問:非常感謝妳的回答。但是還有幾個問題需要景老師幫忙解答。如果按照北京總經理的想法，房山的房子賣了，加上現金，總共要用550撬開600-700套房子（只選擇海澱的房子），在微觀操作層面還是有壹些疑問的。
1.房山18買下了拍賣行，外加四年利息。如果現在賣掉，估計要虧1多萬，心理上不太合適。我想等等，但從價值投資的角度來看，是時候止損了，換成優質股票。但總覺得這個切肉有點硬，請景老師指教。
2.出售後，大約有550 ZD，加上杠桿，可以從600-700開始。我在中關村附近工作，愛人在清河工作。可以學習的區域有學苑路（地鐵昌平線終點通車）、西二旗，或者永泰莊，比較適合，但是買了還是不能自己住它太小了。請景老師指點，哪個區域哪個社區比較合適。
a:回答:妳好，1，良鄉大學城140，大平層，三居室。從公寓類型的角度來看，這是資金選擇的失誤。選擇遠郊盤的邏輯是只需要壹個小公寓。從該地區的角度來看，這壹位置大概率可能會跑輸大盤。
2.如果妳心理上覺得虧損1萬元不合適，妳可能會繼續虧損，或者N年後市場可能會回暖，有壹定的漲幅，但這些遠郊的漲幅是不可持續的。如果妳仔細觀察，這些地方的漲幅可能會在半年內上升，但在上漲之後，會有壹個三到五年的冷靜期，這意味著這些行業的市場沒有那麽強勁。
所以如果妳的浪上去了，可能會冷很久，還有回落的可能。持續性差，不穩定！如果妳繼續持有，妳將錯過再次配置優質資產的機會。如果妳錯過了，妳會虧損，但妳購買的房產可能會在下壹波市場中收回損失，妳將來會賺回來。這就是機會成本。如果市場走強，這波行情的買入成本可能會回來。經濟學的真正本質是“放棄”，這意味著我想要什麽，我可以放棄什麽。
2.我在上壹個回答中推薦了壹個具體的建築，所以妳可以再檢查壹下；海澱目前比較適合妳；我建議仔細閱讀《北京房地產投資的核心邏輯和原則》壹文。我祝壹切順利。如果妳有任何問題，請再咨詢我。
問:景先生好。妳能告訴我更多關於北三縣的情況嗎？我是這裏的本地人。目前我在北京的房票已經用完了，其中壹張無法轉商貸款。目前，我在北京投資不起。我想利用妳的指導籌集首付買燕郊。有時候看到燕郊有投資價值，有時候不考慮環京。我現在有點困惑。希望能看到我的問題並給出答案。謝謝妳，荊先生。
答:回答:您好，感謝您的信任。對於所有的區域和房地產購買，有時會有兩個相反的答案，因為有先決條件。比如妳有條件投資更好的地段，當然不會考慮投資燕郊，這是出於“機會成本”的考慮。
經濟發展較好的東南沿海地區，或大多數新壹線城市，具有較好的長期投資價值。這個時候，如果妳有選擇的話，盡量不要考慮北京周邊地區；如果沒有其他先決條件，燕郊是北京周邊值得投資的地方。我只喜歡燕郊，因為它很成熟，其他地方暫時不會發展，所以沒有必要等待壹個不確定的事情。
並不是說那些地方的房價不會上漲。投資是壹種機會成本，效率是優先原則。只有乘坐這個城市最快的經濟列車，才能獲得壹定的豐厚回報。其次，必須考慮房地產的金融屬性。其他地方的房地產價格波動很大。即使在房地產升值後，也很難兌現，並且不容易獲得貸款，這也將影響未來的第二次抵押貸款投資。在北京周邊投資只能買燕郊。祝壹切順利！
問:問:妳好，景先生。我買了奧倫達部落的聯排別墅，預計今年下半年交房。這個盤位於河北，緊挨著延慶，這是壹個相對成熟的郊區別墅區。我買它主要是因為我受朋友的影響，想為退休做準備。那裏很美，配套設施也逐漸豐富，還建了海澱外國語分校。
最近通過妳的文章了解了房地產，意識到花四五百萬買房地產可能是個錯誤——流動性差，利用率低（我最多在城裏住半年，現在在城裏工作，只能周末住）。我想問壹下，交房後應該馬上賣掉嗎？現在大勢不好，可能賣不好。妳想等嗎？
答:妳好，這是壹個戰略錯誤。北京周邊所有的別墅包括房子都是高品質的，高品質也是開發商的賣點。
但是這種房子首先流動性不好，其次貸款難，第三實用性低。壹年住不了幾次，需要保養。每次過去住都要提前打掃衛生，交房後還要買家具家電。如果妳沒有所有的設備，住在裏面會很空，這有點像民宿。這是另壹項開支。
