根據同策方浩提供的數據，8月23-29日壹周，上海二手房成交4249套，遠低於6月份的平均6000套。同時，成交均價環比下降2.24%，至3.7萬元/平方米，低於7月份4萬元的單價。
8月份的快速降溫與月初實施的“三價低”房貸審核新規密切相關。第壹財經記者在采訪中了解到，涉稅評估價通常為合同價的5-7折，首套首付成本可高達近70%。
業內普遍認為，這壹新規可以抑制資金進入二手房市場，防止市場再次被熱炒，有助於市場降溫。
然而，購房門檻的提高讓壹些購房者措手不及。“拿到涉稅評估價五折”的購房者，面臨的是50萬-1.5萬的首付缺口。
但目前中介和銀行都無法對在途交易給出更有針對性的解決方案。記者從多家銀行了解到，只有8月6日前網簽或提交貸款申請的客戶，才能按照舊的貸款政策執行；僅支付定金的客戶不能“酌情”進行調整。
降溫效果初步顯現。
上海二手房市場在這半年的政策調控下明顯降溫。
上半年，在新房集中供應和二手房房貸周期延長的影響下，上海二手房市場成交量從65438+10月的歷史高位4.4萬套大幅下滑至6月的2.8萬套。
7月初，隨著上海二手房價格鑒證新規出臺，大量不合格房源被清理。交易也同時降溫。上海鏈家研究院數據顯示，7月上海二手房成交2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%。
這壹成交筆數的絕對值是今年除2月之外最低的壹個月，環比也首次下降。
如今，與信貸政策直接綁定的新“三價低”貸款政策實施後，降低了居民的杠桿，直接降低了二手房市場的熱度。
根據同策方浩提供的數據，8月2日至29日四周，每周成交套數基本在4000套左右，最低不到3500套，遠低於6、7月份6000多套的平均水平；與此同時，成交均價也從4萬多元/平方米降至3.7萬元/平方米。
同策研究院高級分析師肖雲翔分析，“三價低”政策符合“信貸兩集中”精神，有效防止大量資金流入二手房市場，避免市場升溫，推高房價。
“改變過去買頂貸的思路，在滿足居民購房需求的同時給出貸款額度，防止在銀行貸款額度收緊的背景下出現貸款資金和資源的擠兌。”肖雲翔進壹步表示。
現在隨著時間的推移，已經成功進行了壹些交易，中介也大致算出了小區的涉稅評估價格，可以據此為客戶提供建議。
“以嘉定江橋村的二手房為例。市場價46000元/平方米，折扣(含稅價格)可能達到32000元/平方米。中間的差額乘以面積就是需要補的差額。”
壹位中介告訴記者，以前654.38+0.4萬現金買壹套300萬左右的房子很常見，現在只能是2340萬的房子。“這種搶很多”預計會減少，持觀望情緒的購房者增多後，“房價可能會回落”。
“最近明顯感覺房價跌了。”壹位長期關註二手房市場的買家說。
意外受傷的途中交易
“三價低”新政策使市場向更健康的方向發展，但在新政策過渡期內，仍有部分在途貿易商陷入困境。
在上海工作生活了近5年的張成(化名)和妻子，由於近期房租上漲，房東賣房，決定買房。但由於7月份社保繳納時間只有60個月，5月份，夫妻倆選房後，交了654.38+05萬的定金，約定654.38+05年9月網簽，另外貸款229萬。
張成籌到剩余首付後，於8月5日通過中介與房東協商，將網簽時間提前至8月14日，貸款面簽也定在當天。
壹切都準備好了，但第二天張誠得知，因為最新的“三價低”規定，不建議繼續。
所謂“三價低”，是8月6日起上海各銀行實施的二手房貸款新規。銀行貸款額度會參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇最低的壹個作為貸款申請價格標準。壹般來說，涉稅評估價是三個價格中最低的。
