如何把握房產的套利機會

前言：當倫敦期貨市場和紐約期貨市場黃金期貨價格產生差異時，以同樣的手數在高價市場上做空（賣出），在低價市場上做多（買進）即可獲利。這就是投資中重要 的手法――套利。在不同的時空對同壹投資對象做對應的買和賣以獲取利差就是套利。通常我們理解的是對同壹對象不同時間的低買高賣，但套利更多的是在不同的 對象同壹空間或同類投資對象不同空間的套利。投資的本質就是挖掘廣泛的，潛在的套利機會。只有對相對價值的把握才有可能更好的套利。以下以房產（居住房） 為例研究如何發現潛在的套利機會。 房地產區域之間的套利機會分析 由於地區差異較大中國各個城市經濟發展不平衡，各個城市之間房產投資機會是不平等的。不同城市房產之間存在著套利機會。另外同壹個城市不同的區域發展也是有較大差異的，所以也存在跨區套利空間。例如，三年前北京房產和上海房產的比較，上海GDP在5000億左右，且增長連續10年在10％以上，而北京GDP在3000億左右，增長在9％左右；上海人口比北京人口略多100萬，但北京比上海面積大的多，因此資本密度，人口密度上海都比北京高，根據房地產資本密度理論（見本刊前兩期）北京的房價不應該高於上海，但當時的上海房價僅僅是北京房價的3/5。 即便是兩個城市都存在泡沫，按照相對價值理論，特別是在北京與上海的通勤成本不斷降低中，市場均衡的結果應該是上海的房價高於北京的房價。同樣北京的豐臺 區、西城區和海澱區存在著不同的經濟增長率和發展前景；上海的浦東、松江和黃浦區存在著非常大的差異。只要投資者註意城市規劃和各個區的發展特點，就可以 判斷和發現相對價值，放掉發展比較慢房產轉而持有相對高速發展區域的房產，妳壹定會取得較好的理財效果。 微觀經濟學中有壹個“價格歸壹化的規律”，意思是指：某壹商品在甲、乙兩地的價格差應該是其運費，當甲、乙兩地價格差大於其運費時，就會出現套利空間。投資商只要在從低價區買入，在高價區賣出就可以盈利。這種提前發現套利空間，並且鎖定利潤就是“買賣”。投資商就是要鎖定利潤，而運營商（比如販運投放）實現了“價格歸壹化”紮平套利空間。對於可移動的產品，在世界範圍內，每個地區都生產其有成本優勢的產品。各地區專門生產那些生產率最高的產品。富余的產品以廉價方式運到其它生產地和消費地。對於不動產是否存在“價格歸壹化規律”呢？ 房產是有條件地表現“價 格歸壹“規律的。房產價值不是孤立存在的，他們絕對與商業物流和人流相比配的，它們互相為存在前提條件。我們必須以“鏡像”的思維去理解的房產“價格歸 壹”現象，城市中心高房價和郊區的低房價，不是土地供應量決定的，而是商品物流聚集成本決定的，距離城市中心相同的兩個方向的郊區房價差可能非常大，那是 由於有交通幹道（如軌道交通）的地區物流商品和人口聚集成本低於沒有交通幹道的地區。當甲乙兩地郊區的房價會逐步因為交通改善而形成物流成本的降低，會導 致兩地房價逐步拉近。換言之，房地產的價值歸壹化最終是通過商品物流價值的歸壹化完成的。極端的例子是：當市中心A區房價10000而郊區B區房價3000時，當A區和B區都沒有新的資源註入時，A區和B區的軌道交通聯通會提高B區的房價，拉低A區的房價。當存在增量資源註入時，B區房價比A區房價有更大的漲幅。這就是商品物流和人流的通勤成本的降低對房產價格布局的影響。 現 實的指導意義是，如果上海浦東和浦西沒有隧道和橋梁連通，由於兩地的通勤成本很高，浦東和浦西就是兩個不同的城市。兩地房價就會表現出相對獨立，當兩地不 斷增加隧道和橋梁連通時，北京沒有八達嶺高速公路和輕軌北部房地產不可能這麽快速升值。由於通勤成本的大大降低，兩地房價就會逐步接近靠攏，物流聚集成本 越接近房地產價格越容易接近。這個套利空間是有交通紮平的。 相同區域不同產品之間的套利機會分析 市場均衡（帕累托最優）要求資源使用效率最大化，土地資源同樣參與多樣化的市場選擇，前期文章談到。土地是地上物的權利，地上物是土地的衍生產品。所以城市土地價值是通過地上物來實現的，地上物的表現集合：住宅(RV)、酒店(HV)、寫字樓(OV)、商業用房(CV)、廠房(FV)。LV(城市土地價值)＝RV+HV+OV+CV+FV。由於城市功能的不同等式左邊各個參數的權重不同，但在特定的經濟環境下，各個功能的供應量存在壹個合理的關系。