近日，第壹財經記者獲悉，央行、銀監會聯合向金融機構發出通知，要求銀行業金融機構按照合法合規、風險可控、業務可持續的原則，安全有序開展房地產項目M&A貸款業務，重點支持優質房地產企業收購存在經營風險的優質房地產項目。
通知內容主要涉及六個方面，即穩步有序發展M&A貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供M&A融資咨詢服務、提高M&A服務效率、做好風險管理、建立報告制度和公示機制。
市場分析人士認為，監管層此舉意在緩解處境危險的房企的流動性壓力。未來在政策多維度的發力下，優質房企的優勢有望進壹步擴大。受此消息影響，地產股20日早盤強勢高開。板塊指數上漲0.95%，位居行業漲幅榜第二。
盤活危中房地產企業資產
並購重組壹直是盤活危在旦夕的房地產企業資產的重要手段。然而，值得註意的是，不同於前幾輪M&A和房地產行業的重組交易，大多數目標是股權。本次通知明確，重點支持優質房地產企業兼並收購危困房地產企業優質項目，而非企業自身。
通知明確，銀行業金融機構要按照合法合規、風險可控、業務可持續的原則，穩健有序開展房地產項目M&A貸款業務，重點支持優質房地產企業兼並收購流動性困難的房地產企業優質項目。
“過去房地產企業也有壹些經營困難。國內每年都有大量中小房企倒閉，但這些房企的退出並不會對市場造成沖擊。化解風險的重要手段之壹就是並購，被其他大企業收購或買下。目前壹些比較大的房地產企業出現了風險事件，並購也是做好風險化解的壹個非常重要的手段。”第壹財經從接近監管層的人士處了解到，《通知》並購主體要有好的條件，否則也會拖累參與並購的房地產企業。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，M&A的目的是為了化解困難房企的項目，包括可能存在未完成業務的房企項目，與企業股權收購無關，屬於業務範圍。“預計銀行並購貸款和並購相關債券將顯著發揮作用，為該類並購提供更好的金融服務。”
平安證券研究報告指出，《通知》意在加快救助處於危險中的房地產企業完成項目轉讓，緩解處於危險中的房地產企業的流動性壓力。從收購對象和收購主體來看，《通知》強調，收購對象為存在風險、經營困難的大型房地產企業優質項目；收購主體自身條件較好。
在當前的房地產行業，M&A可能是壹劑速效藥，是激活企業、盤活資產的重要途徑。20日，據市場消息，融創中國近日成功出讓上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心區酒店、寫字樓三個項目，預計成交總價26.8億元。兩個月來，融創通過項目處置和資本運作，募集資金超過200億元。
65438年2月8日，招商蛇口在交易商協會註冊M&A票據，為並購房地產項目募集資金。
在風險控制方面，《通知》進壹步明確，銀行業金融機構應當按照穿透原則對項目的合規性進行評估。不能只看項目的表面，更要深入到底層，看項目是否合規。同時，嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強M&A貸款的風險控制和貸後管理，監控資金使用情況。
根據《商業銀行M&A貸款風險管理指引》，商業銀行對單壹借款人的M&A貸款余額不得超過同期本行壹級資本凈額的5%；M&A貸款占M&A交易價格的比例不得高於60%；M&A貸款的期限壹般不超過七年。
行業格局有望被重塑。
2021年9月以來，房企信貸事件時有發生，銷售下行的融資困境讓不少大型房企陷入流動性危機。這也使得M&A房地產企業的融資陷入了壹個“死循環”。比如，部分房地產企業擔心經營困難的房地產企業的負債M&A可能會影響收購方自身的負債指標；同時，銀行受到監管指標管理的限制，放貸也有壹定的限制。
融資環境的改善是房地產企業進行項目並購的直接動力源。四季度以來，金融部門多次發聲“滿足住房信貸合理需求”“促進房地產業健康發展和良性循環”。
與此同時，金融管理部門的許多重要會議相繼召開，以促進房地產業保持良性循環。據悉，近日，央行和國資委召開了房地產企業座談會。參與者主要是優質大型民營房地產企業和國有房地產企業，鼓勵優質企業按照市場化原則收購有風險的大型房地產企業的優質項目。
此外，央行和銀監會近日召集部分銀行業金融機構座談，希望銀行業金融機構能夠積極推動和提供M&A貸款，不要盲目從有風險的大型房地產企業撤資。
平安證券認為，隨著相關政策的落實，除了盤活脫險房企流動性，優質民企和央企有望借助政策東風擴大優勢。同時，在項目選擇、融資支持、風險管理等方面給予政策支持。也有望幫助受讓房企控制並購風險。
據Wind統計，截至6月65438+2月19，2021四季度房地產行業M&A金額為2678.4億元，同比分別增長103%和71.5%。
平安證券預計，從美國和日本的經驗來看，行業將在陣痛期後迎來並購高峰。這壹政策的出臺有望加速行業洗牌。“劣幣”出清後，行業格局有望重塑，優質房企優勢有望進壹步擴大。隨著更多支持政策的出臺，行業並購有望進壹步增加。