近日，房企陸續發布2020年年報並公布2021的業績目標。據中房網統計，2021年，44家房企平均銷售目標增長率為11.85%。較2020年14.40%的平均增長率下降了2.55個百分點。而從房企最近四年的銷售目標平均增長率來看，則呈現逐年下降的趨勢。
分類來看，中小房企仍有較強的規模訴求，頭部企業則相對穩定。按照“三道紅線”的要求，“綠檔”房企的目標增速較高，“紅檔”和“橙檔”則趨於保守。
過去多年，追求規模增長壹直是房地產行業的主旋律。去年年中，針對有息負債量化管理的“三道紅線”政策出臺，房企使用資本杠桿受到限制。僅靠自有資金和土地儲備已經很難實現規模的大幅增長。
分析人士認為，隨著市場紅利的消退和調控的常態化，房地產行業的“高杠桿-高增長”模式正在逐漸失效，行業正在進入低增長時代。
頭部房企則更為謹慎。
根據鐘芳的統計。com，從2018到2021，典型房企的年均銷售目標分別增長了49.04%、17.77%、14.4%和11.85%，呈逐年下降趨勢。
從實際完成情況來看，過去三年，由於市場整體成交保持在較高規模，大多數房企都能完成銷售計劃。然而，到了2020年，隨著疫情的爆發和“三道紅線”政策的出臺，部分房企仍未能完成銷售目標。例如，R&F和融創都接近年度銷售目標，遠洋和中海等大型房地產企業也未能實現目標。
2021年，房企對市場的態度較為謹慎。在已經公布銷售目標的房地產企業中，最“激進”的是和盛創展。和盛為今年設定了500億元的目標，比去年的實際銷售規模高出近40%。
分析師認為，由於和盛基數較低，土儲規模較大，在市場不出現大幅波動的情況下實現這壹目標並不困難。
與和盛類似，2021年銷售目標增幅較大的企業規模往往較小。與大型房企相比，更容易實現增速的提升。殷誠國際控股的銷售目標是300億元人民幣，比去年的實際銷售額高出30%。花樣年和施瑯等規模不到1，000億美元的公司今年的規模增長目標超過20%。
頭部房企對規模相對謹慎。近年來，萬科、恒大和碧桂園的銷售目標增長很少超過20%，甚至經常低至個位數。
近年來，萬科很少公布銷售目標，公司實際銷售增長率很少超過65，438+05%，保持穩定增長。2021年，萬科提出7900億元的銷售目標，較去年實際銷售規模增長12%，萬科還要求回款率達到95%。
恒大今年銷售目標為7500億元，增幅僅為3.71%，繼續保持個位數增長；碧桂園的權益銷售目標為6240億元，增速同樣低於10%。
與中小企業相比，大型房企基數較大，實現規模快速增長的難度相當大。但仍有壹些巨頭試圖保持壹定的速度。招商蛇口今年銷售目標為3300億元，較去年實際規模增長18.87%。在這壹規模的房企中，已躋身“高增長”行列。
“紅線”的羈絆
多年前，招商與萬科、保利、金地壹起，占據了中國房企的第壹軍團。此後，該公司壹度落後，但通過整合深圳蛇口工業區的土地資源，再次獲得了發展潛力。財經評論員嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，招商蛇口設定了較高的增長目標，說明公司仍有“彎道超車”的追求。同時，招商蛇口還有另外兩大優勢:龐大的土地儲備和良好的財務指標。
截至2020年末，招商蛇口的資產負債率（不含預收款項）為58.84%，凈負債率為28.81%，現金短期負債率為1.23。“三道紅線”中的綠檔。根據監管政策，招商蛇口今年有息負債最多可增加15%。
據悉，房企設定銷售目標與公司發展戰略、價值規模和資金實力有關。但隨著“三道紅線”政策的出臺，房企的財務狀況被分檔次管理，高負債難以實現高增長。同時，由於監管部門要求企業報送表外負債，此前將大量債務保持在表外的做法也將受到抑制。
事實上，“三道紅線”政策極大影響了房企的規模增長預期。根據規定，紅、橙、黃、綠四個檔次的房企有息負債上限分別為0、5%、10%和15%。如果“踩線”情況較為嚴重，房企的貸款規模將受到限制，自然難以實現快速增長。
梳理房企銷售目標發現，“綠色”房企設定的銷售目標增速普遍高於其他房企。例如，位於“綠色檔”的寶龍地產今年銷售目標為6543.8+0.05億元，較去年實際銷售規模增長28.8%；同樣位於“綠檔”的龍湖，今年銷售目標為31000億元，同比增長14.6%。在他們的規模水平上，他們都有很高的增長目標。
相比之下，踩中全部三條紅線並處於“紅色檔”的開頭，今年的銷售目標定為11000億元，僅比去年實際銷售金額高出25億元。
也有壹些房企設定了保守的銷售目標，甚至低於去年的實際銷售額。濱江集團的銷售目標為1200億元，較去年1350億元的銷售額下降11%。港資房企九龍倉也相對保守。連續兩年下調銷售目標後，今年保持在6543.8+05億元的水平，與去年持平。
嚴躍進表示，隨著市場紅利消退和調控常態化，房地產行業正在進入低增長時代。與對規模的需求相比，資金安全的重要性大大提升，這也將倒逼房企改進管理和產品。同時，行業格局將進壹步固化，馬太效應顯著，中小房企彎道超車將越來越難。