2020年註定是不平凡的壹年，壹切變化來得太突然，打亂了所有人的計劃。
壹方面是經濟換擋帶來的陣痛，壹方面是很多城市的房價在資本的冬天裏大火上漲，甚至需要用調控的手段來撲滅。
在中國，沒有哪個市場比樓市更神奇。
每個城市市場都不壹樣，開發商的分化越來越明顯。是經濟變軌，還是樓市剛剛進入下壹階段？
市場逐漸陷入三問。
今年房地產市場進入冰凍期？
新房市場會大幅降價嗎？
“金九銀十”能否成為買房抄底的絕佳時機？
買，還是不買，這個問題又開始困擾人們了。
1
樓市慘淡？不要！
先看房地產市場的整體表現，可以用兩個字概括——淡季不淡，分化加劇。
我們先來看“淡季不淡”:
從房地產市場交易量來看，總體呈現先抑後揚的態勢，前8個月銷售額同比增速轉正。
仔細看，年初本來就是房屋銷售的淡季。在整個樓市成交量相對低迷的背景下，爆發無異於雪上加霜，確實導致了成交量的大幅下滑；
第二季度，疫情逐漸得到控制，房地產市場緩慢復蘇回暖。在之前的疫情中，部分被抑制需求的釋放疊加LPR利率的降低，成交量逐漸恢復；
截至8月，商品房累計銷售額96943億元，同比增長1.6%(6-7月為2.1%)。
從房地產成交價格來看，8月大部分城市穩中有升。
70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格比上月下降的城市有9個，其余61個城市持平或上漲。漲幅最大的城市為惠州、銀川、錦州、唐山、溫州，分別上漲1.9%、1.8%、1.4%、1.3。
先說“分化加劇”:
首先體現在區域和城市發展的分化越來越明顯。
本來由於人口、交通、經濟的影響，中國房地產市場發展分化的現狀壹直存在，但疫情下寬松的貨幣政策和財政信貸政策的疊加，使得這種分化更加明顯。
壹些重點城市的房地產市場可以快速擺脫疫情，比如長三角區域市場整體回暖，土地市場也比較火爆，比如杭州、上海、南京、蘇州、無錫、金華等城市；
壹些壹二線城市也出現了“開盤即售罄”、“萬人搖號”等火爆場面。
這種局部熱的背後，是壹些中小城市在疫情沖擊下缺乏經濟支撐，人才流失嚴重，房地產市場也面臨不景氣。比如重慶、福州等城市成交下降明顯。
另壹個分化是房企之間的分化。
中指研究院發布的數據顯示，2020年前8個月，超級陣營19，銷售增速3.7%。50-100億陣營房企26家，平均銷售增速5.5%。
200-500億陣營房企有34家，平均銷售增速6.4%；10-200億陣營有51房企，銷售增速重回1.3%。第四陣營企業24家，平均銷售額73.2億，同比下降8.3%。
在疫情下，大型房企聚集資源的能力更強，更好地把握機遇、分擔風險，通過創新網絡營銷等模式加大銷售力度，實現銷售業績的增長。
至此，房企銷售數據壹目了然，大型房企銷售增速率先回正。
對於中小房企來說，壹旦疫情影響銷售不暢，現金流受阻，可能是致命的打擊，未來會有更多的房企在市場競爭中被淘汰。
2
新房會大幅降價嗎？不要！
最近最受矚目的是“恒大全國樓盤7折”事件。
這件事引起了大家的共鳴。壹個問題是，是否真的像宣傳的那麽優惠。第二個問題，大家更關心的是內部。這個事件帶來的後續反應，比如會不會引發其他企業開始降價，進而引發全行業降價潮？
事情並不像我們看到的那麽簡單。
首先，大型房企的打折促銷從來都是不知疲倦的。2019年房企推出“全國532個樓盤，閃購7.8折”。
2020年2月還提出了75%的全國優惠。不過最近關於恒大的傳聞很多。也許這次七折促銷是真的打折。可以關註壹下妳所在城市的樓盤，可能會有機會錯過。
網傳三條紅線(2021，1，1)將執行，不管傳言是否屬實，但監管層對房企融資監管的態度是明確的。未來房企在融資受限的前提下，只能通過加速銷售和回籠現金來實現可持續發展。
在房企負債率高的情況下，如果房企不能通過快速銷售回籠現金，資金鏈斷裂對企業來說絕對是致命的。
那麽，大型房企的打折促銷是否會引發整個行業價格的大幅下跌？不壹定！
政策層面強調的房地產行業平穩發展，雖然強調抑制房地產價格上漲，但並不預期價格會大幅下跌。畢竟下跌也會導致動蕩和恐慌，最好的結果是控制在壹定範圍內。
