包括論壇的日期和標點符號在內，新聞正文總共93個字符。但正如人們通常認為的那樣，官方消息越短越重要。壹個普遍的解讀是，這是在向社會釋放壹個信號:房地產稅遲早要開征。而且，很有可能會提前在幾個城市試點，然後慢慢推向需要征用的城市。
房地產研究機構RealData首席分析師許小樂對《證券日報》記者表示，目前房地產稅在法律依據和技術手段上沒有太多問題，但如何找到合適的政策出臺時機，確保政策出臺後不會對市場預期產生大的影響是關鍵。
那麽，什麽是房地產稅，會對市場產生什麽影響？為什麽這項改革已經提出多年，仍然難以取得實質性進展？
從財產稅和房地產稅到房地產稅
所謂房地產稅，在中國也稱為城市房地產稅，是根據房地產所有者或抵押權人的價格或租金對城鎮房屋和土地征收的壹種財產稅。
新中國成立之初，房產稅和房地產稅是分開的。1950，1年6月，中央人民政府國務院頒布了《關於統壹國家稅收管理的決定》和《國家稅收管理實施原則》，在全國設立了14個稅種，其中包括房產稅和房地產稅。房產稅只對房地產征收，不包括房地產的價值，後來在實際執行中合並為城市房地產稅。
1951 8月8日，國務院頒布了《城市房地產稅暫行條例》，規定對房地產和土地征收房產稅。房價和地價不易分割的，征收房地產稅。此時，房產稅和房地產稅屬於壹個稅種中的兩個稅目。
改革開放後，在1983和1984中，我國進行了分兩步走的“利改稅”和工商稅制改革。從1986 65438+10月1起，《房地產稅暫行條例》正式生效。上述城市房地產稅暫行條例對國內企業和個人停止使用，但對外資企業和其他涉外單位仍然適用。這樣，壹套“內外有別”的房地產稅收制度已經初步形成。
從65438到0994，我實施了大規模的稅制改革，初步建立了適應社會主義市場經濟體制的稅制。房地產稅體系也初步建立，其中與房地產所有權和土地使用權直接相關的稅種有五個:房產稅、城鎮土地使用稅、城鎮房地產稅、耕地占用稅和土地增值稅；間接相關的稅種有六個:營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅、企業所得稅、契稅和印花稅。
從2001到2010，我國稅制進壹步簡化和規範，稅負更加公平。在房地產稅制方面，取消了城市房地產稅（2009年元旦取消了《城市房地產稅暫行條例》），將內部征收的房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅改為內外統壹征收，消除了“內外有別”的壁壘。（2003年6月5438+10月黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若幹問題的決定》提出，“有條件的地方要對房地產征收統壹規範的房產稅”。房產稅是房地產稅的別稱，但這項改革並沒有進行。)
自2010年以來，中國已成為世界第二大經濟體。與此同時，收入分配不公、貧富分化、中央與地方財權和支出責任錯位等問題日益凸顯，亟需以提高直接稅比重、完善地方稅體系為方向推進新壹輪稅制改革。房地產稅改革已成為新壹輪稅制改革的引擎。
201165438+10月28日，重慶和上海開始實施房地產稅改革試點，對部分個人住房征收房產稅。2013、11黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》明確了稅收法定原則，指明了“加快房地產稅立法、適時推進改革”的方向。
基於上述房地產稅制度的演變，中國人民大學財政金融學院教授安體富認為，房地產稅的概念可以由窄到寬分為四個層次:對個人住房征收房產稅、物業稅、房地產稅和房地產稅制度。
十八屆三中全會之前的房地產稅改革，以及2011年重慶和上海的房地產稅改革試點都是對特定對象征收的房產稅，即個人擁有的房屋，或住宅房產稅。這是小口徑的房產稅，只對房子的價值征稅，不對房產征稅。
1986《房產稅暫行條例》規定了壹種中等口徑的房產稅，其計稅依據是房產原值扣除壹定比例後的余值。這裏的“房地產原值”包括取得土地使用權所支付的價款、開發土地所發生的成本和費用等。也就是說，中等規模的“房產稅”是對房地產和不動產壹起征稅，而計稅依據包括房價和地價。
大規模房地產稅的概念是指房地產稅收制度，包括與房地產所有權和土地使用權以及房地產建設、開發和流通直接和間接相關的十多種相關稅費。
為什麽要推進房地產稅制改革？
