但是接下來的話，小光沒有說。
因為大家都知道是學區房，地鐵房，隔壁大型商業，或者品牌開發商，這種房子肯定會很貴，尤其是能級比較高的城市，買房人不缺錢。
但是，對於普通人來說，顯然很難做到。如果妳有足夠的能力，妳只能從交通、學校、商業和開發商這四個指標中選擇兩三個，普通人只能有壹個指標。
當然，連壹個指標都比不上。這種房子純粹是自住，跟不上整體房價漲幅，更談不上投資價值。
那麽問題來了。如果能力有限，只能在四個要素中選擇壹個。首先選擇哪壹個是明智的？房價漲幅也是最可觀的？
今天，就這個話題，子木向大家講述了她多年的研究經歷。
學區是王道
因為學區房是大家最關心的因素，我就詳細說說這部分。
首先，學區對房子價值的影響不在乎房子本身。
因為，從某種意義上來說，學區房的價值更多地表現在教育資源和成長圈子上，而房子只是壹個附屬品。這種觀念已經成為人民的共識，深入骨髓。
因此，我們在北京西城區看到了壹套沒有廁所的破舊小房子，售價超過65438+萬/平方米。南京80年代30多平方米的老房子，當地中產階級連夜排隊購買...
壹所學校甚至可以拯救當地的壹處房產，妳可能不相信。
前幾天，壹個老朋友告訴我。很難想象鄂爾多斯市的房價又上漲了，非常火爆。
鄂爾多斯的每個人都應該聽說過它。之前因為煤炭經濟的繁榮，人均GDP壹度超過香港。當初，投入大量資金建設的康巴什新區登上了外國雜誌的頭版。滿大街都是霸道的奔馳路虎，還報道了用礦泉水沖洗道路的新聞。
康巴什新區夜景
2010年後，當地房價壹度飆升至10萬元/平方米以上。當時中國大部分二線城市只有6-8000元/平方米。
然而，最終由於煤炭出口受阻和民間借貸鏈斷裂，鄂爾多斯遭遇了壹場局部金融危機。
鬼城康巴什
壹夜之間，經濟崩潰，資本逃離。受影響最大的康巴什新區房價從每平方米65438+10萬元降至每平方米3000元，壹夜之間所有的外國人都消失了，成為中國最著名的“鬼城”。
然而，當地政府做出了壹個輝煌的舉動，那就是為了建設新區，將全市所有最好的資源都搬進了新區，尤其是最好的學校“孟壹中”。
孟壹中高考成績很好。來自全市各地和其他地方的家庭如果想讀書，必須在附近買房。因此，房價得到了支撐，教育資源形成了正向循環。
能級分化
當然，與三四線城市的教育資源對區域的影響相比，能級更高的城市表現在同壹區域的不同建築上。
比如在深圳，由於長期實行“積分入學、就近入學”的政策，最著名的百花片區與周邊形成了天價差。
深圳百花園的房價為15.9萬/平方米，而300米外的元隆苑小區的房價為10.4萬/平方米。兩個小區的房價相差6萬/平米，按照壹套100平米的公寓來算，足足相差了600萬。
800米外的小區，單價差高達65438+萬/平方米，與壹二線城市別墅的價格相差懸殊。
這幾年學區房的增值和韌性大家都有目共睹。根據騰訊財經數據的統計，學區和非學區的漲幅差異為27%，並且隨著時間的推移，價值趨勢越來越明顯。
因此，說壹個城市的房價極值主要由學區構成並不為過。但就學區對房價的影響而言，我想談兩點。
1.教育可以由產業帶動，具有延展性。
2.教育的政策風險非常高。
妳什麽意思？
學區趨勢
決定學區質量的主要因素有兩個:壹是超級教師，二是優秀學生。從某種意義上說，生源質量可以撬動整個學區的價值。
以北京海澱為例。海澱區有清北八所大學加持。這裏的房子天生就是全國父母的夢想，65438+萬元/平方米的價格比比皆是。
八所高校的人才輸出造就了海澱的輝煌，吸引了全國各地高學歷精英的湧入。精英階層對子女教育的意識很強，子女教育基礎好。海澱區的生源質量和名校升學率直線上升，開始了良性循環。
後來，北京海澱區的優質產業北移，阿裏、騰訊、百度等大牌公司聯手打造產業新極區。因為豐厚的薪資和待遇，高學歷家庭也在北遷，優質生源甚至把北方的不毛之地拍成了學區。
這是產業帶動下的學區房的延伸。
教育的政策風險很大。這是什麽意思？比如說。
之前，因為這套房是學區房，所以即使是破舊的老房子，妳也放心了，因為將來有很多人接手這個房子。
然而，有壹天，有人告訴妳，這個房子不能去附近的好學校，妳的房子的價值將在壹夜之間消失，這相當於遇到了壹只黑天鵝。
以前，學區的存在是因為我們壹直在實施“就近入學”的政策，但近年來，為了擺脫“高價學區”這個龐然大物，中國開始倡導“教育均等化”。
特別是前段時間北京西城區教育改革和多校劃片實施後，我國教育均等化進程明顯加快。
“多校劃片”可能還有很多人不理解。這裏科普壹下。
多校劃片是指壹個社區對應多個學校。
多校劃片將熱點小學和初中分散到各個片區，確保片區大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位的方式分配熱點學校的招生名額。沒有被分配到熱門學校的學生仍然應該被分配到附近的其他學校。
就在去年，教育部還“欽點”了24個城市的名字，要求這些城市所有縣市的65，438+0，000%的公辦小學和90%的公辦初中實現畢業。
