靠賣地發展經濟的時代已經過去了。依靠經濟創新發展新經濟是實現長期可持續發展的必然選擇。所以今天，邊肖在這裏整理了經濟的相關知識。我們來看看吧！
土地出讓收入下降了30%。為什麽會下降？
對於土地出讓金大幅下降的原因，朱道林認為，土地作為壹種生產要素，其市場需求必然直接受到實體經濟發展和宏觀經濟走勢的影響，因此土地出讓規模在不同時期出現波動是正常的。
“此外，今年受新冠肺炎疫情和國際政治經濟形勢的影響，中國經濟增長速度有所下降，相應的土地市場需求也有所下降。而且，改革開放40多年來，中國已經進入城市化和工業發展的後期階段，對各種建設用地的需求也在下降。在這些綜合因素下，土地出讓規模下降是必然的。”朱道林說。
蘇州大學王堅法學院副院長程也持類似觀點。“2022年上半年土地出讓金大幅下降的背後有偶然原因，也有長期必然原因。偶然的原因是疫情影響了許多城市行政部門的運作，房企線下開工困難，影響了市場信心；不可避免的原因是中國的住宅市場接近飽和”。
受訪學者認為，迫切需要開始深化改革。
不過，房地產研究機構中智研究院綜合了2017至2021年全國主要城市土地出讓金占壹般公共預算收入的比重，分析了全國主要城市對土地的財政依賴度，其中杭州、佛山、南京、武漢、廣州、Xi安等城市的數值均超過100%，成都、鄭州、三亞、廈門等城市也超過了這壹數值。
這意味著即使在城市化的後期，土地出讓金仍然遠遠超過稅收，是地方財政的主要來源。
對於地方土地依賴的慣性，中國人民大學經濟學院院長劉守英在接受《財經》記者采訪時指出，過去幾十年，迅速擴張的“土地財政”幫助政府以前所未有的速度積累原始資本。同時，土地出讓金支持了中國數百個城市的基礎設施建設，有力地促進了中國的經濟發展、城市化和工業化。然而，隨著城市化進程的放緩和“靠土地發展”模式中許多潛在問題的積累，土地作為經濟增長引擎的功能將難以持續。
朱道臨也認為，“城市裏的土地是有限的，地方政府不可能永遠賣地；即使仍然有土地出售，它仍然取決於土地需求者，即是否有人願意購買它；而且，土地市場總會受到經濟波動的影響。”
事實上，十多年前就有觀點呼籲地方政府啟動經濟轉型，擺脫土地財政依賴，並指出土地財政的潛在負面影響。然而，這些呼籲收效甚微。十年來，土地出讓金占地方財政收入的比重從2013年的近60%提高到2021年的90%以上。
對此，程表示:“長期以來，地方政府的態度壹直是‘收入還可以’‘生活可以繼續下去’，因此缺乏改革的動力，也沒有感覺到改革的必要性。改革是由危機推動的，而“沒錢”作為壹種誘因可以極大地改變地方政府得過且過的態度。因此，在我看來，土地出讓收入下降與其說是地方政府的危機，不如說是推動改革、增加地方經濟轉型動力的機遇。所以這不是壞事，實際上是符合變化的要求。”
不過，程也承認，短期內，賣地收入的減少無法通過增加其他產能來彌補，這意味著當地發展將進入“陣痛期”。
緊縮生活與擺脫路徑依賴
追溯土地財政模式的起源不難發現，1994分稅制改革後，地方政府的財力和事權並不對等，擴大收入來源迫在眉睫。此外，房地產市場的快速發展帶動了土地相關收入的快速增長，這使得地方政府在既得利益的驅動下更加依賴土地財政。這也導致了地方政府的“短期”行為，專註於追求眼前的經濟增長。
基於上述前提，不少學者認為“土地紅利”對地方政府形成了路徑依賴和思維依賴。
壹方面是長期的路徑依賴，另壹方面需要面對土地出讓金大幅下降的現實。中央財經大學經濟學院副教授、公共政策研究中心主任幹露表達了他的擔憂。“這很可能會對當地的教育、社保、醫保等公共服務和基礎設施等工作人員的積極性產生影響，行政效率也會降低。”
對此，程建議，面對財政緊縮，政府應減少開支，把資金用在最急需的地方。“手裏沒有錢，應對的辦法其實是開源節流。說白了開源就是加稅，但這肯定是不行的。國家壹直在加大力度實施大規模增值稅退稅政策，不可能每個人都多繳稅。重要的是減少開支。對於不太緊急的項目，如拓寬道路和修復地鐵，地方政府沒有必要在近期撥款並開始建設。”