從2003年十六屆三中全會到2013年十八屆三中全會，十余份重要官方文件對房地產稅改革的表述從“開征房產稅”到“推進房地產稅改革”，再到“加快房地產稅立法並適時推進改革”。
在上述研究中，安體富教授及其合作者認為，十八屆三中全會《決定》中提出的“房地產稅”概念與“房地產稅”僅壹字之差，但
征稅範圍從簡單的房屋擴大到房屋和土地。
其意義主要體現在以下四個方面。
首先，解決了雙重征稅的問題。原本房產稅是根據房屋價值或租金向房屋所有人征收的，但有學者指出，房屋價值包含了使用土地的成本，即土地出讓金，而城市土地使用稅和房產稅是對土地從價征收的，這導致了重復征稅的問題。未來的房地產稅將是房地產稅和城鎮土地使用稅的結合，房地產稅將根據市場價值對整個房地產征收。這壹方面符合《物權法》和《城市房地產管理法》規定的“房地壹致”原則，另壹方面，“重復征稅”的疑問也得以輕松解決。
其次，稅收設計將與經濟發展更加協調。未來的房地產稅將根據房地產評估後的房地產市場價值（按人均面積或價值扣除）征收，這可以避免目前房地產稅以原始價值為計稅基礎的問題，城鎮土地使用稅按土地面積征收，土地的增值和房屋的溢價和折舊無法反映在稅收收入中， 這與當前房地產發展形勢極不協調，與國際慣例脫節，削弱了稅收的宏觀調控功能。
第三，政府公共支出在居民房地產中的資本化可以得到合理的“回收”。房地產的升值主要體現在土地的升值上。土地的升值壹方面來自土地資源的稀缺性和用途管制，另壹方面來自政府基礎設施建設的投資，如地鐵、公園、學校和醫院的建設，使周邊房地產的價值增加。然而，根據現有的房產稅規定，居民住房所有權是“零稅負”，這使得有房者比無房者享受更多的公共服務，有房者比少房者享受更多的公共服務，但他們並沒有履行更多的納稅義務，這違反了公平原則。對不動產持有環節征收的房地產稅，是居民對轄區內享有的公共服務和公共設施的“購買”，是政府公共支出資本化為居民不動產價值的“回收”。
最後，開征房地產稅將使房地產稅制更加合理。作者強調，在增加房地產所有權稅收負擔的同時，必須降低開發和交易的稅收負擔。這不僅可以穩定稅負，還可以幫助人們獲得對稅制改革的支持，鼓勵房屋的流通、經營和出租，減少房屋和土地的閑置。當房地產市場處於“賣方市場”時，它還可以通過將成本轉移給買家來提高房價，而不僅僅是因為征收房地產稅。
以上實際上解釋了房地產稅的壹般職能，即:
獲得財政收入，調節經濟運行，調節收入分配。
所謂取得財政收入，就是從房地產開發、轉讓、持有三個環節征收房地產稅。與目前不在持有環節征稅的中國相比，將征稅範圍擴大到持有環節無疑將提供新的稅源。
所謂調節經濟運行，主要是指房地產稅影響房地產價格，從而直接影響房地產的供求關系，間接影響整個市場的供求關系的功能。
所謂調節收入分配主要是指房地產稅是財產稅，有財產的人納稅，沒有財產的人不納稅，財產多的人納稅多，財產少的人納稅少的原則。這有利於公平的收入分配。
房地產稅的負面影響
然而，壹些研究指出，貿然征收房產稅對宏觀經濟有負面影響。
基於銀行能否區分企業貸款是投資於實體經濟還是房地產行業，壹項研究分析了房產稅（對家庭存量住房）引入房地產市場前後的宏觀經濟影響。
首先，房產稅的推出對房地產開發投資、房價和新建住房產量具有明顯的抑制作用。由於房產稅增加了持有房產的成本，房地產市場將面臨壓力。
其次，房產稅的開征對實體經濟投資具有雙重作用:壹方面，它具有積極的擠入效應，增加了實物投資；另壹方面，由於企業家的財產凈值下降，產生了負抵押效應，從而減少了實物投資。
第三，長期來看，實體經濟投資需求減少帶來的負抵押效應大於實體經濟投資需求增加帶來的正擠入效應，實物資本總量減少導致產出下降。
第四，在短期內，當銀行無法區分貸款是投向實體經濟還是房地產行業時，由於前期的負抵押效應大於正擠入效應，實物資本總額減少，產出減少；當銀行能夠明確區分兩者時，由於銀行可以更好地服務於實體經濟，早期的負抵押效應變得小於正擠入效應，實物資本總額增加，產出上升。
第五，短期內，當銀行無法區分貸款是投向實體經濟還是房地產行業時，隨著杠桿率的提高，實物資本總額前期下降較少，後期增加較多，因此產出前期下降較少，後期增加較多；當銀行能夠明確區分兩者時，隨著杠桿率的增加，實物資本總額增加更多，因此產出增加更多。
