房貸利率掛鉤LPR政策公布已滿壹周，雖然距離10月8日正式落地還有壹個月，但是圍繞房地產貸款政策的博弈已經開始。
根據央行公告，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近壹個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套房貸利率不得低於相應期限LPR報價，二套房不得低於相應期限LPR報價加60BP。
定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
另壹方面，近日，央視財經報道，合肥(樓盤)地區包括建設銀行(601939)、中國銀行(601988)等大型國有銀行以及杭州銀行、華夏銀行(600015)等商業銀行在內的12家銀行暫時停做二手房貸款。其中，杭州(樓盤)銀行和華夏銀行也停止了新房貸款。
房貸利率趨勢難降
家住廣州(樓盤)盧燕燕(化名)，正在為貸款買房而煩惱。
“自從新政公布之後，我壹直十分關心房子的貸款問題。”盧燕燕告訴時代周報記者，她買的新房正處於申請貸款的關鍵時期，是否能在10月8日前簽訂合約將直接決定貸款是采取目前基準利率上浮的方式進行定價，或是以未來掛鉤LPR在加點進行定價。
以盧燕燕所在的廣州為例，現有首套房貸最低利率為基準上浮5%，即5.145%，如果是貸款300萬期限為30年的話，則壹個月要還16371元；新規後，如果按照LPR最新利率4.85%算，同樣是300萬貸款30年的話，壹個月還款15830元，比此前便宜了500多元。
但盧燕燕卻告訴時代周報記者，上述方案只是“最為理想”的狀態——也是房貸利率的下限，現實中的住房貸款大概率會有壹定程度上浮。“我已經跑過好多家銀行，他們給我的預估都是還款總額會較之前上漲大概4萬到5萬元左右，雖然分開20年每月也不過幾百元，但是對於必要支出而言，還是能省壹點算壹點。”
根據融360大數據研究院發布的35個城市最新房貸利率數據來看，目前執行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高於4.85%。而從利率變化趨勢來看，最近幾個月，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
“展望未來壹段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。”國家金融與發展實驗室特聘研究員董希渺在接受媒體采訪時表示，不同銀行對個人住房貸款業務定位不壹樣，在不同區域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會有明顯的分化，而大型商業銀行房貸利率調整預計相對溫和。
“我們目前仍未收到總行進壹步的工作指示”某不願意具名的國有四大行地區負責人告訴時代周報記者，當前實行的仍是“首套房最低執行利率為基準上浮10%，二套房最低執行利率為基準上浮15%”的政策，與之前利率並無區別。
但並不是所有銀行都像國有五大行般氣定神閑。
壹位在城商行負責住房貸款業務的工作人員則對時代周報記者指出，由於城商行等中小型銀行對於利率變動更為敏感，他們在8月25日新政出臺之後壹直在加班加點研究如何跟進政策。“目前房貸利率雖然還維持在首套上浮10%，二套上浮15%的水平，但可能最近幾周就會有比較明顯的調整。”
值得註意的是，8月26日，央行廣州分行率先表態，杜絕“貸款利率隱性下限”行為，落實房貸利率定價基準的調整。
對此，上述國有銀行管理層人士對時代周報指出，在近期央行各分支機構在確定加點下限時，住房貸款利率上行趨勢將會十分明顯。
銀行資金面依然緊張
但跑了壹個星期銀行的盧燕燕發現，就算她鐵了心要在近期把貸款跑下來，但銀行緊張的房貸額度，還是成為限制她盡快住進新家的“攔路虎”。
2019年進入下半年以來，不少熱點區域的房貸利率出現明顯上調，步伐越來越密集。其中貸款資金額度長期處於緊張是重要原因。
據了解，暫停二手房貸款並不是由於出臺了相關政策，只是部分銀行額度用完。
“今年以來，我們的住房貸款都是要等額度才能批準下來，壹般來說等候時間都要壹個月左右。”上述國有四大行地區負責人告訴時代周報記者，今年以來對於住房貸款的使用都卡得比較緊，上述時間大多數情況下只適用於壹手房，對於部分二手房交易， 放款時間甚至已經達到明年。
“這壹次額度的明顯收緊大概是從7月收緊的。”廣東壹家商業股份銀行的工作人員也對時代周報指出，從7月第二周之後，該行在房貸額度方面出現明確收緊。“壹開始是放款周期變長，目前已經不能承諾放款時間，有額度就可以放款。”
至於房貸是否仍將延續收緊，中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表達了樂觀看法：“央行點名很清楚，是限制違規資金流入房地產，對於正常的按揭貸款，沒有任何收緊，基本沒有影響。”