首批公募REITs試點產品即將推出，相關細節還有待敲定。
31 3月3日下午，在第三屆結構化信貸與資產證券化全球投資者年會“租賃住房融資與證券化的作用”圓桌論壇上，王步芳表示，首批公募REITs試點項目有望於近期推出。王步芳介紹，證監會首批試點城市包括北上廣深、雄安、海南；底層資產方面，長租公寓、基礎設施資產、公共服務設施資產、經營性物業以及中國證監會認定的其他資產均為期權。
王步芳介紹，從開始探索到現在，公募REITs的籌備工作已經走過了十余年。今年春節前後，證監會開始作出安排，希望盡快推出公募REITs試點。3月份，相關人士在證監會和交易所進行了大量溝通。如果不出意外，第壹批飛行員將在不久的將來問世。
同樣在第三屆結構性信貸與資產證券化全球投資者年會上，中國資產管理協會秘書長陳春艷表示，資產證券化業務是為實體經濟服務的。“只要有利於實體經濟和供給側改革的事情，我們壹定會推進。”同時，在推進這些創新的過程中，監管部門也會註意防範風險。
近日，上交所還召集基金公司和券商開會，討論公募REITs的準備工作。接近交易所的人士表示，公募REITs是上交所高度關註的產品創新。
種種跡象表明，公募REITs的籌備工作正逐步進入成熟階段。至於首批試點產品的具體發布時間，目前尚無共識。有人認為第壹批試點產品很快就會在4月份發布。
運作模式為公募基金+ABS。
據接近交易所的人士介紹，公募REITs采用的是公募基金+資產支持證券（ABS）的運作模式，這是業內達成的共識，即產品的載體是公募基金，底層資產以ABS的形式存在。專業人士表示，在當前制度框架下，公募基金+ABS的模式也是我國發展公募REITs的合理選擇。
談及近期券商和基金公司在上交所召開的公募REITs相關會議，壹位知情人士透露，機構接下來應該開始尋找項目，不限於房地產，但項目的凈收益水平應該符合潛在投資者的需求。“不鼓勵在產品設計中采用擔保或差額支付的形式，希望基金公司券商在向潛在投資者推介公募REITs時強調其權益性質”。
壹位券商資產證券化負責人解釋了采用公募基金+ABS運作模式的原因:“公募基金不能買樓，ABS不能公開發行，公募+ABS既可用於公募，也可用於投資包括房地產資產在內的底層物業資產。”
北京大學光華管理學院發布的REITs研究報告顯示，公募基金+ABS模式能夠充分應用公募基金和ABS市場的現有規則和成熟經驗，能夠盡快培育和發展REITs市場的管理能力，是適合當前市場情況的合理方案。不過，業內人士表示，第壹批試點產品的具體細節很難確定，比如在產品的投資標的方面需要滿足哪些條件。（中國金融信息網）
30日，CICC投資銀行部資產證券化業務負責人兼執行總經理秦波表示，對未來資產證券化市場的蓬勃有序發展充滿信心，公募REITs的推出備受關註，將有很大的想象空間。
秦波是在“第三屆中國結構性信貸與資產證券化全球投資者年會”上作出上述表述的。他認為，過去幾年資產證券化產品圍繞服務實體經濟取得了長足發展。
“我們對未來市場的蓬勃有序發展非常有信心。”他表示:壹是服務居民消費的消費金融、服務企業融資需求的融資租賃等企業將繼續通過資產證券化獲得融資。第二是供應鏈金融，其中應收賬款證券化將繼續幫助企業實現降杠桿目標。供應鏈金融ABS將有效降低核心企業的上遊融資成本，從而降低實體經濟的綜合融資成本。三是通過REITs、ABS等產品盤活固定資產，為基礎設施建設提供建設資金。第四，公募REITs備受關註，具有很大的想象空間。
秦波認為，市場的持續健康發展與參與主體密切相關。壹方面，參與者需要圍繞企業需求不斷創新，過去幾年出現了應收賬款、供應鏈金融、REITs等產品，有效服務了企業需求。第二，風險需要控制。監管機構對產品和市場情況非常熟悉，他們也在發布有針對性的上市指南和信息披露指南，以指導市場。三是投資者類型日益豐富，海外機構也在密切關註這壹市場。（上海證券報）
展望2019:公募REITs元年
隨著債券市場去杠桿和信用事件的不斷發生，2018年機構投資者的風險收益偏好整體下降。資管新規的出臺階段性影響了銀行理財投資的配置，現階段很多ABS產品設計都依賴於發行人。過去壹年，大多數機構投資者關註的是發行人的信用，這在壹定程度上偏離了ABS重視基礎資產的機制。雖然年底部分存量REITs底層資產的成功市場化處置能夠在壹定程度上提振市場信心，使投資者聚焦優質物業資產，但大多數ABS產品距離真正脫離信用主體還有很長的路要走，需要投資機構和發行人以及中介機構共同努力，提高能力，勤勉盡責。
四年多來，滬深交易所REITs積累已成功覆蓋國際REITs市場主要基礎物業類別，在商業物業盡職調查、交易結構、並購安排等方面基本完成知識儲備，初步培育了REITs的發行人和投資者市場。隨著以金融監管部門為代表的政府機構積極推進公募REITs進程，培育市場創新，我們有理由期待2019年成為中國公募REITs元年，推動中國商業地產市場進入新時代！
股票時代:資產管理能力至上
“我相信中國房地產市場未來將朝著更成熟的方向發展。”在接受《中國房地產財經》采訪時，甘啟山表示，很多房企已經逐漸從開發時代走向存量時代和資產管理時代。
今年房企融資壓力持續上升，銀行、信托等融資渠道緊張，導致房企發債需求激增。過去三年火熱的CMBS市場反映出房企對資金的強烈需求。甘啟山認為，CMBS發行難度較大，AA及以下評級的公司發行難度會更大，對發行人的要求往往更關註資產的現金流。
“資產的現金流能否保證覆蓋未來三到五年的歷史支出？”甘啟山指出，這對房企有較強的約束性，也要求房企具備資產管理能力。如果CMBS要求資產具有穩定的現金流，那麽未來真正引入REITs則要求資產在未來具有相對有希望的增長潛力，包括租金價格和資產價格。“這需要資產管理人發現資產的真正價值，並通過轉型和管理重新提升資產價值。”甘啟山說。
對於REITs在中國的發展，甘啟山認為無論何時推出，在他看來更註重投後管理，以及資產管理人是否盡到提升資產價值的責任。
隨著越來越多的外國投資者看好中國房地產市場，甘啟山認為，去年外資投資中國資產的趨勢仍將延續。“所以妳會看到市場上的外國資金仍然非常活躍，但實際上，市場上真正的優質資產可以提供良好的投資回報，這是相對缺乏的，特別是在可持續發展方面。”（中國房地產金融）
（雲長水長）