據有關部門介紹，涉稅評估價是“房地產交易征稅的最低控制價”。記者從某小區房管部門了解到，計稅值壹直很低，是稅務部門給的，而且“房屋的市場價已經很高了，有可能是涉稅價的兩倍”。
這個評估價也成了買房的最大障礙。中介返還給張成的涉稅評估價為654.38+0.8萬，僅為合同價的50%。
“按照評估價65%貸款，首付將增加112萬元，實際首付比例也將從35%提高到近67%。”對於張誠來說，這是壹個再也無法拼湊的數字。
多次與房東協商未果的張成將於9月中旬面臨違約。雖然違約金可能不會全額支付，但是654.38+0.5萬的定金大概很難拿回來。“半年工資無緣無故就沒了。”現在，張成發起與房東解除合同後，向法院提起訴訟。
只交了定金的張誠，可能還是比較幸運的。
在上海讀完研究生的李娟(化名)和丈夫，畢業後通過積分落戶，今年上半年進入火熱的樓市。選中壹套總價465438+萬的老房後，她於7月23日付了首付，8月8日付了首付1.44萬網簽。
當時還不知道三價低的李娟很快就接到銀行信貸人員的通知，她房子的涉稅評估價在204萬左右，貸款金額也從之前的266萬降到了654.38+0.33萬，差額壹百多萬要自己出。
首付已經交出去的兩個農民家庭，已經無法彌補這個差距了。房東希望通過賣房來獲得更高的積分，以便做新的，所以不願意輕易放棄交易，要求按照合同執行。談判失敗的李娟，至今不知道如何和父母開口。
買家和賣家期望“靈活性”
他們的遭遇並不是個例。“現在我們組有365人。”有同樣經歷的購房者告訴記者。
面對進退兩難的買家，中介給不出解決方案。
某中介只給付了首付的購房者提供了幾家貸款中介，沒有更多的對策。“他們承認有責任，讓我們向總部投訴，”買家說，但總部沒有進壹步的反饋。
另壹家大型中介內部人士表示，除了友好協商，沒有其他辦法，“還是要看買賣雙方的意思。”
事實上，面對首付的被動增加，除了能補齊首付或者和平解約的人，很多人都選擇放棄購買。“我從店家那裏了解到，有些顧客直接放棄了，成交銳減。”上海某中介內部人士向記者透露。
諸葛找房數據中心分析師陳曉也表示，作為中介，妳能做的就是正確解讀政策，在路上告訴購房者不要恐慌，幫助解決客戶的貸款情況。
銀行作為貸款人，對於在途交易並沒有給出全面的回應，雖然在新規的實施節點上有所不同。
某股份制銀行分行負責人僅表示，網簽時間在8月6日前，可按貸款舊規則執行；而其他之前交了定金，6天後網簽的在途交易，沒有突破的空間。
而農行則是以貸款申請時間為標準。執行之前的貸款政策，必須在8月6日前提交貸款申請。另壹家中小銀行也表示，如果網簽落後於政策，按照新規，“現在不會有人考慮。”
“每個銀行的政策都不壹樣，我們這邊也是按照網簽時間來算的。”另壹家股份制銀行內部人士透露，首套和小中介的交易不會受理，其銀行的貸款額度已經超標，“今年特別難做”。
有不願具名的業內人士表示，“三價低”目前，對於政策出臺前已簽約未放款或已交存款的情況，銀行有不同的處理方式，信息不對稱對其中部分人造成了誤傷。
在陳曉看來，這種政策壹般會有壹個緩沖期，出臺政策實施細則來應對在途交易。
比如8月24日，安徽合肥發布了學區房限購新規，還規定了在途交易的處理措施，即新規發布前，網簽合同，或簽訂認購協議並繳納定金等。，按照原來的限購政策執行。
"我希望有關部門也能補充措施，處理在途交易，"許多購房者抱著這樣的期望。“如果能按照原來的規定獲得貸款，我們也非常願意繼續履行合同。說到底，我們就是想買個房子，自己住。”張成說。