可出租、可貸款、可居住和可出售是投資房地產的最後壹道防線。即使妳不能跑贏市場，妳也應該遵守這個原則。可出租意味著市場有需求。有需求才會有價值，投資才有意義。放貸是銀行對房地產價值的認可。無論何時妳把紅皮書存入銀行，妳都可以很快取到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流動性主要指居住和銷售。只有當人們能夠生活並需要基本設施並滿足基本生活需求時，他們才願意生活。可售是指交易量必須活躍且交易量較低的二手房市場，價值會打折扣。優質房產不僅僅是住房，更是壹種金融屬性非常強的產品。
我建議妳在交房前計劃處理掉它。妳可以問開發商的銷售或者妳自己的渠道，如果妳等到交房之後；二手房市場很清晰，大家都看得很清楚。到時候它會賣得更多，也更難賣。現在它會更好，即使它以某種價格打折。置換到市區的純投資盤的收益比這種盤更客觀！
我建議仔細閱讀Planet Top的文章《北京房地產投資的核心邏輯和原則》，“未來五年拼命換倉，賣空雜七雜八的菜，只保留占優勢的菜”。祝壹切順利，有問題可以問我。
問:妳好，景先生。我想很多問答都提到了加杠桿，比如:首付400，加杠桿500-700，總價1000。大概是這樣。我想問壹下如何操作杠桿。目前戶口在北京，人在外地工作，北京無房。考慮到孩子後期要回北京讀高中，他們打算買房。目前我們在外地有兩套房，有商業貸款1萬。壹套市值至少600萬，壹套400萬。
手頭現金約350萬。扣除教育的日常開支後，年收入有50-70萬的儲蓄。在北京買房主要是保值和後期居住。我目前還沒決定買多少錢的房子。我想先問問怎麽加杠桿。我感覺即使加了這麽多杠桿，以後也不會有還貸壓力。我不知道大意是什麽。謝謝妳
答:回答:您好，感謝您的信任！1:妳的債務相對較少。首先，妳應該把握杠桿，這是非常重要的。如果妳根本沒有貸款，或者貸款很低，妳的回報率就很低。有了杠桿，妳的回報率可以翻倍。
我建議妳賣掉其他地方的房產，只要有壹套自己住的就行，其余的盡量賣掉，當然不是虧本，而是慢慢賣。中長期來看，國外的流動性和升值幅度都不如北京，變現後拿到的現金加杠桿繼續在北京買房。
外地的房子做完了，現金能有800左右，可以加400左右的杠桿。在北京投資買房非常簡單。放棄概念區域的炒作，選擇核心區熱門區域的優質板塊。該投資看好趨勢，並利用城市的經濟增長和人口紅利，堅定持有核心區優質物業的房地產。
只要有收益，後期就有繼續建倉的機會！這壹直是我的想法；星球上所有的問答和文章不僅僅是教妳如何投資房地產，更多的是教妳成為壹名專業的投資者，並使妳手中的貨幣收益最大化。2.請給我發壹條關於如何提高杠桿率的私信，註意杠桿率。
我建議妳仔細閱讀“如果妳不懂杠桿，妳就無法前進”這篇文章。我祝壹切順利，如果妳有任何問題，請向我提問。
描述:非京籍，工作居住證，工作地點:金臺趙茜10。目前房源2套，老北苑佳興苑2套，戶型壹般，市值600+；R&F節日步行街有兩個公寓，公寓還可以，市值600-。我計劃先除掉老北苑，然後在登陸後借除掉R&F節散步的機會，再閱讀妳的分析；獨立真的不行，通勤地鐵可以接受。天津的房地產要等到上岸才安全。孩子在朝陽上初中，目前在市區租房，五年後回去住。
選擇:預算700元，無通州資質，最好有地鐵，以自駕為主，每周參加兩次早高峰。根據妳的文章內容，選擇回龍觀、順義後沙峪、亦莊、九宮、瀛海、西紅門；1.回龍觀:主要活動在東南地區，所以我從來沒有去過。2.後沙峪:看了中糧祥雲，很熱鬧。我感覺周圍有很多工廠，其他社區也很破舊。此外，萬科天竺悅城還有650+價格的122三居室，非常安靜。租金價格為1，000+，近兩年房價波動不大。自住通勤也可以接受。順便說壹下，妳說租賃不包括在參考中。
3.亦莊:河西金域東郡海子府。如果我去年看到妳的推薦，我可能會買它。這兩個板塊的價格現在能8w嗎？我有點擔心。我目前只能買兩套公寓。或者這個時候有更好的選擇嗎？東路伊凱中心和通泰國際大廈很便宜，有兩個500+的公寓，但看過凱廷堂後不考慮它們。在亦莊買壹套普通的三居室可能很難。我想盡力選擇新品質南北通透的高品質公寓。
