“自上周五以來壹直在做這項工作，但總體參數仍然相對較小，我們正在等待獲得更多數據後再做出判斷。”某國有銀行分行金融部相關負責人告訴第壹財經記者。
“三價低”政策被業內人士視為樓市調控的“打補丁”之舉。多位接受記者采訪的人士表示，這意味著銀行信貸額度將進壹步收緊，這將在壹定程度上增加購房者的首付成本；同時，有利於對二手房市場的控制，進壹步擠壓投資投機的空間，促進房地產市場的穩定發展。
包括“三價低”措施在內，上海近期在樓市調控方面頻頻出臺措施，如提高房貸利率、加強住房贈與管理、加大對新申請住房的掛牌價格信息核查等。有人說，上述政策主要是為了查漏補缺，以堵住投機者的“機會”。事實上，這也是今年全國房地產調控的主基調。隨著房價的全面上漲，今年以來國家樓市調控政策密集出臺，收緊力度不斷加大。
什麽是“三價低”？
過去，銀行在審批二手房貸款時，通常會根據合同網簽價格和銀行評估價格采取較低的價格。現在，這種情況發生了變化。根據上海新政，銀行應額外加入房地產交易中心核對價格作為審批依據，並按照“三價低”原則放貸。
這三個價格是怎麽算出來的？具體來說，所謂合同網簽價格是指由買賣雙方共同約定並在房管局系統中體現的交易價格；銀行的評估價格是銀行自己對該房地產的評估價格。購房者簽訂貸款合同後，銀行將通過合作評估公司對房產的資產價值進行評估並確定抵押金額。
房地產交易中心的核查價格也稱為涉稅評估價格，主要由房地產交易中心自動評估。通常情況下，房屋交易所支付的稅費是以驗證價格為基礎的。“壹般來說，交易中心也會參考第三方機構提供的數據，但它與銀行的評估價格會有所不同。目前我們正在對接不動產交易中心的數據。”壹位股份行信貸客戶經理告訴記者。
上述國有銀行分行個人金融部相關負責人也對記者表示，新政出臺後，交易中心提供的驗證價格整體參數還是比較少的，銀行在操作層面需要更多的數據作為參考，然後再進行對比。
對於購房者來說，“三價低”最大的影響可能在於首付成本的增加。例如，如果某樓盤的合同網簽價格為500萬元，根據之前的規定，首次購房者（首付比例為35%）需要支付首付款654.38+0.75萬元，還剩325萬元貸款；但是，根據涉稅評估價格，如果房地產交易中心給出的涉稅評估價格約為450萬元，那麽購房者的貸款金額僅為292.5萬元，這意味著購房者需要支付207.5萬元的首付款，這比之前增加了32.5萬元。
“這主要是為了降低資金杠桿，擠壓投機者的投機空間。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，許多炒房者會通過制定較高的銀行評估價格來獲得盡可能多的貸款額度，從而降低首付比例並減少自身資金占用，這在壹定程度上提振了樓市；但現在，有了涉稅評估價作為參考，買家加杠桿的難度會更大，這有利於二手房市場的降溫。
此外，對於銀行來說，之前不準確的評估價格也容易使其承擔更高的風險。銀行采用“三價均低”的方法核定貸款額度，可以解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低等問題，有利於更好地解決抵押經營中可能出現的風險。
在業內人士看來，上海二手房貸款審批執行“三價低”原則，是對此前調控漏洞的“打補丁”，有助於抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。有分析人士告訴記者，此舉也將打擊二手房交易中的“陰陽合同”現象。畢竟，“陰陽合同”最終將影響購房者的貸款金額，預計後續“陰陽合同”的數量將減少，進壹步促進房地產市場的平穩健康發展。
樓市調控全面打補丁。
除了“三價低”新政外，上海今年還出臺了許多關於樓市的新政策，主要包括“滬十條”、離婚後三年購房、法定期房限購、新房積分搖號、二手房“核驗價格”、贈與限購、信貸額度收緊、房貸利率上調等。
僅在7月份，上海就接連出臺了多項樓市調控措施。19 7月，上海市房地產交易中心核實新申請房源掛牌價格信息。掛牌價格未經核實的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得發布該房源信息。
7月23日，中國人民銀行上海總部與上海各銀行召開會議，決定上調上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調整為5%，二套房利率由5.25%上調至5.7%。隨著房貸利率的上調，上海首套房貸利率已進入“5”時代。
同日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房管局、市自然資源確權登記局聯合發布《關於加強房屋贈與管理工作的通知》，明確自2021年7月24日起以贈與方式轉讓房屋的，在執行住房限購政策時，該房屋自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有的住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。
整體來看，上海正在不斷完善樓市調控措施。有分析人士表示，近期政策的出臺更多是起到“打補丁”的作用，是對此前政策的查漏補缺。但需要註意的是，信貸層面的收緊是房地產調控的核心政策。目前，隨著樓市的進壹步調控，有望穩定上海樓市的發展。
第壹財經記者了解到，目前上海房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能需要排隊等待5個月，有的甚至直接暫停房貸業務；雖然個別額度相對充裕的銀行可以放款壹個月，但房貸利率相對較高。
事實上，除了上海，今年以來，其他城市的房地產調控政策也頻頻出臺。據中原地產研究中心統計數據顯示，2021年7月，從中央到部委再到地方，樓市密集調控政策達66次，刷新年內歷史紀錄（6月52次、5月48次、4月51次、3月48次、2月45次、10月42次）。
累計來看，從6月5438到7月，全國房地產調控總量已達352次，平均每月超過50次，房地產政策收緊已成為大勢所趨。
“最近，房地產調控明顯不同。如果說過去的調控大多是老調重彈，那麽最近的調控可以說已經開始動真格了。鑒於房地產調控的許多漏洞已經存在了幾年，修補工作顯然已經開始。”中原地產首席分析師張大偉表示。
如今，房地產調控繼續升級，與去年相比，收緊力度不斷加強。張大偉表示，這主要體現在住房和城鄉建設部進行了約談，整頓中介機構，限制二手房定價，嚴格控制經營貸款流量、土地供應，鼓勵租賃，打擊學區投機行為。“談論房價上漲過快的城市成為2021年房地產調控的最重要特征，這在壹定程度上反映出住房和城鄉建設部在房地產調控中‘壹城壹策’的基礎上監管作用正在加強。”