深圳“賓利占車位”之爭將車位問題暴露在聚光燈下。爭執中其中壹名女子稱“我有車位買賣合同”，對方則稱“這是公***車位”。誰是對的？
事實上，“有車無處”已經成為壹些小區業主難以言說的痛苦。“沒錢買不到，有錢也買不到”的停車位也成為很多城市面臨的難題。無論是高檔新建小區，還是老舊小區，停車位問題都普遍存在。
那麽，在出租或買賣車位之前，讓我們壹起認清車位的多重特性。
1:小區停車位有哪些類型？
隨著汽車的普及，車位幾乎成了家庭的必需品，但車位引發的糾紛也隨之增多。停車和不停車是車主兩種不同的選擇。但是，並不是所有的車位都可以買賣。
長期以來，車位的歸屬壹直比較復雜，現實中衍生出不同的類型。據京金訴律師事務所主任介紹，停車位大致分為物業停車位、人防停車位和小區公***空間停車位。
車位的產權類似於房屋，產權歸開發商，但任何單位和個人不得改變用途和現狀。目前新建小區的物業停車位多在地下空間。
相比之下，人防車位是壹個特殊的存在。人防車位是開發商修建的人防工程，然後改造成車位。在車位的使用上，人防車位和物業車位沒有太大區別，很容易讓人混淆。壹般人防車位和物業車位位於建築物的不同樓層，也有部分位於同壹樓層，分為不同的區域。
小區公***空間的車位是開發商利用小區業主的公***部分改造的。對此，王雨辰表示，小區原規劃沒有停車位，而是通過占道、綠化或其他公***部分改建的停車位。這在很多小區都很常見，而且大部分都是以地上車位為主。根據相關法律規定，住宅區公***空間的車位產權應歸業主所有。
003010車位歸屬也有相關規定。根據標題《民法典》第275條的規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，應當通過出售、贈與或者出租的方式由當事人約定。業主***有的道路或者其他場地上用於停放汽車的車位屬於業主所有。
問：什麽類型的停車位可以買賣？
王雨辰說，物業停車位目前可以買賣。車位符合小區規劃，屬於銷售許可範圍。車位齊全可以直接辦理產權證。
關於出售物業車位的價格，有的地方是由價格行政部門指導，有的城市在土地出讓時對車位價格有嚴格規定。比如2021年3月，綠城經過168輪競價，以42.91億元封頂價拿下寧波鄞州區的宅地。該地塊商品住宅毛坯銷售均價不高於35400元/平方米，車位銷售最高不高於25萬元/個。
有些地方實行市場定價。其中，北京物業車位價格由市場決定。目前在北京，位置較好、檔次較高的小區車位價格超過百萬元，普通車位也要30萬左右。此外，在上海、廣州等城市的核心區域，車位價格也讓很多業主望而卻步。
問：如何識別可以買賣的物業車位？
在購買車位之前，由於信息不對稱，對物業車位的認定是壹個難題。在北京，最直接的辦法就是去北京市住建委的網站上查看車位預售許可證的相關信息，有具體的車位
在廣州，這樣的信息也可以在廣州市住房和城鄉建設局的網站上查到。其實和房子壹樣，開發商賣車位也需要公示合法手續。如《民法典》規定，開發商擬轉讓車位、車庫的，應當在建築區劃內出入口、公告欄等顯著位置對擬轉讓的車位、車庫進行公示和公證，公示期不得少於7日。而且要明確出售的時間和方式，以及每套車位的價格。
所以和買房的情況壹樣，業主可以要求開發商提供《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》 《國有土地使用證》等相關證件，其中《商品房預售許可證》包括居住、經營、車位等信息。
問：物業車位轉讓有限制嗎？
壹般來說，業主轉讓商品房時，可以將物業車位壹並轉讓，也可以單獨轉讓，但對接管車位的人有限制。
據廣東財經大學法學院副教授王雪丹介紹，《商品房預售許可證》《物權法》第二百七十六條規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。
各地對物業車位轉讓對象的限制，旨在保障小區居民正常停車。其中，上海市2021年9月發布的《民法典》顯示，車位如需轉讓，受讓人應為物業管理區域內的業主，不得轉讓給物業管理區域外的單位或個人。
2019年5月23日，廣州發布的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》也提到，小區停車位、車庫首先要滿足業主需求。而且業主購買的數量也是有限的。比如每購買壹套房子，只能相應購買壹個車位或車庫。
按照王雨辰的介紹，有些物業車位可以和房子壹起購買，壹起網簽備案，開發商出售的車位也要納入監管賬戶。另外需要註意的是，購買物業車位的手續和買房壹樣，還需要繳納契稅、印花稅、不動產登記費等等。