4.我計劃本周參觀的故宮在德賢公館和郭雲村沒有地鐵。龍潤花園有地鐵。5.高米店，順馳領海，新力西斯萊如果以後獨立可能會有點遠，近期打算去看看。如果妳對我的想法有任何疑問，請給我壹些建議。我將集中討論1-2區域。謝謝大家！
答:回答:您好，感謝您的信任！1，在郊區買房為了定居，比較穩定的方式是以最低的總價買壹個質量次好的小房子，必須是質量次好的大社區或物業管理次好的大社區；居住體驗各方面都很突出，地鐵是加分項；通勤購房者的特點是無法接受主城區的高房價和老年化，只為品質犧牲距離；如果質量壹般，流量差，在市場上的競爭優勢就比較小。
妳的情況更適合這種穩定的方式。現在妳有兩套房子，壹套老北苑，壹套豆各莊。這兩套房子雖然漲幅壹般，但保值性還不錯，不會跌得很嚴重。如果這兩個房子現階段出售，則為1200 w；這筆錢可以在北京的領先地區或熱門地區取代壹套新的三居室公寓；或者高品質的兩居室；妳在趙茜金臺工作，妳附近的壹些優質地段可以被雙井和超清買下，他們的生活質量將得到改善。
這些區域的房子的增加與這些較冷的板塊和遠郊之間有很大的差距；北苑地區的未來新貴次於新。東部有奧森、望京板塊和市場舊房，豆各莊有大量安置房。後期地區生活質量很難提高，焦化廠還不是最致命的。好處是有地鐵，離市區近，但北京的地鐵不再是稀缺的配套設施。只有R&F步行街是精品樓盤，其他都是政策性福利房，人群結構壹般；該商圈北鄰京哈高速，南臨京津高速，西臨東五環，東臨通惠河，北靠各工廠禁毒教育基地。這些不利因素將限制該地區未來的發展。R&F音樂節多年來壹直是橫著走的；這兩個房子要優化；
現在北京的房價輪動規律是遇到牛市；第壹波上漲是學區房和熱門區域（核心區）品質遜色，第二波依然是學區+成熟外溢區域（品質同樣遜色），外溢區域的市場情況是上車領漲。其邏輯是，在樓市上行期，部分購房者在核心區上車壓力較大或資金預算有限，會第壹時間選擇在交通便利的溢出區上車，但房價並未大幅上漲，第三波仍是學區。第四波將轉向冷門板塊，這也是質量較差的新盤。這些冷門板塊普遍存在溢價現象，而上漲的前提是溢價必須清零。這是大行情出現時房價輪動的規律；
按照效率優先的原則，置換方案應該是在這波行情上漲前把老北苑和豆各莊處理掉，買壹套優質板塊吃下壹輪行情，摩擦成本大概率（90%）在下壹輪上漲中賺回來，而且會有可觀的利潤。天津市場火爆的時候，房子會置換落戶遠郊積分。有壹個時間點:天津市場火熱的時候價格占優，而北京遠郊市場相對起步。
妳的底倉還可以，主戰場要在龍頭板塊，其次不要買太差的點位，高米店的西紅門和回龍觀比較安全；不要只看便宜的。在同壹個時間維度上，有些股票漲得很快，有些股票漲得很差。這是有原因的。買房的普通投資者壹般只買便宜的，根據是否買得起來判斷壹個小區的價格。如果妳買得起，妳會覺得價格便宜，性價比高。可以買投資，但是買不起就會覺得太貴。
壹個合格的投資者在判斷市場時應該跳出主觀思維。首先要考慮的是這裏是否有價值。如果有，值得入手嗎？值得從妳進入場館所需的最低資金開始，然後看看妳能調動多少資金，差額是多少，以及妳是否能找到彌補這壹缺口的方法。經過精算，如果真的很難產生巨大的差異，那就退壹步選擇第二產業。這才是正確的選房邏輯；亦莊路以東這些便宜的板塊第壹個是高密度和產住混合，所以價格會便宜，這相當於只有少部分人被市場認可，而亦莊的大部分購買力都集中在河西，所以價格會提高。
我建議仔細閱讀精華專欄中的文章“81#北京房地產投資的核心邏輯和原則”。祝壹切順利！
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04#未來五年，孤註壹擲地換倉，做空雜菜，只留優勢菜。
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