莎士比亞的靈魂拷問落在河南房企和昌集團身上，成為兩難:規模還是利潤？
在剛剛過去的2020年，和昌集團全行業排名為139.138億。即使是全口徑銷售，也只有2151億，行業排名119，距離公司“2020年銷售過千億”的目標還有很大差距。業績不佳引發了包括董事長武磊在內的高管人事變動，20多名高管去年離開了和昌集團。
千億規模被業內普遍認為是房地產下半場的入場券。根據樓市的資本理論，和昌在規模和利潤之間的被動選擇顯示了中型房企的突圍困境。
他曾經的家鄉安陽縣的領導希望萬永興能常回家看看，為家鄉的經濟發展做出貢獻。如今，萬永興身價65億元，成為家鄉首富。作為河南的大商人，他在多元化的道路上繼續進攻，而房地產業務的定位和未來，在金融調控下，萬永興迫切需要新的加碼。
萬永興的崛起:煤老板跨界房地產。
和昌集團是鄭州鐘瑞實業集團（以下簡稱“鐘瑞控股”）的子公司。實際控制人萬永興非常低調，很少公開活動。
公開資料顯示，萬永興出生於1971年6月，河南財經政法大學國際貿易專業畢業，2004年畢業於北京大學光華管理學院。2018、11月，河南財經政法大學迎來70周年校慶。萬永興和苗向母校捐贈1億元成立中國貿易金融研究院，壹時轟動。
《樓市資本論》註意到，萬永興是從煤炭生意起家的。他於2000年創立中瑞控股，現已發展成為以大宗商品供應鏈管理為核心業務的大型綜合性產業集團。旗下擁有瑞茂通、百強房企、昌集團等上市公司，涉足煤炭、金融、房地產、化工等領域。
2019年，中瑞控股總營收4954.10億元，首次超過雙匯、宇通等知名企業，成為“河南民營企業龍頭”。其中，和昌地產業務貢獻營收75億元，占比15%。
萬永興涉足房地產是壹個巧合。2007年，他在鄭州遠郊拿到了壹塊地，不懂房地產開發的他找到了原鑫苑集團總裁韓凱，請他擔任億豐地產董事長，組建團隊，負責項目開發，火速進軍房地產。
這是壹個需要勇氣的時代，萬永興絕對有足夠的勇氣。
二和昌的崛起與千億計劃的破滅
和昌的發展史就是壹部職業經理人輪流坐莊的歷史。
韓凱時代1
2007年，韓凱不負萬永興的囑托，精心打造了網紅樓盤——億豐森林湖，在房地產行業站穩了腳跟。2009年，他帶領和昌進入合肥，開始全國布局。2013年，他將總部遷至北京。
2015年，和昌銷售金額達73.2億元。同年，胡潤百富榜發布，萬永興以6543.8+02億身家位列河南富豪榜第三位。然而，當年9月，韓凱卸任和昌董事長，出任中瑞控股副董事長，這被外界視為明起暗落。
離開時，韓凱發長文感嘆，稱和昌“長大後總想飛”，告別之情溢於言表。
2.武磊時代
接任和昌董事長的武磊是萬永興從萬科濟南公司挖來的明星職業經理人。在他看來，房地產行業的馬太效應加劇，未來越強，1000億是房企生存的安全線。
武磊的短期目標是帶領和昌在2020年突破1000億大關。為此，他在和昌組建了“萬科系”管理團隊，啟動了“3+2”戰略布局，並在鄭州、蘇州、杭州、合肥、南京、武漢、深圳、東莞等城市布局了60多個房地產項目，推出了雲系、城邦系、匠心系和舒雲系四大產品線。
隨著布局的擴大，和昌的業績突飛猛進。從2015到2018，簽約銷售額分別為73億元、165億元、198億元和292.8億元，被視為行業黑馬。然而，這種擴張勢頭很快觸及天花板。2019年和昌的簽約銷售額僅為298億，遠低於500億的預期，行業排名從2017年的91下降至122；2020年全口徑銷售額21519億，行業排名119，實際交易金額僅為139億，行業排名138。無論是業績還是行業排名，都與武磊1000億元的計劃相差甚遠。