此外，與土地財政密切相關的房地產行業可能引發的風險值得進壹步考慮和研究。
復旦大學經濟學院教授蘭曉歡曾公開表示，土地的真正力量並不完全體現在“土地財政”上，而是以土地為抵押策動的銀行信貸等資金。在他看來，壹旦“土地財政”與資本市場嫁接，加上杠桿，就形成了“土地財政”，這種“土地財政”像滾雪球壹樣，推動了經濟的快速發展，也為地方政府制造了越來越多的債務。
在中國，房地產企業壹直依靠高杠桿和高周轉來實現快速擴張。甚至房地產頭部企業也采用這種模式。具體操作是房企拿地後迅速開工，使項目達到預售條件。拿到預售款後，會通過各種方式提前回籠預售款，然後開始新壹輪的拿地、建設、預售和回籠預售款。
在程看來，過去的房地產開發模式給地方經濟轉型帶來了風險和障礙。
“正是因為中央政府看到了背後的風險，才開始進行改革，並下大決心擺脫房地產的舊發展模式。”程對說。
近年來，中央政府在對房地產市場的多項調控政策中始終堅持“房住不炒”的基本原則，以使市場供求關系真正發揮作用，引導資本流向其他行業。還要求負有調控主體責任的地方政府精準施策、壹城壹策，既避免市場過熱，又防止大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。
倒逼發展模式轉型
2022年4月12日，中國殷鑒投資有限責任公司和社會科學文獻出版社聯合發布《中國投資發展報告》（以下簡稱《報告》）。
報告認為，盡管房地產市場全面見頂已經不遠，但這並不意味著當前中國的經濟發展不再需要房地產，甚至不意味著對房地產的依賴正在迅速下降。近十年來，隨著房地產市場的蓬勃發展，賣地收入已成為大多數城市最重要的財政收入來源，只有房地產稅才能取代土地財政。在歐美國家，房地產稅是地方財政收入的最重要來源。
朱道臨表示，房地產稅本質上是壹種“稅收土地財政”，是通過征收各種土地稅收來支撐的財政收入。“從古代歐洲的什壹稅到近代歐美國家的房地產稅，以及中國歷史上幾個朝代的稅收，這也是這些朝代和國家的主要財政來源。更重要的是，‘稅收土地財政’比現在地方政府獲得的‘財產土地財政’更具可持續性。”朱道林認為。
不過，上述報告也指出，盡管中央政府已開始引導土地財政的根本性改革，但仍需要很長時間。目前只能抑制地方過度投資的沖動，但切斷地方對土地財政的依賴還為時尚早。
因此，與發展“稅收土地財政”相比，朱道臨認為，腳踏實地發展實體經濟是更為現實的選擇。同時他強調，即使短期內發展速度放緩甚至經濟下滑，只要及時轉變發展方式，發展高新技術產業和實體經濟，未來發展就有出路。
幹露提醒說，當地發展高科技產業需要實事求是。“現在所有地方的招商引資都集中在芯片、半導體和新能源汽車領域，但並不是所有地方都適合發展這些產業。壹些地方政府把小微企業做好就很好了，不要好高騖遠。否則到最後不僅行業發展不起來，還會花掉很多錢，得不償失。”
在此基礎上，和程都認為，地方政府應在明晰產權的基礎上盤活存量資產，制定相應的規章制度，完善法律法規，實現存量資產的開發。
“壹些股票資產可能已經被抵押。在這種情況下，如何盤活資源、物盡其用，需要更加細化的規章制度。但現在這壹塊是空白的，地方要盡快補上，這樣才能盡快優化產業結構。”幹露說。
此外，2022年，作為夯實數字經濟發展基礎、擴大有效投資的手段，“新基建”多次寫入地方政府工作報告，成為打造經濟增長新引擎的重要抓手。在程看來，新基建可以充分滿足水泥、鋼筋等原本依賴房地產市場的上下遊企業的業務需求，在穩定就業的同時保持經濟增長。
“對於今天的中國來說，花錢修鐵路比買地蓋房子更令人鼓舞。”程說:“現在有必要激活壹個習慣於路徑依賴的龐大地方政府。讓它動起來，不僅是大腦，還有身體。”
在這方面，幹露建議:“可以建立壹個試驗區進行局部改造。在試驗區，官員的考核標準和地方政府的責任和權力結構都被重新設計。這樣在進行新探索的同時，風險也是可控的。”