報告顯示，35個樣本中大部分城市供需比偏高，其中大於2.0的城市達到14個，但這壹數字符合目前全國樓市去庫存這壹大背景。
12月17日，同策咨詢研究部聯合同海咨詢發布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，在包括北上廣深等壹線、省會及重點二線在內的35個大中城市中，供需比在1.1以下位於合理區間的城市僅有7個，其中房價最高的深圳（樓盤）供需比數字最小，僅有0.57。而青島（樓盤）、長春（樓盤）、蘭州（樓盤）、沈陽、貴陽、大連（樓盤）六個城市的供需比均超過3，大連供需比則達到7.18，成為樣本中供需關系失衡最嚴重的城市。
“供需比小於1.1，表示供需關系處於合理區間，1.1~2之間屬於相對均衡區間，供需比大於2.0，就屬於供需失衡。”該份調研報告的參與者、同策咨詢研究部總監張宏偉對《第壹財經日報》記者表示。上述報告顯示，35個樣本中大部分城市供需比偏高，其中大於2.0的城市達到14個，但這壹數字符合目前全國樓市去庫存這壹大背景。
供需比在1.1以下位於合理區間的城市有7個，占比20%，北上廣深四大壹線城市全部入圍這壹區間，其中深圳的供需比最低，僅有0.57。另有福州（樓盤）、合肥（樓盤）、石家莊（樓盤）等三個省會省市的供需比也在這壹區間。“供需比位於這壹區間的城市，商品住宅具備較高的投資價值。”張宏偉解釋，對於北上廣深四大壹線城市來說，由於經濟發展快，有更多的就業機會，人口持續流入，未來的住宅需求將保持平穩上升，但由於城市規模的限制，供地將會受到壹定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。
“供需比低的城市，未來房價有可能會繼續上漲。”張宏偉說，以供需比為0.91的上海（樓盤）為例， 2014年常住人口2425.68萬人，人口基數多，且處於穩定增加狀態；由於上海是整個長三角地區經濟中心，產業聚集效應明顯，而且2014年其城鎮人均可支配收入達到了47710元，在國內位於前列，這些都會對其未來的潛在需求構成有效支撐。“因此我們預測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米，在35個城市中位於前列。”
上述報告還顯示，在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門（樓盤）、天津（樓盤）、杭州（樓盤）、西安（樓盤）、南京（樓盤），供需比排名位於中上遊。“他們的經濟發展程度較好，基本上屬於人口導入型城市，也具備壹定的投資價值。”張宏偉認為。
以供需比為1.33的天津為例，濱海新區經濟發展速度快，是京津冀地區中的重要壹極，且人口規模也龐大，2014年其常住人口為1517萬人，人口導入也比較明顯，城鎮人口每年新增57萬人。“我們預測天津未來三年商品住宅平均需求1583萬平米，但天津的住宅供給量和庫存量也較大，故認為其供需比較為均衡。”
但該份報告也顯示，同樣作為重點二線城市，武漢（樓盤）、蘇州（樓盤）和重慶（樓盤）供需比排名卻並不理想，分別為1.96、2.03、2.03。“主要原因在於這三個城市土地供給量偏大，導致其供需比上升。”張宏偉解釋，比如重慶，2014年常住人口2991.4萬，在所有城市中位於第壹位，且人口規模穩步增加，城市基本面沒有問題，通過模型預測其未來三年的商品住宅需求為4636萬平米，但重慶的主要問題在於城市土地供給量過大，過去三年其土地規劃建築面積平均達到了8467萬平米，按照這種供地速度，其未來的供需比將會保持較高。
該份報告也顯示，東北的幾個省會城市和部分西北城市，由於供需比偏高，在城市投資價值排名中處於“墊底”的地位。如，青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連則高達7.18。“東北的城市哈爾濱（樓盤）、長春、沈陽、大連，由於人口外流以及經濟發展狀況不佳，需求減少，加之沈陽、長春等城市庫存較高，所以供需比普遍偏高；青島、呼和浩特（樓盤）等城市由於庫存高企，目前主要處於去庫存狀態。”張宏偉說。
報告指出，東北地區經濟發展緩慢，人口處於流出狀態，房地產市場也相應受到影響，如沈陽市2014年常住人口827.2萬，但其人口增速低，近三年年均增加人口3萬人，未來的地產增長潛力也將受到影響。“加上東北的城市土地財政現象突出，土地供給量過大，比如沈陽市過去三年住宅的平均土地規劃建築面積達到了2276萬平米，住宅庫存高企，所以造成其供需比較高。”
張宏偉指出，根據調研，對於部分供需比大於2.0的城市，且由於其經濟放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風險已經累積較多，開發商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原（樓盤）、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。
附：35個大中城市商品住宅投資價值排名
城市 供需比 排名 城市 供需比 排名?
深圳 0.57 1 銀川 1.99 21?
福州 0.86 2 蘇州 2.03 22?
上海 0.91 3 重慶 2.03 23?
合肥 0.91 4 無錫 2.22 24?
石家莊 0.94 5 濟南 2.25 25?
廣州 1.00 6 昆明 2.39 26?
北京 1.04 7 哈爾濱 2.39 27?
成都 1.17 8 太原 2.80 28?
廈門 1.28 9 呼和浩特 2.81 29?
天津 1.33 10 青島 3.07 30?
杭州 1.38 11 長春 3.27 31?
南昌 1.48 12 蘭州 3.7 32?
西安 1.55 13 沈陽 4.32 33?
海口 1.60 14 貴陽 5.33 34?
南京 1.63 15 大連 7.18 35?
寧波 1.63 16?
長沙 1.70 17
鄭州 1.73 18?
西寧 1.73 19?
武漢 1.96 20
（以上回答發布於2016-07-17，當前相關購房政策請以實際為準）
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