商鋪投資回報率的計算公式：投資回報率=（租金X元／平方米*面積*12）／購入價格*100%。
如果細分，商鋪投資回報率還可以分為貸款和不貸款兩種計算方式。
現金全款：凈現值投資回報率=年租金／（商鋪總價+投入資本-含稅轉手價）；
按揭貸款：凈現值投資回報率=（稅後月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉手價）。
還有以下幾種商鋪投資回報率的計算公式：
租金回報率法：（稅後月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）；
回報率分析法：（稅後月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資；
內部收益率法：房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/（按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費）=內部收益率；
簡易評估法，基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這壹國際上專業的理財公司評估壹處物業的投資價值的簡單方法。
我們經常看到開發商所說的投資回報率8%，其實多是名義數字，因為在現實中我們還需要剔除物業費，管理費，空置費等額外費用，因此是很難達到這個收益水平的。
壹般情況下，回報率5%以上新鋪（產權年限在8年以下，公攤面積不超過15%，周邊商業口岸成型或準備明確有在建新項目（或有市政交通規劃的），都屬於優質商鋪。因為大部分商鋪（泛指新鋪及二手商鋪）投資回報率都在2%-5%。
參考資料：