華夏時報 記者 李貝貝 上海報道
11月23日，成都市住建局發文，推出12條措施精準應對疫情沖擊，強調要協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息等。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，上述政策是成都基於疫情沖擊下房企經營困難的現實而出臺的保障性措施，屬於營商環境優化的內容。值得註意的是，“成都是當前全國第壹個明確加大房貸投放的城市，具有壹定的信號意義。”
協調金融機構增加信貸投放額度
銀保監會公布的數據顯示，今年以來，房地產貸款增速和集中度出現“雙降”。其中，房地產貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%。截至今年7月底，房地產貸款集中度已連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。
在此背景下，9月24日，人民銀行貨幣政策委員會召開例會，提出要“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。”之後，監管層多次發聲要求金融機構滿足市場正常房貸需求。
11月23日晚間，成都市住房和城鄉建設局（下稱“成都住建局”）發布《關於精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》（下稱《通知》），推出12條措施精準應對疫情沖擊，促進企業穩產滿產，確保完成年度目標。其中，4條措施涉及房地產行業，內容包括提高房地產審批效率、鼓勵項目加快上市銷售、提高房地產預售資金監管使用效率、協調金融機構加大支持力度。
《通知》提出，將協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。
同時，《通知》要求提高預售資金監管使用效率，針對不同信用評定的房企進行差異化預售資金監管。具體來看，企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目並聯竣工驗收備案後，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。
《華夏時報》記者註意到，11月1日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室已明確將優化預售款支取條件，包括預售商品房項目的監管分戶賬內資金達到監管額度後開發企業可申請支取多余部分資金、申請支取的多余部分資金可用於農民工工資支付等。
值得壹提的是，近兩年也是預售資金監管相關政策發布的高峰期。據貝殼研究院統計，截至2021年11月18日，2020年至今全國主要城市***發布相關政策73次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年29次，2016-2019年年均僅約12次。
而為促進房地產平穩健康發展，上述《通知》提出要提高房地產審批效率強化並聯審批，統壹市區兩級辦事流程，實行價格指導、預售許可、開盤銷售等全流程限時辦結，實現總體審批時限壓縮三分之壹以上。
此外，《通知》還鼓勵項目加快上市銷售，建立房地產項目上市調度機制，全面梳理年內可達到預售條件的房地產項目，建立清單逐壹進行服務指導，並且對在土地出讓合同約定的銷售時限內提前上市的項目予以信用激勵等。
營商環境優化信號明顯
11月25日上午，《華夏時報》記者從成都部分銀行了解到，目前成都地區的房貸利率、放款速度較此前相比還未有明顯變化。
比如，中國建設銀行成都錦城支行房貸部工作人員就介紹說，目前個人房貸額度主要用在新房，二手房額度偏緊，至於貸款利率建議《華夏時報》記者與意向樓盤方面進行了解；中國農業銀行成都華陽支行的信貸經理直言，“二手房沒有額度”，其也建議記者購買新房，透露首套房貸款利率目前在5.9%上下，但放款時間“壹般還是需要幾個月的”。
在房企方面，壹位TOP10房企人士向《華夏時報》記者透露，據其了解，相比6、7月份，目前“按揭的速度已經有壹些變化（提速）”。壹位四川本土房企的人士則直言，上述《通知》剛剛下發，關於金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度等舉措，目前作為房企還未有直觀的感受，但“應該是會有積極影響的”。
“成都’穩房貸’政策剛剛出爐，預計具體落地仍需壹段時間。”中原地產首席分析師張大偉謹慎地向《華夏時報》記者表示，成都地區此次發文意味著該地已開始有針對性地緩解當地房地產信貸緊張的現狀。從當前監測的數據來看，包括成都在內的多個城市利率均出現了輕微的變化，但當前銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化，如果放貸速度變化不大，利率輕微變動意義不大。
張大偉進壹步分析指出，按照10月房貸數據，樓市存量積壓排隊，至少需要到2022年壹季度才可能有所緩解。目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。
盡管如此，市場分析人士仍普遍認為，成都《通知》明確“穩房貸”對市場起到了較強的信號意義，預計後續各地亦將明確發文督促銀行加快房貸，有助於房地產行業信心的持續修復。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，上述政策是成都基於疫情沖擊下房企經營困難的現實而出臺的保障性措施，屬於營商環境優化的內容。“成都是當前全國第壹個明確加大房貸投放的城市，具有壹定的信號意義。” 其向《華夏時報》記者表示，本次成都表態將推動房地產供需回升，以及出臺加大房貸投放政策，都釋放出積極信號。
嚴躍進判斷，預計後續各類明確發文督促銀行加快房貸的文件會出臺，以進壹步穩定市場，防範出現爛尾等風險。“據此也可以認為，11月份開始部分城市銷售數據等低迷狀態有望改善，銷售數據跌幅有望收窄。”
58安居客房產研究院分院院長張波則向《華夏時報》記者強調：“從政策的方向來看，整體上並不會持續放松，更大可能是階段性、區域性、有針對性的調整，目標是保持房地產市場整體穩定。