對大亞灣“失血”自嘲的龍文是深市投資者的縮影。雖然國家統計局數據顯示惠州房價上漲，但惠陽大亞灣難以轉手的問題並未改變，“有價無市”的局面讓投資客深陷其中。
大亞灣和惠陽是深圳最知名的地區，這兩個地區的爭議不僅在於大亞灣核電站（實際上位於深圳大鵬），還在於“鬼城”的稱號。
繼深圳、東莞限購之後，這裏的樓市也開始“限購”。“新購住房限售三年，重點區域（惠陽和大亞灣）暫停向在該區域擁有壹套及以上住房的非本地戶籍居民銷售新建商品住房。”在被住建部約談11天後，惠州出人意料地跟進調控，選擇在惠陽大亞灣限購。
據市場人士稱，從限購政策的力度來看，不將交易熱點惠城區和仲愷高新區納入重點區域有點“隔靴搔癢”。也有業內人士解讀稱，限價力量將在半年後出現，等到潮水退去就知道誰在裸泳了。
惠州新政是精準調控還是刮刮樂？
惠州正式進入“限購時代”，源於立秋第三天發布的這壹文件。
8月9日0時，惠州市住建局等六部門發布《關於進壹步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，惠州樓市調控新政靴子落地。
重點內容主要包括:在限購方面，重點區域將暫停向在本區域擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民銷售新建商品住房。在價格方面，加強新建商品房預售和價格備案管理；土地方面，建立健全房價地價聯動機制，優化土地招拍掛規則，實行“限房價、限地價、競建設、競質量”等出讓方式；
“此外，其他政策都是聲明，沒有實質性內容。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李透露，惠州恐怕會出臺更多重磅政策。惠州的樓市需求嚴重依賴深圳的溢出效應，而這壹新政是惠州能做的極限。
值得註意的是，這是惠州調控歷史以來首次提出在林深“重點區域”限購，並明確“非惠州戶籍”。在政策解讀部分條款的說明中，惠州特別提到“重點區域”是指“大亞灣經濟技術開發區和惠陽區”。
然而，目前惠陽大亞灣的新房銷售量並不在惠州前列。據樂有家研究中心數據顯示，7月惠城區網簽量占比24.1%，排名第壹；仲愷區占比23.4%，排名第二；博羅縣占比為17.2%，排名第三。
由於惠城區和仲愷高新區不在重點限制區域內，因此也被市場認為是在“摸爬滾打”。
對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，惠州樓市承載了深圳大量的外溢需求。大亞灣和惠陽實施限購後，預計當地樓市會幹凈很多。
“事實上，惠州出臺政策的更深層次目的是精準打擊從深圳溢出的熱錢。”資深業內人士林伯禮評論稱，之所以“重點區域”包括距離深圳最近的大亞灣和惠陽區，但中心區域惠城區沒有，似乎不無道理。
“我寧願在深圳有壹張床，也不願在大亞灣有壹間海景房”
值得註意的是，《通知》要求的“三年定期出售”自2017年起實施，並非新政策。這份文件只是強調“嚴格執行”，而不是延長限售期。
但這仍然意味著投資拍賣必須至少舉行5-8年。未來二手房市場無論是存量壓力還是持有成本都不小。
易居柯睿總經理陳洪海表示，惠州的二手房市場壹直很平淡，二手房市場需要持有房產證三年，短期內影響不大，但也是調控市場的必要補丁措施。
對此，投資者龍文也深有感觸，“大亞灣的房子想在三年內賣出去，很難上天。”
因為大亞灣不限購，所以此前房價上漲的背後有很多炒房的幕後推手。然而，智訊財經走訪惠州大亞灣發現，由於投資型房源占比巨大，除了少數相對成熟的大型房源外，大亞灣相當數量的樓盤入住率不足30%，空置率仍處於較高水平。
大亞灣靠近深圳，這也是龍文看到的最大優勢之壹。此外，近年來，在大灣區和“大深圳都市圈”概念的加持下，越來越多的“粵B”汽車開始湧入惠州大亞灣這個靠近深圳的不限購城市。根據樂有家的數據，2021上半年惠州的買家中，深圳客戶占比超過50%，而惠州本地買家僅占20%左右。
據中介機構樂有家統計，深圳客戶投資大亞灣區的比例高達33%，位居第壹。雖然從深圳北站乘坐高鐵到大亞灣惠州南站只需265，438+0分鐘，但等待路上的通勤時間很長，而開車往返深圳總是傳言是許多買家的規劃中的壹個槽點。大多數外國投資者購買預期，而不是住在自己的房子裏。他們不可避免地會陷入租房、住在自己家裏和試圖轉手的困境。
很多人都有春天面朝大海的海景別墅的情節，而有山有山有海的大亞灣海景房被專業投資者戲稱為“有毒美女”，這也讓壹些投資者覺得寧願在深圳擁有壹張床也不願擁有大亞灣海景房。
來自樂有家的統計數據顯示，7月各區網簽均呈下降趨勢，其中大亞灣網簽897套，環比上升49.09%，降幅惠州最大。
“惠州二手房交易太難轉手了。”資深房地產顧問大衛也指出，惠州現在的限購政策相當不錯。至少，避坑對買家的傷害沒那麽大，只能傷害壹次。
32歲的惠州經紀人葉晨告訴智訊財經，盡管壹些二手房可以原價出售，但評估價可能不會根據實際售價進行評估，買家的貸款將受到限制。在價格相差不大的情況下，客戶還是更願意購買新房。
業內:限購後，惠州被迫告別樓市依賴。
與深圳、東莞的樓市不同，惠州市場貨源充足，存在壹定的庫存壓力。機構數據顯示，2021上半年，申萬匯去化周期為惠州最長，達到15個月。從成交價格來看，上半年惠州壹手住宅均價保持平穩微漲態勢，均價接近1.2萬元/㎡。2021上半年惠州成交64228套，同比下降15.7%。
土地市場方面，據業內統計，今年上半年惠州39宗掛牌出讓土地中頻頻出現“地王”，個別地塊樓面價高達91、61元/㎡。目前除了核心區，惠州的房價普遍在9000元/㎡左右。
與此同時，惠州的地價也屢創新高，但市場成交卻不容樂觀。對於這壹現象，李分析稱，這與惠州樓市的獨特屬性有關，因為惠州樓市的需求嚴重依賴深圳外溢。目前受深圳樓市低迷影響，惠州樓市處於下行周期，房價上漲只是結構性因素。
“此外，惠州目前的房貸利率已經上升到非常高的水平，首套房利率為6.82%，二套房利率為7.2%。而且，新房和二手房的放款周期都很長。”李判斷，限購落地後，未來惠州樓市將開啟下行過程，迫使惠州告別樓市依賴。
有投資者調侃，“不限購的城市不是好城市。”當談到大灣區是否會有更多城市加入監管時，許多業內人士壹致認為監管永遠不會結束。
註:文和葉晨為化名。