在行業層面，雖然快速回籠現金是所有企業的目標，但並不是所有企業都希望通過降價促銷來促進銷售。畢竟利潤也很重要。
殘酷的是，降價未必是解決當前難題的有效辦法，反而可能讓開發商陷入焦慮的價格戰，部分開發商甚至可能因為資產縮水而對融資產生負面影響。
疫情之初，恒大率先75折，引發市場跟風。如今，恒大推出7折策略後，消息沈入市場，銷聲匿跡，而河南房企甚至高調召開會議宣布不降價。
降價是壹把雙刃劍，除非萬不得已，否則不會輕易使用。目前最大的追求是規模和利潤的和平增長。
三
金九銀十會重現？不要！
2020年是壹個特殊的年份。關於“金九銀十”的好壞，目前沒有定論。九月已經過去了壹大半。其實從壹些城市的表現就可以壹窺端倪。
自7月以來，許多熱門城市，如南京、深圳、寧波、杭州和東莞，都出現了樓市調控的現象，旨在為房地產市場降溫。
9月，成都和深圳也發布了最新政策:
9月14日，成都發布《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從加強土地市場調控、支持自住合理需求、完善住房調控政策等方面出臺調控政策。
9月17日，深圳發布《房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》，擬為房地產市場監管立法，二手房將建價格指導機制和租賃資金監管制度。
可以說，2020年上半年應該算是今年調控最寬松的時候。接下來的日子，在“房住不炒”的總基調下，城市調控收緊是必然的。從調控內容分析，主要集中在嚴格執行住房限購政策，加強購房資格審查，嚴厲打擊欺詐行為。
在房地產調控壓力下，樓市“金九銀十”質量難以樂觀。
因此，預計9、10月份整體成交大概率維持在這樣的活躍水平，很難在7、8月份的基礎上實現大幅增長。
四
行動指南
買還是等，是目前最考驗人的。
然後我們只需要記住並實現這三個原則，四個字母的單詞。
1)知己知彼
房子作為每個人最重要的固定資產，花費很大。大家買房都很謹慎，想選擇風險最小最安全的方式。
隨著房地產行業進入深度調整期，企業的變化也是飄忽不定。
所以大家要擦亮眼睛，對房企的經營狀況有壹定的了解，尤其是“三條紅線”實施後，謹防爛尾樓現象，造成不可挽回的損失。
小房企可能價格更低，優惠更大，但未來風險也難以控制；
經營穩定、財務狀況良好的頭部房企或國企、央企，價格可能略高，但從綜合素質和風險來看，是最佳選擇。不要因小失大，撿了西瓜撿了芝麻。
2)識時務者為英雄。
如前所述，城市之間的分化越來越明顯，尤其是經過今年的疫情，城市之間在基礎設施建設、醫療保障體系、商業環境、社區管理等方面的差異也赤裸裸地呈現在公開場合，這也可以說對購房者的城市選擇起到了催化作用。
在未來的城市選擇上，我們還是建議選擇壹二線核心城市和周邊有發展潛力的三四線城市。無論是從城市配套還是發展空間，無論是買房自住還是投資升值，目前看來都是正確的選擇。
3)準備好相機。
從近期政策調控的性質來看，其實是有相對明確的政策限制炒房者的投機需求，傾向於無房家庭和剛需購房者，所以剛需購房者要位於政策利好的區域。
2020年9月1年及以上最新LPR報價與上期持平，連續5個月處於擱置狀態，且處於央行建立LPR集中報價發布機制以來的歷史最低點，這對於購房者來說無疑是壹大利好。
同時也說明了壹個道理，擠水整治成效顯著。在經歷了2016的火熱之後，市場用了三年的時間進行調整、消化和穩定。
金九銀十期間，還沒有開盤的項目，會很識趣的選擇更低的價格開盤。畢竟開盤不火爆，大概率意味著今年剩下的幾個月不會更好，這是開發商最不願意看到的。
已經開盤的項目也會嘗試用金九銀十的噱頭來做壹波收費。
按照以往慣例，65438+2月是開發商買房的最佳日期，但今年，開發商想先活到65438+2月。
這個時候，開發商強烈的生存欲望正好為買房打開了壹扇窗。
所以在目前的環境下，買房的時機已經比較成熟了。如果看到合適的房子，可以適時入手。