問：人防車位的租期是多久？
除了物業車位，市面上最常見的車位是地下人防車位，常被誤解，可以出售。但實際上，大部分人防車位是不能出售的，只有使用權。
據《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》介紹，國家鼓勵和支持企業事業單位、社會團體和個人通過各種渠道投資人防工程；人防工程公寓
時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
“人防車位的產權歸屬國家，但是日常屬於‘誰投資誰獲益’。如果人防的投資成本沒有分攤到業主的購房款中，那麽使用權歸開發商所有，開發商日常可以用來對外出租。”王玉臣進壹步表示，但是如果人防的投資成本分攤到業主的購房款中了，則使用權屬於業主所有，開發商就不能再對外出租使用，對外經營的收益也應當歸於業主。這種情況下，則將其歸為公***空間的車位。
在現實中，很多開發商采用長期租約的形式將人防工程出租給業主。但是這種租約也是有限制的。王玉臣介紹，消費者租賃車位（庫），最長的期限只能是20年，業主在簽合同時需要了解這壹期限。
不過，也有個別城市的部分人防車位可以買賣。據億翰智庫宏觀首席研究員張化東介紹，各地政策不同，有的人防車位可以出售。明確產權的做法可以解決很多產權不清的糾紛問題。
據悉，今年3月22日，南寧市住房和城鄉建設局公布《關於開展房地產開發項目配建人防車位銷售和不動產登記的通知（征求意見稿）》，其中提出，人防車位可參照商品房辦理預售許可和現售備案，取得商品房預售許可或現售備案後，可按照規定進行銷售和不動產登記。目前，這壹做法僅停留在個別地區，大多數地區仍不允許買賣，只能租賃。
6問：公***空間車位如何“公約自治”？
據王玉臣介紹，對於公***空間車位，開發商是無權處分的，而業主則***同享有相應的處分和收益權。
《民法典》物權編第二百七十五條也強調，占用業主***有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主***有。
此外，公***空間車位的歸屬在各地方的政策條款中也有體現。比如上海發布的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》提到，利用小區原始規劃設計停車位之外的區域設置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人使用。車輛在***用部分停放的收益，歸***同擁有該物業的業主所有。
從《民法典》到地方政策，對於公***空間的停車位都在提及。但是現實中的矛盾仍然存在。
在北京，由於車位有限，無法覆蓋全體業主，很多小區的公***空間車位采用非固定車位的方式，這種情況較常見於地上車位。
據家住東城區的樊先生（化名）介紹，他住20世紀80年代建成的壹個老小區，沒有地下停車位，因為車位緊張，常有居民占車位的情況，比如，有的車位被車主擺放自行車、椅子等物品，不讓其他人停車。還有的老人在快下班時站在車位上替子女占車位。每到下班時間，他趕緊回家，只為能搶到停車位。
在王雪丹看來，很多老舊小區，壹開始沒有預見到車輛的增長速度，車位出現嚴重不足。在車位有限的情況下，該給誰？又該如何收費？對此，王雪丹認為，這需要小區業主委員會制定規則，發揮業主委員會的治理能力，包括制定與車位有關的規則，同時也要約束物業管理方的權限，避免他們暗箱操作。
據深圳南山區某小區的壹位業主介紹，其小區內的車位歸所有業主所有，小區業主委員會制定了停車場管理公約進行自治，租金則是根據周邊停車場的收費擬定的，物業公司負責管理服務。小區停車場采用的是月卡制，具體辦法是業主申請辦理壹張月卡，當停車場停滿後則不允許進入，車主需就近尋找車場，但不得堵塞出入口。在小區終止新增加月卡後，依然受理新的辦卡資料，啟動排隊策略，壹旦有清退或自動退卡車輛即可候補。同時，停車場管理公約還規定了對違約業主的處罰。比如，如果車輛三次未按停車線停駛或占用2個以上車位或阻礙通道、阻礙車輛，物業可視情況給予警告、違約人抄寫停車公約、鎖車、拖走其車輛、取消月卡資格、拒絕其再次進入停車場等。
不過，值得註意的是，能夠這樣自制的小區也不多。王雪丹表示，在不少小區存在業委會成立難、開會難、表決難等問題，盡管《民法典》都有相關規定，但實施效果還需要實踐的檢驗。
