2065438+2008 7月27日，深圳市政府公布《農村城市化歷史遺留工業和公共設施違法建築處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），向社會公開征求意見，征求意見時間為壹個月。在意見稿中，工業和公共配套類的歷史違建成為“優先類”。其中，小產權的工廠、倉庫、商店和辦公樓有望通過支付土地價格成為正式成員。
雖然不涉及住宅小產權房，但這壹廣受關註的信息被很多人視為住宅小產權房轉正的探路之舉。也有觀點認為，深圳對工業和公共設施違建的探索更容易被市場接受，而住宅小產權房涉及太多利益和公平問題，轉正的可能性較小。
優先處理
上述意見稿明確界定了歷史違建的產業類和公共配套類。
包括生產經營在內的工業類歷史違法建築和商業、辦公類歷史違法建築。其中，生產經營類歷史違建是指工廠、倉庫等實際用於工業生產或貨物儲存的建築物和生活設施。
公共設施歷史違建是指實際用於非商業文化、教育、體育衛生、行政辦公、社區服務等非營利性用途的建築物和生活設施。
工業公建配套類歷史違建如何處理？為鼓勵對公共設施歷史違建的處理，除了免交地價和罰款的優惠政策外，《意見稿》還允許對確認給原村集體和市、區政府或其指定機構的公共設施歷史違建，相應的非農建設用地指標不予扣除，以吸引當事人申請處理；為確保相關建築的公益屬性，規定其只能被認定為非商業不動產。
在工業歷史違建方面，《意見稿》將商業地產的地價標準由市場評估地價調整為市場評估地價的50%，進壹步鼓勵當事人申請，盤活實體產業。同時，工業歷史違建可以確認為非商品物業後轉為商品物業，也可以壹步到位確認為商業地產。
暨南大學教授、華南城市研究會會長胡剛對第壹財經記者表示，深圳是壹個新發展、快速發展的城市，存在大量違法建築。上述措施是應對當前形勢的切實可行的辦法。“深圳的違法建築存量很大，不處理是不可能的，但也不能壹刀切處理，所以壹部分直接拆除，壹部分通過土地溢價轉正，這對幫助解決深圳快速發展帶來的工業用地和公共設施配套用地不足的短板具有現實意義。”
工業、公共分配的歷史違建能否轉正？
深圳所有工業和公共配套歷史違建是否有望轉正？目前有不同的意見。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第壹財經記者表示，小產權的商鋪、寫字樓、廠房只有在舊改項目範圍內才有機會轉正，不是任何項目想轉正就能轉正的。
雖然在規劃中並不是很明確，但何倩茹的依據是，《意見稿》中多次提到“城市更新”壹詞。例如，歷史違建通過街道辦事處初審後，壹定比例權屬明確的合法用地擬申請城市更新單元計劃的，由區城市更新職能部門受理計劃申報並出具《深圳市農村城鎮化遺留違法建築簡易處理意見》，歷史違建當事人或管理人可委托城市更新單元計劃申請人向區拆違辦提出申請。
何倩茹說:“《意見稿》提出，有條件地通過支付土地價款的方式，使小產權的工廠、倉庫、商店和辦公樓轉正。壹是處置這些歷史遺留項目，二是推動舊改進度，壹舉兩得。”
何倩茹也認為，意見稿的出臺將加快釋放現有土地以配合當地住房供應計劃的實施。“深圳制定了未來18年的住房供應計劃，這需要土地保障。根據此次公布的歷史違建處理辦法，雖然土地性質在轉正後不會立即改變，但這些土地將成為綜合用地，綜合體的建設可能涉及保障房項目甚至商品房。”
您正在探索住宅小產權房的改造路徑嗎？
與《意見稿》同時發布的《起草說明》還強調，在歷史違建方面，要分類處理、區分主體、逐壹突破，優先處理公共設施、生產經營和商業辦公等歷史違建。
要說“難”，住宅小產權房首當其沖。這種性質的住房對深圳意義非凡。單從面積來看，它占據了深圳住房市場的半壁江山。2065438+2006年6月，深圳市住建局房改處處長劉奕群在壹個主題為“共享深圳”的論壇上透露，深圳只有37%的房屋結構具有完整的手續，歷史違法建築和違法建築的比例高達63%。
有人認為此舉是為深圳的小產權房轉正探索路徑。對於許多購買小產權住宅的人來說，自然會有這樣的希望。陳先生告訴第壹財經記者，他的小產權房已經買了五六年了。不大，60平米，壹家三口住得很緊湊。如果能轉正，那是壹件可喜可賀的事情。這些年來，每當市場上出現壹波小產權房轉正的傳言時，他都感覺像在熱油上打滾。
不過，也有觀點認為，居民小產權房的轉正之路還很遙遠。何倩茹表示，如果住宅類小產權房轉正，這將是自相矛盾的，因為之前官方的說法是這類房屋是違法建築，如果住宅類小產權房轉正，對購買普通商品房的人來說是不公平的。
胡剛也認為，深圳的小產權房轉正的可能性不大。“由於深圳工業用地和公共設施用地緊張，市場在這方面的探索更容易接受。如果住宅小產權房轉正，市場會非常敏感，暫時不太可能突破。”