極端的例子式在LV不變的情況下，假設RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡那麽FV必 定是漲，無疑此時投資者就應該將資金投入廠房。這也是發現套利機會的邏輯思維方式之壹。簡單地例子，目前上海中介店非常多，但如果壹個特定位置上中介店的 產值，不如把它改成包子鋪所得到產值更高時，這個中介店就應該改成包子鋪。這就是邊際效益最大化地利用土地資源的事例。 這要求投資商不僅對住房市場行情了如指掌，還有對商業用房等物業行情了然於心。才能發現不同物業之間的套利機會。 房產租金回報率與房產價格之間的套利機會分析 對預期受益的評估是資產評估中重要的方法。任何壹個能夠持續產生現金流的資產都是可以評估計量的。房產作為資產的壹種，其資產價值等於未來現金收入現值的總和。如購買壹處全裝修房價值50萬用於出租，年凈租金可能為4萬，4萬的年租金可能可以維持5年，其年收益率是8%，其未來的10年可能平均只有3萬，收益率為6% ，若不考慮復利的貼現因素（靜態）投資人15年後可以收回投資。如果考慮復利貼現因素計算IRR以上假設可能20年也未必能夠收回投資。當住房使用者買不起，投資者沒有理想的出租回報率時，房產價格還有上升的理由嗎？所以，理性的房產投資者設定的安全邊際是出租回報率高於社會平均投資收益率。 幾 乎任何壹個商品或投資對象都會出現周期性的價格波動。房產也不例外，房產買賣價格和租賃價格也會周期性波動。由於對於住房者講，房產價格和房租價格存在較 大的付現成本差距，這個不可忽視的付現差距使具有同樣的使用價值的房屋同時產生了兩個相對獨立的買賣市場和租賃市場。然而買賣價格和租賃價格並不是可以無 限背離的，它們之間存在某種數量邏輯關系。其參考系是社會平均投資受益率。當社會平均投資受益率為5％時，房產出租受益為8％時，就會出現所謂“背離現象”房產價格上升、房租卻持續下降的現象。房產相對獨立的兩個市場，它們的價格可以在各自獨立的價格區間內漲落，即可以出現齊漲齊跌也可以漲跌互現的情形。所以投資者必須要考慮融資成本或資金的機會成本。對於壹般的白領自有資金成本大概在2%－3%之間，貸款成本是5。04％。在過去的三年中，北京和上海房產出租回報率從15％下跌到目前的5％左右， 當房產出租投資收益率在6％以上時，是房產價格快速上升期，這是因為10年－30年期的個人房地產按揭利率為5.04％，投資人可以充分利用金融杠桿。例如，當50萬房價的房屋，年租金為4萬時，其年租金收益是8%，由於按揭利率是5%，買房人享受了3%的利差，即買房人可以借用銀行的錢為自己掙錢。所以我曾寫過文章，當房屋出租受益率下跌到5％時，其對應的房產價格可能會出現調整，因為房屋租金受益率在5％時，會觸發融資成本為5.04%的大量拋盤。 但如果社會平均投資率繼續下跌，則房產價格開會上升，並突破阻力位。 所以，房產投資出租受益率和社會平均投資受益率存在壹個套利空間時，就是投資者的機會。 房產市場與金融市場之間的套利機會分析 投資理財壹定要研究財經環境和貨幣政策，其中預期利率的變化和貨幣供應量最為重要。由於我們按揭利率執行的是浮動利率，所以按揭利率會隨著基礎利率變動而變，按揭利率的變化直接影響投資房產的融資成本和金融杠桿的效率。 在金融開放迫在眉睫、中國“核心資產”加快上市條件下，以往上市公司就會被看空，因為，越是優良的資產上市時間安排的越完，這是理性人的必然策略。另外，任何形式的MBO和經濟腐敗都是對A股的做空。為此，其結果是實物資產升值而虛擬資產貶值。 中國經濟發展不同但執行相同的按揭貸款利率這本身會利好北京和上海等大城市的房產價格；所有城市各個商業銀行中，上海地區各個商業銀行呆壞帳比例最低。上海的信用制度在全國最好，這些條件都會支持上海的房地產。 外資銀行按揭利率大大低於中資銀行按揭利率；A股上市公司投資受益率（紅利受益）大都低於5％；四大商業銀行計劃明年上市，會急於提高銀行資產質量，降低呆壞帳比例，所以明年商業銀行會加大按揭資產額度，會激勵和放大購房能力。 就目前情況看，持有上海房產比持有金融資產要更安全，同時獲得更好的受益率，所以上海房產還是存在套利空間的，所以房價還會持續上升。