2020年9月，武磊和和暢的五年協議服務期滿並提出離職。帶頭大哥的離開影響很大。去年至少有20名中高層管理人員離開和昌，其中大多數是應武磊的邀請加入和昌的。
《房地產市場資本理論》盤點了武磊過去五年的成就，發現其最大的失敗可能是以20133.26億元吞下了萊蒙國際旗下的八個項目。這些項目位於深圳、廣州和南京等六個城市，總可售建築面積為654.38+0.97萬平方米。武磊未來預計將貢獻800億元的產值，尤其是深圳龍崗的南聯項目，可售面積約70萬平方米，保守估計貨值總額超過350億元。
然而，對於當年銷售額只有200億的和昌來說，萊蒙資產包已經透支了公司的實力。而且他們很快發現，資產包中位於深圳的三個核心項目都是投資大、周期長的城市更新項目，完整周期為8-10年，中間存在很多不確定性。
這對於體型和力量都單薄的和昌來說是壹個天坑。難怪在武磊離職後，前董事長韓凱忍不住在朋友圈抱怨說，他辛辛苦苦建立的基金會被壹群年輕人撕得粉碎。
如今，萬勇和他的老張曼祥輝壹起接管了和昌，不急於擴大規模和保持利潤，這變相宣告了千億擴張計劃的失敗。
第三，利潤導向的轉變，和暢深陷擴張後遺癥
不過，在和昌集團CEO繼任者張向輝看來，檸檬資產包的潛在價值超出了收購時的投資預期。
根據樓市資本理論，萊蒙資產包中最具開發價值的深圳南聯項目已全面啟動，計劃分四期開發。首期住宅和商業產品將於今年上半年預售。張向輝估計，這個項目的投資收益可以覆蓋整個萊蒙資產包的收購溢價。
然而，張忠謀並不看好其前任的擴張戰略。他說，和昌幾年前在公開市場上招拍掛過土地，地價很高。實際賬目根本不賺錢。這是大老板萬永興絕對不能接受的。
中瑞控股的核心業務是大宗商品供應鏈管理，營收規模較大，現金流穩定，但毛利率較低，因此需要毛利率較高的房地產業務來增加公司的盈利能力。作為中瑞地產業務的主要平臺，和昌地產的毛利率隨著規模擴張而逐年下降。毛利率分別在2017-2019%、21.1%和16.5438+0%，幾乎已經觸底，舉步維艱。
張向輝是中瑞控股早年招聘的第壹批清華MBA畢業生。他知道大老板萬永興的底線要求，也了解中瑞供應鏈和房地產的聯動模式。在他看來，和昌集團不是上市公司，因此不需要與其他房地產開發商競爭來維持200億至300億的銷售規模。
接手和昌後，張向輝不再激進地追求銷售業績和行業排名，而是以穩健發展和盈利為導向，確保壹個項目投入壹個項目盈利。
《房地產市場中的資本主義》發現，盡管和昌已經改弦易轍，但張向輝仍深受前任留下的問題困擾:
首先是還款壓力。
2017年，和昌在收購萊蒙資產包時采用了M&A貸款。中瑞、和昌、萬永興為該筆貸款共提供擔保73.29億元，於去年6月5438+2月開始償還貸款本金。對於規模不足、融資受限的和昌來說，償債壓力確實不小。
其次是品牌輸出。
2065438+2009年6月，和昌在武漢運營“光谷未來城”，合作方武漢順民置業單方面宣布解約，轉而引入品牌房企綠城。何暢被踢出比賽，憤怒地與武漢順民對簿公堂。即使他挽回了面子，也無助於品牌受損。
最後，就是違規操作。
和昌的開發項目近年來多次因違規被媒體曝光。例如，2065438+2009年8月，和昌控股子公司億豐地產因未向城鄉規劃主管部門申請驗線，被鄭州市城市綜合執法局罰款11萬元。
2020年8月，洛陽和昌悠地住宅小區項目在未取得預售證的情況下對外銷售，被洛陽市房地產監察大隊確認為變相違規銷售，將依法依規查處。
上述問題是合昌在規模擴張過程中的後遺癥，也是中小房企當前困境的集中體現。
地產下半場，行業主流已從規模擴張轉向產品力提升。和昌“不急於規模，保持利潤”的經營策略能否突破重圍，還需要時間來驗證。
萬永興曾治正面臨著債務和現金流的運營問題。在經歷了過度監管的時代後，它能重燃雄心嗎？