這24個城市是:北京、天津、上海、重慶、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、Xi、福州、南昌、鄭州、長沙和貴陽。
因此，如果您購買學區房，不僅是為了讓您的孩子在學校好好學習，還可以從房子升值中受益，您將承擔政策風險並打賭當您的房子在您的孩子讀完書後出售時，“多校劃片”政策在您的城市所在的地區尚未實施。
但是子木可以告訴妳壹個規律，因為學區房和利益鏈緊密相連，充滿暗箱操作，所以這項改革註定是壹個漫長的過程。
以北京為例，2015年首次提出，並在教育部召開的教育規劃綱要新聞發布會上提出這壹概念。2018年推廣，直到2020年西城區才實施多校劃片政策。
能級越低，執行效率越低，尤其是在三四線城市。
地鐵財富
與學區相比，地鐵房的價值更穩定，因為教育政策可以改變，但地鐵站臺的位置幾乎不可能改變。迄今為止，我從未見過這樣的例子。
近年來，“地鐵壹響，萬兩黃金”，這也成為民眾的共識，說明大家都在逐漸肯定地鐵通勤的價值。
地鐵房屋之間的最佳距離壹直存在爭議，但我同意上海統計部門給出的答案。
距離地鐵站步行5分鐘以內的房子被稱為“陽性地鐵房”；10分鐘內成為“準地鐵房”；15分鐘內，稱為“地鐵房附近”。
其實在我眼裏15分鐘的距離也很尷尬，走路太累，打車更浪費。所以10分鐘剛剛好。
那麽地鐵房和非本地房價的差距有多大呢？
以北京潘家園地鐵站旁的小區為例。北京工業大學西門站旁邊的90年代社區嵩嶼東裏的房價為59000元/平方米，而1.3公裏外（15分鐘步行路程）的當代社區雙龍李楠的房價為55000元/平方米，相差4000元/平方米。
再遠壹點，2公裏外的紅巖路社區價格5.2萬/平方米，價格在降低。
我到處都能找到這樣的例子。壹般來說，地鐵房和非地鐵房的差價壹般在5%到20%之間。而且，每次房價潮來臨時，地鐵房的房價肯定優先於非地鐵房，每次回調時，地鐵房也表現出相應的韌性。
當然，地鐵的價值也與城市能級息息相關。
在我訪問過的大多數城市中，我發現能級越高，地鐵房的價值越高，而能級越低，地鐵房的價值越不明顯。
不難理解。
以呼和浩特為例，壹個城市有兩條地鐵，城市建成區面積有限。城市的主要交通仍然依賴公共汽車和私家車，地鐵利用率壹般，地鐵房屋的價值沒有預期的那麽大。
業務和開發人員
業務和開發人員，因為細節很少，所以放在壹起。
商業在於生活的便利，無論是購物還是為了娛樂而購物，它都是幸福指數的提高。但商業也分為大型商業綜合體和小型企業。
例如萬達、萬象城、COCO Park、恒隆、華茂等大型商場，這類商業對周邊房價的帶動作用特別明顯。
深圳萬象城
主要是因為大型商業可以聚集人口，這將促進商業區的形成並創造更多的就業機會。更多的人就業，因此對周邊住房的需求將增加，而周邊房價將有足夠的上漲潛力。
有時候商業和地鐵重疊，因為地鐵站人流量大，所以政府在規劃用地時會把商業放在地鐵口附近。所以妳經常看到地鐵房也是“商品房”。
但如果把這兩個因素分開，就要看這個城市的能級和妳所在城市的商業是否發達了。
商業是目的地，地鐵只是到達目的地的手段之壹。
對於能級更高的壹二線城市來說，地鐵通勤更重要，可以到達很多目的地，因此地鐵的價值優於商業；
在三四線城市，由於大多數城市缺乏商業配套，商業資源稀缺性突出，地鐵的目的地有限，因此商業價值會比地鐵更突出。
最後是開發商，開發商對房子價值的影響是致命的，主要表現在房子的質量和未來物業的運營上，這決定了這個社區的生命周期。
這些年並沒有被人們重視，因為以前大家最關心的是房子能漲多少，地段決定壹切；而不是房子本身如何影響生活。
確定開發商是房地產市場的壹個大問題。我之前在壹篇文章《壹場暴雨讓我學會了買房》中寫過。有興趣可以看看。
對房價的影響也分為城市能級。在壹二線城市，開發商的品牌力相差不大，房價主要集中在地段和房子的質量上；在三四線城市，由於品牌開發商較少，它已經成為壹種獨立的稀缺資源。
比如碧桂園、恒大在上壹波樓市潮中成為了很多三四線城市的極端，也成為了當地土豪最愛、最能“彰顯身份”的壹類樓盤。
最偉大的真理是最簡單的
事實上，如果妳仔細閱讀每壹部分，妳會發現我在字裏行間都穿插了研究的結果，但為了更直觀，我最後將進行全面總結。
首先，四個因素關註城市的能級。能級越高，資源越稀缺，學區的價值比地鐵更突出。然而，學區的價值存在政策風險。每個人都必須考慮這壹點，不要埋坑。然後是企業和開發商。
能級越低的學區房比地鐵更值錢，承擔的政策風險也相對較小。在經濟極度不發達、人口外流的城市或地區，我甚至可以堅定地告訴妳，這類城市的房產價值只集中在學區。
其次，能級越低，稀缺的大型商業將成為場所的主要價值端，甚至超越地鐵等交通價值。開發商仍然處於底層。
總之，如果資金充裕，買房的四大因素必須考慮在內。這樣的樓盤絕對超過全市平均漲幅，有時甚至能達到翻倍的效果；如果弱，四要素應該占壹個，價格漲幅至少能跟上平均漲幅。
再次強調，如果四大因素都沒有，壹二線城市仍然可以從市場購買力和區位價值中受益。此外，能量水平較低的城市，這種四不動的房子只有居住價值。