去年央行連續5次降息，房貸基準利率從“6字頭”降至“4字頭”。廣大貸款購房者終於可以在新的壹年享受到這五次降息帶來的實惠了。1中的月供不能代表全年的月供標準。2015五次降息的好處將在2月份開始顯現。
去年央行連續五次降息，房貸基準利率由“6字頭”降至“4字頭”，五年期以上商業貸款基準利率由6.15%降至4.9%。隨著很多銀行貸款利率年年調整，廣大貸款購房者終於可以在新的壹年享受到這五次降息帶來的實惠。
銀行人士提醒廣大市民，最好在每月還款日1之前多存點錢，避免出現月供不足的情況。6月5438+10月的月供不代表全年的月供標準，2015年五次降息的好處會在2月開始顯現。
降息五次能省多少月供？
五次降息後，房貸族的壓力能減輕多少？北京青年報記者計算，去年年初的房貸是654.38+0萬元，貸款期限20年，本息還款方式相等。當時的基準利率為6.15%，月供為72.51.12元，利息總額為7.402億元。今年以基準利率4.9%計算，月供6544.44元，減少706.68元，20年總利息減少169600元。
如果利率為10%，去年初20年期654.38+0萬元的貸款享受的利率為5.535%，月供為6898.66元，利息總額為65.57萬元；今年可以享受4.41%的優惠利率，月供減少到6278.02元，利息合計50.67萬元。五次降息後，每月少還620元，利息支出總額減少1.49萬元。
去年6月6日，165438，央行發布的三季度貨幣政策執行報告顯示，貸款利率繼續下行，9月加權平均貸款利率為5.70%，較6月下降0.35個百分點。其中，個人住房貸款加權平均利率為5.02%，較6月份下降0.51個百分點。自去年四季度本輪降息周期開始以來，個人房貸利率已連續四個季度下降，累計下降1.94個百分點。目前，整體貸款和個人抵押貸款的實際利率處於近五年來的最低水平。
為什麽月供1不降反升？
雖然今年月供可以少還，但很多房奴發現這個月的房貸“不降反升”。讀者王先生說，這個月剛交的月供比65438+2月多了好幾塊錢。也有讀者發現，在銀行發來的還款計劃上，只有1的月供與其他月份不同。這是怎麽回事？
銀行業內人士解釋，出現這些情況主要是因為銀行貸款利息是分期計算的。以每月10天為例，2016 16月利息支付包括2015 12最後21天按舊利率計算的利息和10第壹個10天按新利率計算的利息。由於
至於月供1，不降反升，主要出現在等額本息還款的貸款中。除了貸款利息分階段計息外，新利率在6月5438+10月執行後，銀行將根據貸款剩余本金、剩余期限和新執行的利率重新計算每月還款本金。由於整體利息的減少，6月5438+10月的還款本金會比去年2月增加，按揭貸款人的還款本金增加會超過利息的減少，所以6月65438+10月會有月供。
以20年期等額本息還款100萬元為例。貸款日期2015年3月10，利率5.9%。利息調整後利息降至4.9%，還款716 10月10。這是因為2016年6月還款本金比2015+10年2月多了281.53元，利息是2015+10。2016，65438+10月1至10，合計1324.346元，為4531.211元，與2015相比為12。
但到了2月16，10，還款金額減少到6566.03元，比6月18減少了548.18元，比2月2015減少了540.73元。
銀行人士提醒廣大市民，最好在每月還款日1之前多存點錢，避免出現月供不足的情況。6月5438+10月的月供不代表全年的月供標準，2015年五次降息的好處會在2月開始顯現。
提前還款要多方面考慮。
年底年初，很多房貸借款人都會拿到壹大筆年終獎。壹些向往“無債壹身輕”的人會計劃提前還貸，以減輕自己平時的支出負擔。工商銀行客戶經理陳先生提醒大家，在考慮提前還款時，壹定要權衡自身的資金需求、投資渠道、提前還款成本等因素後再做決定。
從資金成本來看，在目前的低利率背景下，提前還貸可能並不劃算。預計從2016起，申請優惠房貸利率的購房者利率將降至4.3%左右，而對於公積金借款人，利率將降至3.25%。目前銀行的壹些理財產品平均收益可以達到甚至超過4.5%，已經高於貸款利率了。這意味著還貸的家庭只需要合理配置資金，收入可能會多於需要支付的利息，所以提前還貸顯然不劃算。
此外，如果房屋裝修等壹年內需要資金的抵押人需要大量開支，提前還款可能不利於家庭的財務安排。而已經還貸很久的貸款人，由於貸款期限後期的還款大部分是本金的償還，此時通過提前還貸來節省利息的作用不大。陳先生認為，市民使用等額本息還款法還款，如果已經超過三分之壹年限，比如貸款20年，還款7年以上，就沒有必要提前還貸。
財經觀察:房貸政策有望松動嗎？
近日，福州、杭州、南京等地相繼出臺了購房者還清購房貸款後申請房貸的相應松綁政策。對此，有業內人士認為，過去市場非理性瘋狂的時候，限購限貸是必要的。現在情況變了，要根據情況調整。
銀河證券房地產行業首席分析師趙強認為，從地方政府角度來看，放松限貸有助於提振樓市，促進土地出讓，化解地方房企破產帶來的區域性金融風險。從銀行的角度來說，房貸余額還清後買房的風險和第壹次買房的風險是壹樣的。甚至因為買二套房的客戶的資產和購買能力，二次房貸的風險比第壹次買房的客戶低。
同城房產研究部認為，如果房貸還清，還持有壹兩套房，短期內不可能買新房作為首套。不過房貸政策松動是大勢所趨。如果房貸政策有調整，應該主要支持首套房貸，尤其是普通住房。
北青報記者從中原地產了解到，目前北京的房貸政策比較穩定，銀行的政策基本沒有變化。首套房首付比例30%，基準利率8.8折，也有部分8.5折；二套房首付比例多為50%，利率為基準利率的1.1倍。放款時間可在65438+抵押登記完成後0-2周。
中原地產首席分析師張大偉表示，2015年，北京受影響較大的政策主要是330新政，二套房貸首付比例下調。但由於限購政策依然嚴格，整體市場呈現政策窗口效應，沒有明顯的爆發時間。
有消息稱，商業銀行據傳對首套房的認定標準有所松動，從“認房認貸”變為“認房不認貸”。昨日，有外媒記者向央行副行長劉詢問，對於"首套房貸"的標準是否有所調整？劉詩雨回應說:“等待文件”，並補充說，“惠民生和結構調整始終是我們工作的重中之重。”
央行數據顯示，在房貸利率持續走低的同時，2015年房貸規模大幅增長。三季度末，房地產貸款和個人住房貸款余額同比增長20.9%。前三季度新增房地產貸款281萬億元，同比多增7016億元；個人住房貸款增加1.92萬億元，同比多增596654.38+0億元。住房信貸環境放松的原因是，壹方面，整體貨幣政策保持從緊適度，持續的RRR下調釋放了資金流動性。更重要的是，在中央穩消費、去庫存的指導思想下，可以將更多的信貸資金配置到房地產領域。央行強調，要進壹步完善房地產信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求。
(以上回答發布於2016-01-11，目前相關購房政策請以實際情況為準)。
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