最近，房地產行業遭遇了壹場前所未有的風暴。自9月某大型集團逾期以來，房地產企業的違約就像壹張多米諾骨牌被推倒，壹個接壹個的雷聲，產生了蝴蝶效應。
上個月底，信托圈的人還在和某知名房地產公司的朋友聊天，討論某大集團、華夏幸福、寶能、陽光城等壹系列巨頭最近是如何倒閉的。幾天後，我的房子塌了。信托圈的人第壹次體會到了“朝不保夕”的含義。
回到正題，很多房地產公司都是通過信托渠道融資，房地產信托在總信托中也有很大的比重。2020年四季度末我國信托資產規模為20.49萬億元，房地產資金信托余額為2.28萬億元，占信托資產的比例為13.97%。這壹數據不包括那些繞過監管政策的房地產項目，如:清股實債、有限合夥、永續債券、供應鏈等。
信托產品發行前，信托公司壹般要求房地產公司提供足以覆蓋本息的抵押物作為風險控制措施，包括現有房屋、商鋪、車位、在建工程、土地等不動產，然後前往國土局/不動產登記中心辦理抵押手續。抵押方式為壹般抵押，第壹優先受償。壹些小開發商甚至被要求進行強制公證。
因此，理財在向投資者介紹產品時會強調，在極端情況下，如果融資者不還錢，信托公司將處理抵押物來還錢。然後吹信托公司背景如何牛逼，如何盡職盡責，可以確保抵押物可以處置。
在這裏，先拋出壹個現象:通過處置抵押物支付投資者本息的信托項目非常少，所以信托圈很少有人沒見過。
今年的華夏幸福這壹大巨頭房企，給埋頭處置抵押物還錢的理財經理和投資者上了生動的壹課:想處置抵押物？有點嫩！
第壹，集中司法管轄權。
以大集團為例:所有涉及大集團的案件都將移交廣州市中級人民法院集中管轄。根據信托合同，信托公司可以在註冊地起訴大型集團，占據主場優勢，提前查封壹大筆資產。但由於司法機關的集中管轄，只能在廣州市中級人民法院起訴。集中處理將面臨繁瑣冗長的程序，訴訟之路將非常艱難。
信托公司和融資人之間存在合同關系。如果壹方違約，另壹方不能單方面處理。通常抵押物的處置需要壹審二審勝訴，法院判決後信托公司才能執行。抵押和所有權是兩回事。司法的集中管轄註定了抵押物的處置不會順利，至少時間線會拉長。
當然，集中管轄的目的是防止訴訟分割資產、保全資產並保護壹個大集團和其他債務人。
二是成立債權人委員會。
大型企業風波後，在地方政府的指導和支持下，將成立債權人委員會，如HNA、蘇寧、華夏幸福等，債權人可以選擇加入或不加入。
如果您加入債務委員會，債務委員會成員將壹致行動並受債務委員會決議的約束。不得單獨或與其他當事人共同采取任何不利於債務償還的措施，包括訴訟、執行、司法保全等強制措施。這相當於“平躺”，抵押品毫無意義。
如果不加入債委會，可以根據信托計劃的意願自主采取追償措施，但無法獲得債務重組、處置、資產狀況、政府部門等信息。在極端情況下，還可能導致交叉違約，導致融資人無法正常經營，進入破產程序，無法清償信托計劃債務。
債權人委員會的目的是確保所有金融機構壹致行動，這有利於解決融資人的債務危機，維持其持續穩定的經營，並避免交叉違約，從而損害債權人的利益。
但在信托圈人士眼中，債權人委員會更像是壹群手無資產的債權人抱團取暖，搖旗吶喊，為自己爭取最有利的條件。
在沒有債權人委員會的情況下，債權人是獨立的個人，他們的行動將沒有壹致性。如果有足夠的抵押物，信托公司將根據法律程序將其收回，這可以保證投資者的本息還款。但是，如果債權人委員會是壹個龐大的統壹行動機構，則信托公司的司法處置存在許多障礙，具體障礙將在實踐中得到理解，例如共同請求法院查封抵押物，避免國有資產流失等...
如果債權人委員會成立，信托公司在短時間內處置抵押物的美好願望也將落空。
對於融資方是壹家大型企業來說，信托公司在短時間內通過處理抵押物來還錢是壹個偽命題。試想壹下:某大型集團的總部大樓現在已經抵押給XX信托，讓XX信托拍賣。政府會批準嗎？法院敢判嗎？剩下的債權人能同意嗎？拍賣，沒有維權的地方！
房地產尚且如此，更不用說政治信任了。鄭新項目土地抵押貸款風險控制措施的最大作用是使項目更好地銷售，其余的作用不是很大。貴州大山深處，XX鄉XX村XX組XX沖、XX溝、XX壩、XX灣、XX嶺、XX屯、XX崗、XX坪、XX塘、XX村、XX莊可能有投資者的土地。妳處置它，或者妳不處置它，土地就在那裏，不跑也毀不了。經過壹段時間後，土地仍然是那塊土地，投資者仍然是那些投資者...詳情請閱讀“鄭新信托違約，為何不出售抵押土地還錢？”？順便說壹下，土地上的樹不能被砍伐來還債，因為樹屬於國家，不能破壞環境。
當然，這並不意味著房地產項目的抵押品並非完全無用。在抵押物充足的情況下，信托公司仍然可以采取主動，走司法程序，撤退到“躺平”，如果相應的抵押物被處置，仍然可以先獲得賠償。如果沒有抵押物，那麽妳只能加入群取暖，搖旗吶喊，最後付出多少。
所以信托圈的人壹直強調抵押物可以保證贖回的下限。購買房地產信托，必須有足夠的抵押品！