020年約314萬人，2030年約2.5億人。
再看農村的城鎮化人口，根據海通證券(20.82，-1.08，-4.93%)首席經濟學家李迅雷[微博]等人的測算，2012年農村只能轉移4000-6000萬農業勞動力。
根據湖南省房地產研究中心主任徐子芳的估算模型，在2017之前，農村每年可以轉移2000多萬人進入城市。2020年下降到654.38+00萬，2030年下降到只有400萬。
此外，申銀萬國[微博]的研究報告指出，20-30歲適婚女性數量將在2015後逐漸減少，目前增速已明顯放緩。結婚人數上升最快的時間是2005年至2009年，年均增長率為10%，此後三年年均增長率降至4.4%。與之相對應的是，2005-2009年，全國住宅銷售面積平均增速為17%，隨後三年平均增速降至4.6%。
也就是說，從2015年前後開始，我國住房適齡人口數量開始下降，房產購買需求結構發生了較大變化，甚至出現了購買力的結構性不足。
總之，無論是從勞動年齡人口的人口結構惡化，還是住房年齡人口的趨勢，都不看好房地產需求。更不用說其他諸多不利因素。
危險信號:海外案例
結合25-34歲人口的消費性住房需求和35-64歲人口的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的長期影響力量。
雖然是中長期影響因素，但壹旦完成緩慢的量變，效果會很驚人。國際上，勞動力人口的拐點往往意味著房價的拐點。
遠的不說，日本的勞動力人口在1992年達到頂峰，房地產泡沫在1991年開始破滅。最近美國的勞動力比例在2006年達到頂峰，房價在2007年開始轉向。
有什麽例外嗎？
根據中信證券(28.62，-1.25，-4.18%)全球首席經濟學家彭文生的研究，德國房地產泡沫沒有發生在人口窗口期，部分原因是制度安排(包括稅收)和傳統抑制了對住房的投資需求。
但值得壹提的是，正是因為沒有泡沫，德國的老齡化才沒有造成德國房地產市場的蕭條。
對於中國來說，2012年，中國勞動年齡人口總量出現拐點，從2015年開始，中國住房年齡人口數量開始下降。當長期因素在發力的時候，妳還認為2014以來的價格調整只是短期調整嗎？市場成交略有回暖是抄底的好機會嗎？
(《第壹財經日報》作者為蔡上副主任，最新著作為《房市大衰退:33年房市變化大推演》。)