第六，在短期內，當銀行無法區分貸款是投向實體經濟還是房地產行業時，隨著回報份額的增加，總實物資本前期下降更多，後期上升更少，因此產出減少更多；當銀行能夠明確區分兩者時，隨著回報份額的增加，總實物資本前期增加較少，後期增加較多，因此產出前期增加較少，後期增加較多。
如上所述，房地產稅的功能之壹是調節房價，它直接影響房地產的供求關系，並間接影響整個市場的供求關系。然而，壹項使用家庭微觀數據和地區宏觀數據來區分房地產稅的短期和長期影響的研究發現:
房地產稅實施之初，會帶來存量房供應的壹次性釋放，供需失衡會導致短期內價格回調。但隨著市場供需關系的新平衡，房地產稅平穩運行後，地方政府將成為影響房價長期走勢的關鍵因素，而隨著地方政府對房地產的財政依賴進壹步加強，房價將長期被推高。
這種調控的結果將在短期內造成房價“硬著陸”下跌的波動風險，這不符合中央政府“房地產市場健康穩定發展”和“防止房價大起大落”的調控原則。從長期來看，它將通過增加地方政府對房地產的財政依賴來倒逼經濟的房地產化，這也與中央“建立房地產調控長效機制”的初衷背道而馳。
總之，這樣的調控效果不符合中央治理的初衷和政策預期。
有效征收房地產稅的時機
考慮到房地產稅效應的復雜性，壹些學者強調有效征收房地產稅需要時間。
中國國家稅務總局稅收科學研究院研究員李本貴認為，只有當城鎮化水平趨於穩定，個人住房占個人總資產的比例下降到壹定程度，個人可支配收入水平進壹步提高時，對個人自住住房征收城鎮土地使用稅和房產稅的社會經濟基礎才會實現。
西北政法大學經濟學院研究員周文浩也認為，有效征收或產生房產稅的前提和條件是壹個國家的城市化已經完成或接近完成。
具體來說，如果壹個國家的城鎮化率達到70%，則意味著該國的城鎮化接近完成；當這壹數字超過75%時，壹般認為該國已完成城市化。只有當城市化完成，城市基礎設施的大規模投資和建設結束，各類數據和信息的時間序列和空間排列有規律，住房不再是普通家庭的生產生活資料而是升級為“財產”，並形成直接征稅的基礎時，房產稅才能水到渠成。
或許是因為諸多制約因素的存在，盡管十八屆三中全會在近8年前明確提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”，但房地產稅改革仍“斷斷續續”。
例如，在NPC和CPPCC近五年（2017至2021）的政府工作報告中，僅在2018和2019年提到了“房地產稅立法”，而在其他年份則沒有提及。
根據監管部門確定的“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，立法是房地產稅的關鍵節點。早在2015年，房地產稅法就被寫入當年全國人大的立法計劃。此後，在全國人大常委會2016、2017和2018的立法工作計劃中，房地產稅法被列為當年的“預備項目”。不過，2019之後的年度立法工作計劃中沒有涉及房地產稅。
在本次座談會之前，官方今年四次提及“房地產稅”。3月13日，“十五”規劃和2035年遠景目標綱要發布，“推進房地產稅立法”寫入其中。4月7日，財政部稅政司司長王在國新辦新聞發布會上表示，財政部將“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。5月6日，財政部部長劉昆在財政部官網發表的文章《建立健全有利於高質量發展的現代財稅體制》中也作出了同樣的強調。此外，今年3月的財稅工作座談會也間接提到了這項工作。
對於財政部5月11召開的座談會，多位受訪人士向21世紀經濟報道記者表示，座談會透露的信息顯示，房地產稅已從制度設計階段進展到試點推廣階段，將在部分城市試點。
不管現實制約有多難，我們都希望至少房地產稅的試點工作能夠盡快開展。畢竟，有了試點，我們可以具體了解這項改革的利弊，並確定未來的進壹步選擇。
參考數據
（僅列出期刊論文）:
李本貴:對我國房地產稅改革的思考，《稅收研究》第1期，20265438。
周文浩:《中國現階段是否具備有效開征房產稅的前提和條件分析》，《雲南財經大學學報》2020年第11期。
、、彭、:房產稅對宏觀經濟的影響研究，《金融研究》2020年第8期。
劉，，王崇進:“高房價，土地財政和住房投機:房地產稅能抑制房價嗎？”》，現代財經，第1期，2019期。
胡，樊壹楠:如何定位我國房地產稅的功能，《金融研究》，第1期，2016。
安體富、葛靜:房地產稅立法若幹相關問題研究，《金融與貿易經濟》第8期，2014。