7問：贈送、“捆綁”車位需註意哪些問題？
“贈送車位”“1萬元購車位”?這是開發商為了賣房推出的噱頭。需要明確的是，這樣的車位是產權車位，還是僅有使用權的人防車位，購房者壹定要與開發商確認。如果贈送的使用權，則不能辦理產權證；如果贈送的是產權車位，則可以辦理產權證。此外，如果開發商贈送的是公***空間的停車位，則會引發日後矛盾，因為開發商是無權處理公***空間停車位的。
事實上，很多項目的住宅都賣完了，仍有大量車位在手，造成資金沈澱，導致項目的利潤長期無法兌現，不利於開發商的資金周轉，更難以平衡財務成本。所以開發商在賣房時就用低價車位來吸引購房者。
除了贈送的車位外，還要警惕的是，有的車位價格虛高。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近幾年來，壹些項目由於限價等原因，房企盈利空間不大，所以在車位上出現了捆綁銷售及銷售、出租的價格比較高的情況，其實或多或少與房企“變相盈利”有關。
目前，車位銷售也是樓盤銷售總利潤的構成部分。不少新建項目在住宅銷售之後，往往僅能覆蓋開發成本，有的甚至覆蓋不了成本，真正的利潤都在最後的配套上，比如停車位。所以有部分項目為了加快回籠資金，采用車位與住宅捆綁銷售的方式，這無異於變相增加了業主的購房成本。
面對屢禁不止的捆綁銷售，2021年7月，住房和城鄉建設部發布《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，其中開發商捆綁銷售車位、儲藏室行為依然是整治重點。
2021年12月廣州市政府修訂出臺的《廣州市房屋交易監督管理辦法》也提到，禁止以各種名目亂收費、以裝修費等名義變相漲價，禁止強制買受人購買車位、接受裝修等。
8問：開發商對車位能否“只售不租”？
目前新建小區停車費定價引發爭議的情況更為突出，按照“誰投資誰受益”的原則，地下車位處置權歸開發商所有，這也意味著開發商具有價格的決定權，這也給了開發商“定價”的底氣。
但是，從實際情況來看，沒有買車位計劃的業主並不少，畢竟剛剛買完房，還要買車位，對於壹些家庭來說負擔較重。因此租車位成為很多家庭的選擇，但是“只售不租”成為壹些新建小區的停車頑疾。在北京，有的小區因為“只售不租”而遭到行政主管部門約談。
不僅在北京，在全國很多地方都存在“只售不租”的情況。為此，上海從去年開始，明確規定：建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以“只售不租”為由拒絕出租。
今年施行的《濰坊市物業管理條例》就規定，業主要求承租尚未出售、附贈的車位或車庫的，建設單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。
此外，還有佛山等地要求開發商車位實行“租售並舉”，而且在申請商品房預售時，需要明確車位銷售、出租的價格等。
綜合來看，當前車位緊張是各種矛盾的核心。近年來，各地也在不斷提高車位的比例。今年3月，青島提高新建居住社區配建標準，將住宅類下限由每戶1.0車位調整至1.1車位，保障性住房和集體宿舍調整至每百平方米1.1車位，緩解住宅社區車位緊張問題。
為了緩解停車難問題，很多地方提出車位開放***享，要求各類公***建築物的配建停車位應滿足向社會開放使用的條件，實施資源***享。此外，鼓勵非公***建築停車位對社會開放等。
車位作為住宅的配套產品，在過去經歷過壹段野蠻生長。在王雪丹看來，車位問題是壹個歷史遺留難題，核心問題是“僧多粥少”。在法律上目前也沒法給出完美的解決方案。大規模增加車位供給不太現實，只能在現有情況下用比較公平公正的標準去分配車位的所有權和使用權，提高使用效率。
相關問答：車位貸款10萬每月還多少？如果車位10萬，利率6，4%，5年的月供為：貸款總額 100,000.00 元 還款月數 60 月 每月還款 1,951.93 元 。
相關問答：10萬買車位，還是還房貸？妳有存款，證明妳還房貸是沒有壓力的。
不管妳買不買車位，我都不建議妳還房貸，妳的貸款並不高，而且隨著通貨膨脹，想想妳10年前的1萬塊和現在的1萬塊，妳就知道妳未來的2600元房貸和現在的2600元房貸的區別了，所以，在這2600塊錢的房貸妳不要提早還，不然還得多加壹個違約金。
如果妳所在的住宅小區房子很容易轉手，那就買車位，車位會隨著房子的價值增值，但是如果妳的房子不容易賣出去，我建議妳不要買車位。
還不如把這錢留著理財，只要能跑贏通脹，就賺了。